Was muss ich über den Quadratmeterpreis wissen?

In diesem Artikel möchten wir Ihnen näherbringen, was Sie über den Quadratmeterpreis wissen müssen. Der Preis gibt an, wieviel ein Qudratmeter des Objekts (Grundstück oder Wohnfläche) wert ist. Er ist abhängig von unterschiedlichen Faktoren und Variablen, die wir Ihnen nachfolgend beschreiben möchten. Folgende Themen werden in diesem Artikel behandelt:

Welche Faktoren bestimmen den Preis pro Quadratmeter?

Wie die meisten Produkte in der Warenwirtschaft unterliegt auch der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen, Mietobjekte oder Grundstücke gewissen Schwankungen, da sich der Preis nach dem Angebot und der vorhandenen Nachfrage richtet. Neben der Nachfrage und dem Angebot bestimmen aber hauptsächlich die nachfolgenden Faktoren den Preis:

• Lage der Immobilie

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  Handelt es sich um ein Ballungszentrum, wo die Nachfrage eher hoch ist? Wie steht es um das Viertel bzw. um die Nachbarschaft? Ist eine gute Verkehrsanbindung vorhanden?
• Größe der Immobilie

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  Je nach Standort und Lage der Immobilie können Wohnungen mit 60 m² Wohnfläche beliebter sein als Wohnungen mit 40 m². Das Gleiche gilt natürlich auch für andere Objekte (Häuser, Gewerbeimmobilien, usw.). Die Größe einer Immobilie beeinflusst also nicht nur den Gesamtpreis, sondern auch den Quadratmeterpreis. 
• Baujahr der Immobilie

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  Neubauten und gut sanierte Altbauten erzielen meist höhere Quadratmeterpreise als z.B. Gebäude aus den 1950er Jahren. Das Alter einer Immobilie hat folglich großen Einfluss auf den Quadratmeterpreis. 
• Ausstattung der Immobilie

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  Besitzt die Immobilie eine moderne und hochwertige Ausstattung (Küche, Sanitäranlagen, Heizung, etc.), dann lässt sich damit ein höherer Quadratmeterpreis erzielen als bei einer vergleichbaren Wohnung mit veralteter Ausstattung. 
• Etage und Ausrichtung der Immobilie

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  Je nach Etage oder Ausrichtung einer Eigentums- bzw. Mietwohnung kann sich der Quadratmeterpreis unterscheiden. Im Erdgeschoss fühlen sich z.B. einige Menschen nicht wirklich sicher vor Einbrüchen, etc., weswegen nur eine höher gelegene Wohnung in Frage kommen würde. Auch macht es natürlich einen Unterschied, ob die Wohnung nach Norden oder Süden zeigt.

Aufgrund der hohen Anzahl an Faktoren, die den Quadratmeterpreis bestimmen, kann es also durchaus vorkommen, dass zwei ansonsten identische Wohnungen in parallelen Straßen oder auch im gleichen Haus komplett unterschiedliche Preise aufweisen. Es kann auch vorkommen, dass der Quadratmeterpreis über einen kurzen Zeitraum extrem steigen oder auch abfallen kann. Behalten Sie den Markt deswegen im Auge und vergleichen Sie unterschiedliche Stadtteile und Regionen miteinander.

Wie erfolgt die Berechnung des Quadratmeterpreises?

Die Berechnung des Quadratmeterpreises eines Grundstücks oder eine Immobilie erfolgt über zwei einfache Formeln. Sollten Sie die Gesamtquadratmeteranzahl Ihres Objekts bereits kennen, dann können Sie mit der Berechnung des Quadratmeterpreises im zweiten Schritt fortfahren.

1. Schritt: Berechnung der Gesamtquadratmeteranzahl

Um die gesamte Quadratmeteranzahl herauszufinden, müssen Sie die Länge mit der Breite jedes Raumes multiplizieren und anschließend das jeweilige Ergebnis der einzelnen Räume miteinander addieren. Der Faktor gibt den Prozentsatz an mit dem die ermittelte Fläche bewertet worden ist.

Greifen Sie zur Not selbst zum Maßband und messen Sie die Räume aus. Auch wenn Sie die Breiten und Längenmaße bereits kennen sollten, kann ein Nachmessen nicht schaden. Die Bemessung ist oft sehr komplex, weswegen sich immer Fehler einschleichen können, die zu einer falschen Angabe führen. Unter Umständen können Sie als Investor durch eine selbst durchgeführte Bemessung tausende von Euro sparen, sofern Fehler bei der ursprünglich Bemessung gemacht wurden.

Beachten Sie bei der Bemessung, dass nicht jeder Raum zur Gesamtgröße hinzuzählt oder aufgrund der baulichen Form (Rundungen oder andere schwer zu vermessende Flächen) auch nicht so einfach ausgemessen werden kann. Aus diesem Grund müssen beim Bemessen gewisse Grundregeln beachtet werden.

• Wird oder wurde das Objekt beim Bau öffentlich gefördert, dann bestimmt die Wohnflächenverordnung, welche Räume zu welchem Prozentsatz zur Fläche hinzugerechnet werden dürfen.
  • Sämtliche Wohnräume wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Esszimmer, Bad, Küche, Toiletten, Flure, Abstellkammern und auch Wintergärten oder Schwimmbäder werden zu 100 % als Wohnfläche gezählt. 
  • Loggien, Terassen, Balkone sowie Räume mit einer Deckenhöhe unter zwei Metern fließen nur zu 50 % in die Wohnflächenberechnung ein.
  • Kellerabteile, Garagen, Heizkeller, Waschkeller sowie Räume mit einer niedrigen Deckenhöhe von unter einem Meter können nicht einberechnet werden
• Wird oder wurde der Bau rein privat finanziert, dann kann die Berechnung nach DIN277 durchgeführt werden. Diese besagt, dass alle Räume zur Gesamtfläche dazugehören, die direkt oder indirekt mit der Bewohnbarkeit der Immobilie zu tun haben. Zu 100 % dazu gehören folglich auch Heizungsräume, Keller, Treppen, Aufzüge, Balkone, Nischen mit einer geringen Deckenhöhe von unter einem Meter und auch alle gewerblichen Räume

Bevor Sie mit der Vermessung der Immobilie starten, sollten Sie sich also zunächst über die Berechnungsmethode Klarheit verschaffen.

2. Schritt: Berechnung des Quadratmeterpreises

Um den Quadratmeterpreis Ihrer Immobilie oder Wohnung zu berechnen, teilen Sie den Kaufpreis bzw. die Miete durch die Gesamtquadratmeteranzahl.

Was muss man tun, wenn die Quadratmeteranzahl bei einer Mietwohnung falsch berechnet wurde?

Nicht nur die Lage und die Ausstattung entscheidet über die Höhe einer Miete, sondern auch die Größe des Objekts. Wenn der Vermieter das Objekt falsch ausgemessen hat und die Miete deswegen zu hoch ausfällt, dann kann das sehr ärgerlich für den Mieter sein. Aber auch für den Vermieter kann eine falsch berechnete Quadratmeterzahl zu Unmut führen. Denn daraus bemisst sich nicht nur der Verkaufspreis oder die Miete, sondern auch der Beitrag zu bestimmten Versicherungen wie die Hausratversicherung. Ein Nachmessen kann sich also für mehrere Parteien lohnen.

Sollten Sie eine Falschmessung festgestellt haben, dann kommt es darauf an wie hoch der Unterschied ausfällt, um vor Gericht Erfolg zu haben. Liegt dies Diskrepanz unter 10 % gibt es meist wenig Aussichten auf einen Prozessgewinn. Fällt die Diskrepanz höher als 10 % aus, dann kann der Mieter eine nachträgliche Mietminderung um den gleichen Prozentsatz verlangen. Der maximale Zeitraum, für den die Miete nachträglich gemindert werden kann, liegt bei 3 Jahren.

Wurde die Fläche geringer angegeben als diese tatsächlich gemessen wurde, dann muss sich zumindest der Mieter keine Sorge machen. Dem Vermieter steht im Gegensatz zum Mieter nämlich kein nachträgliches Anpassungsrecht zu.