Was ist ein Hebel- oder auch Leverage-Effekt?

Wenn Sie eine Investition tätigen möchten, dann stellt die Finanzierung über Eigenkapital eine sicher und verantwortungsvolle Art und Weise dar, wirtschaftlich tätig zu sein. Allerdings bedeutet dies auch, dass es nicht immer zu einer erfolgreichen und effizienten Geschäftstätigkeit führt. Wenn Sie nur auf Ihr Eigenkapital setzen, dann wird eine Erhöhung der Rendite durch Erweiterung der unternehmerischen Tätigkeit nur selten funktionieren. Aus diesem Grund muss es Wege geben, wie die Rendite aus dem eigenen Kapital erhöht werden kann.

Inhaltsverzeichnis

Definition des Leverage-Effekts
Wie unterscheidet man zwischen einem positiven Leverage und einem negativen Leverage?
Wie erfolgt die Berechnung des Leverage-Effekts?
Wo liegen die Chance und Grenzen des Leverage-Effekts?
Wie lautet das Fazit zum Leverage-Effekt?
Wie kann mir desk.immo beim Leverage-Effekt helfen?

Definition des Leverage-Effekts

Als Grunddefinition für den Leverage-Effekt gilt die Abhängigkeit der Eigenkapitalrentabilität von dem geliehenen Fremdkapital. Das heißt, sobald ein Investor auch Fremdkapital für seine unternehmerische Tätigkeit einsetzt, kommt der sogenannte Leverage-Effekt ins Spiel. Einfach erklärt beschreibt der Leverage Effekt die Erhöhung der Eigenkapitalrendite durch die Nutzung von Fremdkapital bei einer Investition.

In der Übersetzung aus dem Englischen bedeutet "Leverage" auch "Hebelwirkung", weswegen man beim Leverage-Effekt auch vom Hebeleffekt spricht. Der Begriff sagt aus, dass die Eigenkapitalrentabilität und damit auch die Gesamtkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital unter bestimmten Bedingungen erhöht oder auch gehebelt werden kann.

Wenn ein Teil der Investition aus Fremdkapital besteht bzw. wenn damit das Eigenkapital aufgestockt wird, dann erreicht man die gleichen Gewinne wie wenn die komplette Investition nur aus Eigenkapital getätigt werden würde. Gleichzeitig muss aber das eingesetzte Fremdkapital sowie die darauf erlegten Zinsen zurückgezahlt werden, was aufgrund der Zinszahlung die Kapitalstruktur verändert. Dennoch kann die Nutzung von Fremdkapital die Gesamtrentabilität bzw. die Eigenkapitalrentabilität verbessern.

Eine Grundvoraussetzung für einen positiven Leverage-Effekt ist, dass die Rendite des Investitionsprojekt höher sein muss als der aktuell geltende Fremdkapitalzins. Die Investitionsrendite sowie die Zinsen als auch der Zinssatz für das eingesetzte Fremdkapital haben folglich großen Einfluss auf die Eigenkapitalrentabilität. Wenn es mehr kostet das Fremdkapital (Bankdarlehen mit Zins) aufzunehmen als die Investition einbringt, dann landet die Rendite im Minus und die Rentabilität sinkt.

Erst wenn der Investor eine höhere Rendite erwirtschaftet als er für die Darlehenszinsen bezahlt, erhält man einen positiven Leverage-Effekt. Der Fremdkapitalzinssatz muss also niedriger sein als die Investitionsrendite.

Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Unterscheidung zwischen Eigen- und Fremdkapital:

Eigenkapital	Fremdkapital
Das Kapital gehört dem Anleger.	Der Anleger steht in einem Schuldverhältnis.
Alle Gewinne fließen dem Anleger zu.	Der Anleger muss dem Fremdkapitalgeber die Darlehenssumme und Zinsen zurückzahlen. Dies mindert den Gewinn.
Die Verwendung ist unbefristet.	Die Verwendung ist an Bedingungen (etwa zeitlich oder die Verwendungsart) gebunden.
Zinsen auf Eigenkapital können steuerlich nicht abgesetzt werden.	Zinsen auf Fremdkapital können steuerlich als Aufwand abgesetzt werden.

Wie unterscheidet man zwischen einem positiven Leverage und einem negativen Leverage?

Positiver Leverage	Negativer Leverage
Ist die Gesamtkapitalrendite höher als die Fremdkapitalzinsen, so wirkt sich der Leverage-Effekt positiv aus. Eine Investition durch eine Kreditaufnahme erhöht die Eigenkapitalrendite. Diesen Effekt nennt man Leverage-Chance.	Ist der Fremdkapitalzins höher als die Gesamtkapitalrendite, so wirkt sich der Leverage-Effekt negativ aus. Eine Investition durch eine Kreditaufnahme reduziert die Eigenkapitalrendite. Diesen Effekt nennt man Leverage-Risiko.

Wie erfolgt die Berechnung des Leverage-Effekts?

Zur genauen Berechnung des Leverage-Effekts wird die Eigenkapitalrendite benötigt, da diese durch die Nutzung von Fremdkapital den Leverage Effekt definiert. Wie Sie die Eigenkapitalrendite ausrechnen sowie weitere Informationen zu dem Thema können Sie in unserem FAQ-Artikel "Was ist eine Eigenkapitalrendite und wie kann ich diese berechnen?" erfahren. Der Leverage-Effekt wird wie folgt beschränkt:

Eingeschränkte Kreditaufnahme
Steigende Zinsen durch höhere Verschuldung
Fehlende Investitionsmöglichkeiten

Theoretisch kann durch regelmäßige Verschuldung die positive Hebelwirkung unbegrenzt erhöht werden, allerdings werden Kredite von den Banken nur begrenzt vergeben und mit Erhöhung des Fremdkapitals steigen auch die Zinsen für das Darlehen. Sie sollten also, um ein optimales Ergebnis zu erreichen, eine Mischung aus minimaler Verschuldung und maximalem Leverage anvisieren.

Um den Leverage Effekt bzw. die Fremdkapitalrentabilität zu berechnen verwenden Sie folgenden Leverage-Effekt-Formel:

$\tiny Eigenkapitalrendite=\tfrac{Fremdkapital}{Eigenkapital} \times (Gesamtkapitalrendite - Fremdkapitalzinssatz)+Gesamtkapitalrendite$

Beispiel zur Fremdkapitalrentabilität

Die Investitionshöhe beträgt 1.000.000 €. Erwartet wird ein Erlös von 80.000 €, was einer Gesamtkapitalrendite von 8% entspricht. Die Finanzierung erfolgt mit einem Eigenkapital in Höhe von 250.000 € und einem Darlehen über 750.000 € mit einem Zinssatz von 5%. Um den Leverage-Effekt zu ermitteln, werden nun folgende Berechnungen durchgeführt:

Rendite aus Eigenkapital = (75.000 / 25.000) x ( 8 - 5 ) + 8
Rendite aus Eigenkapital = 3 x 3 + 8 = 17%

Wie Sie im Beispiel für den Leverage Effekt sehen, lohnt sich die Aufnahme von Fremdkapital für den Investor, da die Rendite aus dem Eigenkapital höher ist als der Zinssatz seines Darlehens. Wenn die Eigenkapitalrendite nun geringer als der Fremdkapitalzinssatz ausgefallen wäre, dann würde sich die Investition für den Investor nicht lohnen.

Wo liegen die Chancen und Risiken des Leverage Effekts?

Wie Sie sehen, bietet der Leverage-Effekt im Falle einer Erhöhung der Eigenkapitalrendite durch die Hebelwirkung große Chancen. Der Erlös der Investition wird gesteigert und überschreitet schnell die Kosten, die ein Darlehen verursacht. Der Hebeleffekt ist folglich sehr beliebt und auch eine gewisse Voraussetzung, um überhaupt ein Investitionsgeschäft zu tätigen.

Chancen des Leverage-Effekts

Wenn Sie als Immobilien-Investor mehrere Objekte erwerben möchten, dann haben Sie meistens keine andere Möglichkeit als ein Darlehen bei der Bank aufzunehmen. Bei Durchführung der Investitionen mit Hilfe von diesem Fremdkapital, kann die Investition dank des Leverage-Effekts noch lohnenswerter gemacht werden.

Stärkere Gewinne durch die Hebelwirkung
Mehr Möglichkeiten zur Investition
Geringerer Bedarf an Eigenkapital
Schnelle wirtschaftliche Erfolge

Risiken des Leverage-Effekts

Der Leverage-Effekt kann sich aber auch negativ auf die wirtschaftliche Situation des Darlehennehmers auswirken. Theoretisch kann der Fremdkapitaleinsatz unbegrenzt erhöht werden, jedoch steigt die Zinslast und das Risiko einer Überschuldung droht (Leverage Risiko). Damit sich der Leverage-Effekt lohnt müssen gewisse Voraussetzungen gelten.

Wenn die Zinslast für einen Investor zu sehr steigt, dann sinkt seine Bonität und er wird keine weiteren Kredite von der Bank erhalten. Die limitierte Kreditaufnahmemöglichkeit, steigende Zinsen und fehlende Investitionsmöglichkeiten schränken also den Leverage-Effekt also ein. Gleichzeitig bleiben die Risiken eines geringen oder negativen Leverage-Effekts aufgrund des nicht erreichten Erlöses oder aufgrund von Fehlkalkulationen bestehen. Aus diesem Grund ist es wichtig und empfehlenswert, die Finanzierung genau durchzurechnen und unterschiedliche Szenarien abzuwägen. Nur so können Sie gewährleisten, dass auch im ungünstigsten Fall zumindest die gleiche Eigenkapitalrendite erreicht wird wie ohne das Fremdkapital.

Gewinne unterhalb der Eigenkapitalrendite ohne Fremdkapital
Verluste bei nicht erreichten Zielen oder Fehlkalkulationen
Die Hebelwirkung vergrößert die Verluste
Sinkende Kreditwürdigkeit bei zunehmenden Kreditumfang

Wie lautet das Fazit zum Leverage Effekt?

Grundsätzlich ist der Leverage-Effekt ein solides Konstrukt und stellt nicht grundlos eine Voraussetzung für wirtschaftliche Aktivität dar. Wenn dieser allerdings falsch angewendet wird oder etwas unvorhergesehenes passiert, lässt sich ein gewisses Leverage Risiko leider nicht vermeiden. Gehen Sie dementsprechend vorsichtig und mit der nötigen Verantwortung an Ihre Investition, um die möglichen Verluste durch den Leverage-Effect zu minimieren.

Wie kann mir desk.immo beim Leverage-Effekt helfen?

Durch die Nutzung des Finanzierungsrechners von desk.immo können Sie mit einem Blick sehen, wie die Eigenkapitalrendite bei unterschiedlichen Finanzierungsszenarien ausfallen würde und dadurch den Leverage-Effekt berechnen. Je höher das Fremdkapital Ihrer Investition desto höher die Eigenkapitalrendite.