Was muss ich beim Kauf einer Ferienimmobilie beachten?

Wer in Deutschland träumt nicht von einer schönen Ferienimmobilie, die als spätere Altervorsorge oder auch zur schnellen Flucht aus dem Alltag dient? Ein Ferienhaus an der Nord- bzw. Ostküste oder auch im Grünen z.B. im bayrischen Wald oder im Schwarzwald - Deutschland bietet viele schöne Ecken sowie eine gute Infrastruktur, um Ihr zukünftiges Ferienhaus schnell erreichen zu können. In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen kleinen Überblick geben, was beim Kauf einer Ferienimmobilie sowie dessen Vermietung wichtig sein könnte. Folgende Themen werden wir dabei behandeln:

Wie kann ich die richtige Ferienimmobilie für mich finden?

Im ersten Schritt sollten Sie sich erstmal im Klaren darüber werden, was Sie mit der Immobilie erreichen möchten. Soll Ihnen diese zur eigenen Entspannung an Wochenenden dienen oder möchten Sie die Immobilie als Kapitalanlage verwenden und vermieten? In der Regel hat derjenige, der eine Ferienimmobilie kaufen möchte, bereits genaue Vorstellungen, in welcher Gegend sich diese befinden soll und hat dort bereits den einen oder anderen Urlaub verbracht. Es lohnt sich dennoch, wenn Sie einen weiteren Urlaub vor Ort verbringen und sich wirklich viel Zeit für die Suche nach der richtigen Ferienimmobilie nehmen. Überlegen Sie sich genau, in welcher Gegend Sie das Ferienhaus kaufen möchten, da die Preise sehr unterschiedlich ausfallen können. In beliebten Gegenden ist der Markt für Ferienimmobilien teilweise schon sehr angespannt, weswegen die Kaufpreise, wie z.B. auf Sylt (jenseits von 10.000 € pro m²), Norderny oder auch Garmisch-Partenkirchen, sehr hoch ausfallen können. Allerdings können Sie auch hohe Übernachtungspreise von Ihren Gästen verlangen, sofern sich Ihre Ferienimmobilie in einer beliebten Gegend befindet.

Wenn die gewünschte Gegend sowie eine potientielle Immobilie gefunden wurden, dann können Sie auch noch folgende Fragen in Betracht ziehen:

• Wie ist die ärztliche Versorgung in der Umgebung? Besonders interessant, wenn Sie die Immobilie später als Altersruhesitz verwenden möchten.
• Sind gute Verkehrsanbindungen vorhanden? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel? Ist die Immobilie mit dem Auto erreichbar?
• Gibt es Lärmquellen, wie z.B. nahegelegene Bars oder eine Bushaltestelle direkt vor dem Haus, die Ihre Ruhe (oder die Ihrer Gäste) stören könnten?
• Sind Versorungs- und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe vorhanden?
• Welche Freizeitgestaltungsmöglichkeiten gibt es in der Nähe?
• Gibt es Freitzeitangebote für Kinder?

Das perfekte Ferienhaus sollte Ihnen genug Ruhe vor dem alltäglichen Trubel bieten, aber auch nicht zu weit ab vom Schuss sein, so dass eine gute Erreichbarkeit gewährleistet ist. Gerade im Hinblick auf die Vermietung und einer stabilen Rendite spielt die Lage der Ferienimmobilie eine entscheidende Rolle. In Orten, wo Menschen gerne Urlaub machen, können Sie eine höhere Rendite erwarten als an abgelegeneren Orten. Versuchen Sie notfalls die große Entfernung zum Hot-Spot mit einer guten Ausstattung der Immobilie, wie eine Sauna oder ein moderner Kaminofen, zu kompensieren.

Was ist beim Kauf einer Ferienimmobilie zu beachten?

Beim Kauf von Ferienhäuser bzw. Ferienwohnungen sollten Sie zunächst den eigenen finanziellen Rahmen genau prüfen und diesen gut abstecken, damit Sie wissen, wieviel Eigenkapital Sie besitzen und wieviel Kapital Sie ggf. bei der Bank aufnehmen müssen, um den Kauf stemmen zu können. Generell müssen Sie an Orten mit hoher touristischer Attraktivität (wie Sehenswürdigkeiten oder schönen Gegenden) auch mit hohen Kaufpreisen rechnen. Ferienimmobilien, die z.B. direkt an einer Küste von Sylt oder Rügen gelegen sind, kosten wesentlich mehr als die Immobilien an der Festlandküste von Mecklenburg-Vorpommern. 

Bedenken Sie auch, dass bei einer Ferienimmobilie ebenfalls Neben-, Betriebs- sowie Versicherungs- und mögliche Renovierungskosten entstehen können. Abhängig von der jeweiligen Gemeinde müssen Sie des Weiteren auch mit einer Zweitwohnsitzsteuer und einer Kurtaxe rechnen. Je nach Entfernung der Ferienimmobilie von Ihrem Wohnort werden Sie möglicherweise auch jemanden benötigen, der sich um die Ferienimmobilie in Ihrer Abwesenheit kümmert, den Garten in Ordnung hält, lüftet und richtig heizt oder den Winterdienst erledigt. Auch diese Person muss entsprechend bezahlt werden.

Was sollte ich beachten, wenn ich meine Ferienimmobilie nur für mich selbst nutzen möchte?

Wenn Sie eine Ferienimmobilie besitzen, dann müssen Sie diese bei der Gemeinde als Zweitwohnsitz anmelden und ggf. auch eine Zweitwohnungssteuer dafür zahlen müssen. Die Höhe und die Frage, ob Sie die Steuer überhaupt entrichten müssen, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab, in der die Immobilie liegt. Im Schnitt können Sie mit ungefähr 10 % der Jahreskaltmiete rechnen, aber sie kann auch wesentlich höher ausfallen.

Eine Zweitwohnungssteuer wird unabhängig davon fällig, wie häufig Sie als Eigentümer in Ihrer Immobilie Urlaub machen. Nur wenn Sie die Ferien-Immobilie durchgehend an Feriengäste vermieten, können Sie von dieser Steuer befreit werden. In manchen Gemeinde gibt es aber auch Ausnahmeregelungen, die Sie von der Zweitwohnungsteuer befreien und eventuell auch für Sie in Betracht kommen könnten. Lassen Sie dies am besten von einem Steuerberater prüfen. Wenn Sie sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter sind, dann können Sie die Zweitwohnungssteuer bei der Steuer als Werbungskosten anteilig geltend machen.

Was sollte ich beachten, wenn ich meine Ferienimmobilie vermieten möchte?

Um die Ferienimmobilie finanzieren zu können, vermieten viele Eigentümer ihre Immobilie an Feriengäste und profitieren von den Einnahmen, die sie dadurch erzielen. Dies zählt auch nicht gleich als gewerbliche Tätigkeit, denn dafür muss die Gewinnerzielung im Vordergrund stehen und die Tätigkeit über den privaten Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgehen (BFH 1998, 831).

Folgende Punkte sprechen für eine gewerbliche Vermietung:

• Die Ferienimmobilie wird ausschließlich an Gäste vermietet.
• Der Betrieb der Ferienimmobilie ähnelt einem Hotelbetrieb (Zimmerservice, etc.)
• Es liegt ein pensionsähnlicher Geschäftsbetrieb vor.
• Die Ferienimmobilie liegt in einer Ferienwohnanlage, die von einer Feriendienstorganisation verwaltet und vermietet wird.

Als privater Vermieter einer Ferienimmobilie müssen Sie Ihre durch die Vermietung erzielten Einkünfte als Einkommen bei der Steuererklärung berücksichtigen. Liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, dann muss der Vermieter eine Gewerbesteuer ans Finanzamt entrichten. Als Kleinunternehmer (<17.500 € Jahresumsatz) sind Sie von der Umsatzsteuer befreit und müssen diese Ihren Gästen nicht in Rechnung stellen. Wird die Ferienimmobilie nicht durchgängig vermietet, müssen Sie eine Zweitwohnungssteuer entrichten, die Sie allerdings wieder als Werbungskosten bei Ihrer Steuererklärung geltend machen können.

Wenn Ihnen die Immobilie als Kapitalanlage dienen soll, dann sollten Sie vor dem Kauf unbedingt darauf achten, dass diese möglichst ganzjährig an Feriengäste angeboten werden kann. Auch die Größe und die Ausstattung spielen eine große Rolle, damit sich Gäste an Schlechtwettertagen darin aufhalten und wohl fühlen können. Laut dem deutschen Maklerverband IVD muss eine Ferienimmobilie pro Jahr mindestens 17 Wochen (120 Tage) vermietet werden, damit diese gewinnbringend betrieben werden kann. Ab diesem Moment übersteigen die Einnahmen die laufenden Kosten sowie die Tilgung des Kredits. Für eine Ferienimmobilie können Sie durchschnittlich mit einer Bruttorendite von 8 % rechnen, allerdings müssen hierfür die Investitionskosten, die Attraktivität der Umgebung sowie die Lage der Ferienimmobilie stimmen. Durch relativ niedrige Investitionskosten und der stetig steigenden Nachfrage nach Urlaub innerhalb Deutschlands bringen die Ostseeinseln sowie die Immobilien am nahen Festland in Deutschland mit 10 %  aktuell die höchste Rendite.