Wie können Sie als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen?
Wenn Sie bereits Besitzer einer oder mehrerer Immobilien sind, dann ist Ihnen die folgende Frage sicherlich gut bekannt: Wie gehe ich am besten vor um eine Mieterhöhung durchzusetzen? Oft ist dies die einzige Möglichkeit für Sie als Investor Ihre Rendite zu erhöhen. In diesem Artikel möchten wir Ihnen näher bringen, wie Sie bereits von Anfang an am besten vorgehen, um eine Mieterhöhung zu erreichen.
Aus welchen Gründen kann eine vereinbarte Miete erhöht werden?
Grundsätzlich bietet der Gesetzgeber für Vermieter die Möglichkeit eine Miete zu erhöhen. Dies ist jedoch gesetzlich vorgegeben. Alternativ kann eine Mieterhöhung auch direkt bei Unterzeichnung des Mietvertrags mit dem Mieter vertraglich vereinbart werden. Die folgenden Gründe ermöglichen es Ihnen eine Mieterhöhung durchzusetzen:
- Anpassung an die ortsübliche Miete (gesetzlich geregelte Mieterhöhung)
- Erhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (gesetzlich geregelte Mieterhöhung)
- Vertragliche vereinbarte Staffel- oder Indexmiete (vertraglich geregelte Mieterhöhung)
Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?
Bei der Höhe der möglichen Mieterhöhung gibt der Gesetzgeber gewisse Grenzen vor, an die Sie sich als Vermieter zu halten haben. Nachfolgend gehen wir auf die einzelnen, zuvor genannten Varianten der Mietanpassung ein:
- Anpassung der aktuellen Miete an die ortsübliche Miete
Mit Zustimmung des Mieters ist eine Anpassung der aktuellen Miete an die ortsübliche Miete möglich. Ziehen Sie hierbei den Mietpreisspiegel heran und vergleichen Sie die aktuelle Miete mit den Mieten ähnlicher Wohnungen mit gleicher Ausstattung. Sollte Ihre aktuelle Miete darunter liegen, können Sie eine Mieterhöhung durchführen. Der Gesetzgeber gibt hierbei folgende Rahmenbedingungen vor:- Maximale Mieterhöhung: Die Mieterhöhung darf über drei Jahre nicht mehr als 20 % übersteigen.
- Ankündigung Mieterhöhung: Die Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt werden.
- Begründung Mieterhöhung: Die Mieterhöhung muss begründet werden.
- Frist Mieterhöhung: Die Mieterhöhung muss mindestens drei Monate vorher angekündigt werden.
- Mieterhöhung Mietspiegel: Bei einer Anpassung an die ortsübliche Miete muss der Mietpreisspiegel angegeben werden, der beweist, dass die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.
- Mieterhöhung wie oft: Eine Mieterhöhung darf nur alle 15 Monate durchgeführt werden.
- Einspruch Mieterhöhung: Der Mieter kann innerhalb von 2 Monaten Einspruch erheben oder das Mietverhältnis kündigen.
- Mieterhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
Wenn Sie Ihr Objekt modernisieren möchten, dann können Sie ebenfalls die Miete erhöhen. Hierzu müssen aber bestimmte Kriterien erfüllt werden. Nachfolgend erläutern wir Ihnen, worauf Sie bei der Modernisierung achten sollten:- Mitteilung der Modernisierungsmieterhöhung: Die Modernisierungsarbeiten müssen mindestens 3 Monate vorher dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Eine E-Mail ist dafür nicht ausreichend!
- Mietminderung bei Sanierung: Während der Umbaumaßnahmen können die Mieter bei Einschränkung der Bewohnbarkeit eine Minderung der Miete verlangen. Bei energetischen Sanierungen darf in den ersten 3 Monaten keine Minderung seitens des Mieters verlangt werden.
- Mieterhöhung nach Sanierung wieviel: Sie dürfen 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (seit 01.01.2019, vorher: 11 %).
- Mieterhöhung Kappungsgrenze: Beachten Sie die Verkappungsgrenze, die besagt, dass die Mieterhöhung nach einer Modernisierung nicht mehr als 3 € pro m² innerhalb von 6 Jahren betragen darf. Beträgt die Miete bis zu 7 € pro m², dann darf die Anhebung nur maximal 2 % betragen.
- Vertragliche vereinbarte Indexmiete
Die Indexmiete wird stets in einem "Indexmietvertrag" vertraglich verankert. Dabei vereinbaren beide Parteien, dass sich der Mietpreis am Preisindex für die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte innerhalb Deutschlands orientiert. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt erfasst. Dabei gelten folgende Voraussetzungen:- Indexmietvereinbarung: Die Vereinbarung muss schriftlich festgehalten werden.
- Mieterhöhung wie oft: Der Zeitabstand zwischen der einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr betragen.
- Indexmiete berechnen: Die Berechnung und der neue Mietpreis müssen dem Mieter offengelegt werden.
- Verbraucherpreisindex Miete: Die Miete darf die ortsübliche Miete nicht wesentlich übersteigen (siehe auch §558 BGB).
- Vertragliche vereinbarte Staffelmiete
Wie bei der Indexmiete wird die Staffelmiete ebenfalls, in einem "Staffelmietvertrag", vertraglich vereinbart. Dabei erfolgen die Mietpreisanpassungen in regelmäßigen, vorab festgelegten Staffelungen. Die Vorteile sind, dass der Vermieter weniger Verwaltungsaufwand hat sowie die Miete einfach gemäß der Staffelmietvereinbarung erhöht wird. Des Weiteren weiß der Mieter vorab, worauf er sich einlässt. Der Mieter hat allerdings den Nachteil, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen kann, sofern keine Mietpreisbremse greift. Bitte beachten Sie, dass auch hier der zeitliche Abstand zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Jahr betragen muss.
Wichtig: Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind keine sonstigen Mieterhöhungen möglich, auch nicht wegen einer durchgeführten Modernisierung!
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