Was ist eine Immobilienblase und was passiert wenn sie platzt?
Wenn auf dem Markt steigende Immobilienpreise vorherrschen und die Zinsen dauerhaft auf einem niedrigen Niveau sind, kommt automatisch irgendwann die Frage auf, wann eine Immobilienblase vorliegt und wann diese platzen könnte. In diesem Artikel möchten wir Ihnen näherbringen, was eine Immobilienblase ist, warum diese platzen könnte und was passiert, wenn die Blase tatsächlich platzten sollte.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Immobilienblase?
Wer von einer Immobilienblase spricht, meint damit eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. Eine Blase kann entstehen, wenn das Gleichgewicht zwischen den angebotenen Immobilien und der Nachfrage nicht mehr stimmt und die Preise dadurch immer weiter steigen. Da nur begrenzt Immobilien zur Verfügung stehen, werden die Verkäufer immer höhere Preise ansetzen, die von den Interessenten auch bezahlt werden. Dies führt dazu, dass die Immobilien irgendwann stark überbewertet sind und der eigentliche, tatsächliche Wert keine Beachtung mehr findet.
Durch das Steigen der Preise bläht sich der Immobilienmarkt bis zu seinem Höchststand auf und die Blase droht zu platzen. Wenn die Blase platzt, dann kommt es zu stark und rapide fallenden Immobilienpreisen, was die Investoren und Immobilienkäufer einen Schock versetzt. In der Folge rechnen diese damit, dass die Preise weiter sinken werden und stoppen ihre Investitionen in den Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt weiter und es lohnt sich nicht mehr in den Markt zu investieren. Die Gründe, weshalb eine Blase platzen kann, können unterschiedlich sein, aber dazu später mehr.
Was sind die Gründe für eine Immobilienblase?
Im Prinzip gibt es nur zwei Akteure, deren Entscheidungen maßgeblich dazu beitragen können eine Immobilienblase entstehen zu lassen:
- Der Staat
Mit staatlichen Regulierungen, wie z.B. Steuersubventionen, versucht der Staat in den Immobilienmarkt einzugreifen und diesen so nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Dies kann zu einer erheblichen Fehlentwicklung am Markt führen und eine Blase hervorrufen. Kommt die Blase durch eine staatliche Maßnahme zustande, dann spricht man von einer "fiskalinduzierten" Immobilienblase. - Die Banken
Auch die Banken können dazu beitragen eine Immobilienblase zu verursachen. Durch eine lockere Kreditvergabe können z.B. auch solche Kreditnehmer ein Darlehen bekommen, die eine eher geringe Bonität haben und das Darlehen später gar nicht zurückzahlen können. Dadurch kommte es zu einer erheblichen Zusatznachfrage, die vom Markt auf die schnelle nicht bedient werden kann, was wiederum zu einer Erhöhung der Immobilienpreise führt.
Eine andere Möglichkeit könnte auch die deutliche Verbilligung der Kreditkosten, durch z.B. eine Verringerung der Kreditzinsen, sein. Da nun mehr Leute einen Kredit zu günstigen Konditionen erhalten können, steigt auch die Nachfrage nach Immobilien und somit auch die Immobilienpreise. Wird dieser Missstand von den zuständigen Gremien durch eine Steigerung der Kreditkosten nicht geregelt, dann kann dies, wie 2007 in den USA geschehen, zu einer Immobilienblase führen.
Kann das Entstehen der Immobilienblase auf die Entscheidungen von Banken zurückgeführt werden, dann spricht man von einer "kreditinduzierten" Immobilienblase.
Woran erkennt man, dass eine Immobilienblase existiert?
Eine Immobilienblase kann unterschiedliche Symptome haben. An ihnen lässt sich erkennen, ob eine Immobilienblase entsteht bzw. bereits entstanden ist. Nachfolgend haben wir Ihnen eine Übersicht über verschiedene Symptome zusammengestellt:
| Symptom | Beschreibung |
| Überbewertung von Immobilien | Wie zuvor bereits beschrieben, kann ein Symptom die Überbewertung von Immobilien sein. Bei einer Überbewertung übersteigt der Marktwert den tatsächlichen Sachwert erheblich. Dies kann man zum Beispiel am Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete erkennen. |
| Immobilienpreise steigen unaufhörlich | Wenn die Preise stärker steigen als die allgemeine Inflation und das Durchschnittseinkommen, dann ist dies ebenfalls ein Indiz für eine Blase. |
| Kreditvergabe auch an Personen mit schlechter Bonität | Ebenfalls ein Symtpon kann die Ausweitung der Kreditvergabe sein, so dass auch Personen mit einer schlechten Bonität eine Vollfinanzierung erhalten können. |
| Spekulative Immobilienkäufe steigen | Wenn eine Immobilie zum Zweck gekauft wird, diese nach einer Sanierung mit hohem Gewinn zu verkaufen, dann spekuliert der Kreditnehmer bewusst auf höhere Preise. Ein Anstieg der Spekulationskäufe ist ein Symptom einer Immobilienblase. |
| Private Haushalte überschulden sich zunehmend | Ein weiterer Hinweis kann die zunehmende Überschuldung der privaten Haushalte darstellen. Wenn die Kreditnehmer ihre Kredit nicht mehr bezahlen können, müssen die Immobilien zwangsversteigert werden. |
| Bautätigkeiten sind immer seltener | Niedrige Bautätigkeiten führen zu Spannungen sowohl auf dem Markt für Miet- als auch Kaufimmobilien. Die Preise steigen, da das Angebot knapper wird. |
| Wenig gute Anlagemöglichkeiten | In Niedrigzinsphasen gehen viele Privatanleger dazu über in Immobilien zu investieren, um so ihr Vermögen zu erhalten oder sogar zu steigern. Dadurch steigt die Nachfrage und das Angebot wird immer kleiner. Die Preise steigen unaufhörlich. |
| Zuviel Wirtschaftswachstum | Steigt das Bruttoinlandsprodukt stark an, dann steigt auch die Kaufkraft innerhalb des Landes. Dies begünstigt das Entstehen einer Blase, da es mehr potentielle Käufer für Immobilien gibt. Die steigende Nachfrage führt zu immer höheren Preisen. |
Bitte beachten Sie, dass die Betrachtung der Symptome immer landesweit erfolgen muss, um bestimmen zu können, ob eine Immobilienblase entsteht bzw. schon existiert. Je mehr dieser Symptome landesweit zutreffen, um so höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Blase existiert.
Woran erkennt man, dass eine Immobilienblase zu platzen droht?
Viele der genannten Symptome können auch gleichzeitg der Auslöser für das Platzen einer Immobilienblase werden. Im Jahre 2008 führte die laxe Vergabe von Immobilienkrediten in an Personen mit schlechter Bonität in den USA zu einer riesigen Immobilienblase. Als viele Kreditnehmer ihre Kredite nicht mehr an die Bank zurückzahlen konnten, ist die Blase geplatzt und die Banken sind durch die Zahlungsausfälle in Schieflage geraten. Der Bankrott einiger Großbanken hat in der Folge dann zu einer weltweiten Finanzkrise geführt, die einige Jahre andauerte. Es gibt aber noch andere Auslöser, die eine Immobilienblase zum Platzen bringen können:
| Auslöser | Beschreibung |
| Erhöhung der Leitzinsen | Um einer Inflation entgegen zu wirken, hat die EZB die Möglichkeit den Leitzins zu erhöhen. Sobald dies geschieht, steigen auch die Bauzinsen an, was eine Verteuerung der Finanzierungskosten zur Folge hat. Treffen hohe Finanzierungskosten sowie hohe Immoblienpreise aufeinander, dann lässt die Nachfrage sehr schnell nach. |
| Erhöhung des Immobilienangebots | Wenn die bauliche Aktivität innerhalb kurzer Zeit landesweit steigt, dann kann das zusätzliche Immobilienangebot die Immobilienpreise abstürzen lassen. |
| Preise zu hoch | Wenn die Immobilienpreise zu stark ansteigen, dann können die Interessenten ab einem gewissen Level die derzeitigen Preise als zu hoch empfinden und die Nachfrage sinkt. Als Folge sinken dann auch die Preise wieder. |
| Verschärfung der Kreditvergabe | Wenn die Immobilienpreise stark gestiegen sind und das Eigenkapital des Kreditnehmers die Zusatzkosten nicht mehr abfedern kann, dann wird die Kreditvergabe durch die Banken eingeschränkt. Das Risiko eines Ausfalls wäre dann zu hoch. |
| Zahlungsausfälle bei den Kreditnehmern | Wenn den Banken zuviele Zahlungsausfälle droht, wird die Kreditvergabe eingeschränkt. Des Weiteren werden die Immobilien bei Zahlungsausfall zwangsversteigert. |
| Banken geraten in Schieflage | Wenn zuviele Zahlungsausfälle stattfinden, dann können Banken in Schieflage geraten und schlussendlich Pleite gehen. Wie oben beschrieben, wurde hierdurch die Finanzkrise 2008 ausgelöst. |
Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?
Steht die Immobilienblase kurz vor dem Platzen, dann haben die Immobilienpreise ihren Höchstpunkt erreicht. Sie können nicht mehr weiter steigen und nehmen mit dem Platzen der Blase abrupt ab. Dies kann z.B. wie folgt ablaufen:
- Durch einen der oben genannten Auslöser nimmt die Nachfrage nach Immobilien plötzlich ab.
- Durch die ausbleibende Nachfrage sinken die Preise für Immobilien. Verkäufer erhalten nicht mehr den Preis, den sie zuvor gezahlt haben und können die Restschuld bei der Bank nicht mehr begleichen.
- Zu diesem Zeitpunkt können auch Anschlussfinanzierungen nicht mehr bedient werden, weil die benötigten Darlehen nicht mehr dem Wert der Immobilien entsprechen. Banken verlangen zur Kompensierung des Risikos mehr Eigenkapital und erhöhen die Zinsen sowie die monatlichen Tilgungsraten.
- Da die Kredite zu hoch angesetzt sind und ihnen nicht genug Immobilienwert gegenüber steht, können die Tilgungsraten nicht mehr bedient werden und es kommt zu Zahlungsausfällen.
- Panikverkäufe sowie Zwangsversteigerungen nehmen zu.
- Um ihr Kapital zu schützen, ziehen sich Investoren aus dem Immobilienmarkt zurück.
- Da immer weniger Immobilienkäufe stattfinden und die Zwangsversteigerungen zunehmen, steigt das Angebot. Der Markt wird mit Immobilien förmlich überflutet.
- Dies drückt den Preis weiter und noch mehr Finanzierungen können nicht mehr bedient werden. Die Nachfrage sinkt im Verhältnis zum Angebot immer weiter.
Sollten Sie als Immobilienbesitzer Ihr Darlehen bereits abbezahlt haben und Ihre Immobilie nicht verkaufen müssen, dann haben Sie keinerlei negativen Folgen durch das Platzen der Blase zu fürchten. Wenn Sie gezwungen sind Ihre Immobilie nach dem Platzen der Blase zu verkaufen, dann müssen Sie mit einem hohen Verlust rechnen. Der aktuelle Marktwert liegt dann meist unter dem eigentlichen Wert der Immobilie.
Wer eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, muss damit rechnen, dass die Banken die Immobilie nach dem Platzen neu bewerten werden. Dabei kann man davon ausgehen, dass sich die Zinskonditionen sowie der Beleihungsauslauf verschlechtern sowie die Monatsrate steigen werden. Unter Umständen muss die Immobilie verkauft werden, da die Monatsraten nach der Neubewertung erheblich steigen werden.
Letzlich birgt das Platzen einer Immobilienblase nicht nur Risiken, sondern auch Chancen. Durch das Platzen der Blase sinken die Preise und der Wohnraum wird günstiger. Es können günstige Immobilien gekauft und sobald die Preise wieder steigen, mit guten Gewinnen verkauft werden.
Wie ist die Situation aktuell in Deutschland?
Obwohl in Deutschland die Preise aktuell lokal sehr stark steigen, herrscht noch keine Immobilienblase vor. Die Nachfrage nach Immobilien ist aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB und der damit einhergehenden günstigen Kreditvergabe hoch, jedoch führen eine hohe Nachfrage und wachsende Preise alleine noch lange nicht zu einer flächendeckenden Immobilienblase. Damit dies geschieht, müssten unterschiedliche Faktoren zusammenkommen, die die Blase stark ausweiten und schlussendlich zum Platzen bringen werden:
- Immobilienkäufer starten auf wachsende Preise zu spekulieren und verschulden sich zunehmend durch höhere Kredite.
- Die Banken lockern die Kreditvergabe und vergeben hohe Kredite auch an Personen, die eine schlechtere Bonität aufweisen.
- Die Immobilienpreise steigen so stark, dass sie nicht mehr dem tatsächlichen Wert der Immobilien entsprechen.
- Es müssten immer weitere Flächen erschlossen und neue Immobilien gebaut werden, jedoch kann die Bauwirtschaft die ungebremste Nachfrage nicht bedienen.
- Zusätzlich zu den normalen Investoren steigen auch Großinvestoren in den Markt ein, was dazu führt, dass das Angebot für Immobilien weiter sinkt und die Preise nochmal anziehen.
Solange diese Faktoren nicht gemeinsam vorkommen und den Markt überhitzen lassen, wird keine landesweite Immobilienblase entstehen und somit auch keinen Immobiliencrash verursachen. Des Weiteren ist der Markt in Deutschland derzeit solide aufgebaut und die Kreditvergabe erfolgt meist nach strengen Vorgaben. Die Kaufpreise sind mit die Mieten vielerorts im Gleichgewicht, die Finanzierung erfolgt durch Fremd- und Eigenkapital und die Kredit sind nicht astronomisch hoch, weswegen trotz der günstigen Finanzierung derzeit nicht mit einer Immobilienblase zu rechnen ist.