Die Immobilienlandschaft in Deutschland befindet sich im Umbruch. Während die Mieten in den großen Städten immer weiter steigen, stagnieren oder sinken die Kaufpreise in vielen Regionen. Was bedeutet das für Investoren und Mieter? Ein genauer Blick auf die aktuellen Entwicklungen zeigt, dass der Immobilienkauf in Metropolen wieder zunehmend attraktiv wird, während Mieter stark belastet sind. Wir erklären, welche Regionen derzeit die besten Investitionschancen bieten und worauf Mieter achten sollten.
Die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen schließt sich
Über Jahre hinweg stiegen die Kaufpreise für Immobilien deutlich schneller als die Mieten, was die Rentabilität von Immobilieninvestitionen reduzierte. Der Höhepunkt war 2022 erreicht, als die Kaufpreise im Schnitt um 76,5 Prozent gegenüber 2016 gestiegen waren, während die Mieten im gleichen Zeitraum lediglich um 26,8 Prozent zulegten. Doch seit 2021 zeigt sich ein neuer Trend: Die Mietpreise in den Top-5-Metropolen sind seitdem um satte 32,3 Prozent gestiegen, während die Kaufpreise nur um 3,2 Prozent zunahmen.
Regionale Unterschiede im Fokus
Besonders in den größten deutschen Städten hat sich die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen fast geschlossen. Städte wie Berlin, Frankfurt und München zeigen eine nahezu gleiche Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen, wobei der Unterschied 2024 bei nur noch einem Prozent liegt. Für Investoren bedeutet das: Der Kauf von Immobilien wird wieder rentabler, insbesondere in den Metropolen, wo die Mietrendite nun wieder steigt.
Starker Mietanstieg belastet Mieter
Für Mieter hingegen sieht die Situation weniger rosig aus. Laut einer immowelt-Umfrage haben 40 Prozent der privaten Vermieter in den letzten 12 Monaten die Mieten erhöht – im Schnitt um 7 Prozent. Vor allem in Großstädten sind viele Mieter gezwungen, höhere Kosten zu akzeptieren, da der Wohnungsmarkt durch mangelnden Neubau extrem angespannt ist. Besonders betroffen sind Städte wie Frankfurt, Düsseldorf und Köln.
Rechtliche Grenzen und Schutzmöglichkeiten
In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten jedoch rechtliche Schutzmechanismen wie die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze. Die Mietpreisbremse verhindert, dass bei Neuvermietungen die Mieten um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für bestehende Mietverhältnisse begrenzt die Kappungsgrenze Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Mieter sollten ihre Rechte kennen und mögliche ungerechtfertigte Mieterhöhungen rechtlich prüfen lassen.
Regionale Mietsteigerungen – die größten Anstiege im Westen Deutschlands
Besonders stark gestiegene Mietpreise gibt es derzeit in einigen Städten im Westen Deutschlands. Eine immowelt-Analyse zeigt, dass in Städten wie Gütersloh (+14,0 %), Hamm (+12,4 %) und Oberhausen (+12,3 %) die Mieten besonders stark zulegen. Hier wird deutlich, dass auch bisher preisgünstige Städte durch die hohen Mieten in den Metropolen zunehmend in den Fokus von Wohnungssuchenden rücken.
| Stadt | Mietanstieg (2022–2024) | Quadratmeterpreis 2024 |
| Frankfurt | +4,8 % | 14,11 €/m² |
| Düsseldorf | +5,2 % | 11,10 €/m² |
| Mainz | +5,9 % | 12,42 €/m² |
| Gütersloh | +14,0 % | 9,65 €/m² |
Chancen für Investoren – welche Regionen sind attraktiv?
Die steigenden Mieten und die stagnierenden Kaufpreise bieten für Immobilieninvestoren eine interessante Möglichkeit. Vor allem in den Großstädten sind Mietrenditen wieder lohnend, da die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stark ist und der Neubau schleppend vorangeht. Investoren sollten jedoch genau prüfen, in welche Regionen sie investieren. Hier einige Beispiele:
- Metropolen wie Berlin, Frankfurt und München: Die Kaufpreise haben sich stabilisiert, während die Mieten weiter anziehen. Besonders bei Neubauten gibt es noch gute Renditechancen.
- Aufstrebende Städte wie Gütersloh, Hamm und Oberhausen: Diese Städte bieten aufgrund ihrer bislang niedrigeren Mietniveaus zunehmend interessante Investitionsmöglichkeiten. Durch den verstärkten Zuzug steigen hier die Mieten stark an.
- Düsseldorf und Mainz: Hier sind die Mieten ebenfalls kräftig gestiegen, und die Kaufpreise haben sich in den letzten zwei Jahren moderat entwickelt. Diese Städte bieten solide Investitionschancen, insbesondere bei Bestandsimmobilien.
Tipps für erfolgreiche Immobilieninvestitionen
- Lage beachten: Immobilien in gut angebundenen, infrastrukturell starken Regionen sind langfristig stabiler und bieten höhere Renditechancen.
- Marktentwicklung analysieren: Investoren sollten nicht nur auf aktuelle Preise, sondern auch auf die langfristige Entwicklung in einer Region achten.
- Mietrecht beachten: Bei Investitionen in vermietete Objekte ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietsteigerungen zu kennen.
Fazit: Der Immobilienmarkt bleibt in Bewegung
Die Trendwende auf dem Immobilienmarkt macht deutlich, dass Investitionen in Immobilien wieder lukrativer werden, insbesondere in Großstädten. Mieter stehen hingegen vor einer herausfordernden Situation, da die Mietpreise weiterhin stark steigen. Für Investoren eröffnen sich in vielen Regionen attraktive Möglichkeiten, während Mieter ihre Rechte kennen und wahrnehmen sollten, um sich gegen übermäßige Mieterhöhungen zu schützen.