Wann und in welcher Höhe kann eine Minderung der Miete durchgeführt werden?

Haben Sie Schimmel in der Wohnung, Probleme mit der Heizung, Baulärm im Haus oder Schäden an Fenstern und Türen? Dann sind Sie berechtigt die monatliche Mietzahlung an Ihren Vermieter zu mindern, da diese Mängel die Wohnqualität Ihrer Wohnung herabsetzen. In dem nachfolgenden Artikel erklären wir, in welchen Fällen Sie als Mieter berechtigt sind, die monatliche Miete zu kürzen und in welcher Höhe die Minderung erfolgen kann. 

Bei welchen Mängeln kann ich die monatliche Mietzahlung kürzen?

Beim Abschluss des Mietvertrags wird die gemietete Immobilie in einem gewissen Zustand übergeben. Treten nun im Laufe der Zeit schwerwiegende Mängel auf, die die Qualität der Wohnung herabsetzen oder die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen, dann ist der Mieter nach §536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) berechtigt, eine Minderung der monatlichen Mietzahlung durchzuführen. Wichtig ist, dass der Mieter den Vermieter auf den schwerwiegenden Mangel hinweist und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzt. Ohne den Hinweis auf den Mangel und der Aufforderung zur Beseitigung kann der Mieter schadensersatzpflichtig werden, da er durch die Minderung in Verzug geraten würde. Kommt der Vermieter einer Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nach, kann der Mieter die Miete mindern. Die Mietminderung kann auch dann erfolgen, obwohl der Vermieter keine Schuld am Mangel hat.

Typische Gründe für eine Mietminderung

• Die Wände der Wohnung sind verschimmelt.
• Es bestehen Probleme mit der Heizung.
• Es dringt Baulärm in die Wohnung ein (durch benachbarte Baustelle oder Modernisierungsmaßnahmen im Haus).
• Die Fenster und Türen weisen Schäden auf.
• Die Nachbarn fallen immer wieder durch ihre Lautstärke auf.
  
• Die Wohnung weist Wasserschäden auf.
• Die Wohnung ist von Schädlingen befallen.
• Sie nehmen in ihrer Wohnung eine Geruchsbelästigung wahr.
• Der Aufzug zu Ihrer Wohnung ist defekt.
• Die Elektrik in Ihrer Wohnung ist defekt.
• Die Gasversorgung in Ihrer Wohnung ist ausgefallen.
• Der Wasserboiler Ihrer Wohnung ist defekt.
• Die Dusche in Ihrer Wohnung ist defekt.
• Vor den Fenstern Ihrer Wohnung wurde ein Baugerüst aufgestellt.
• Der Vermieter ist den Zugeständnisse zum vereinbarten Zeitpunkt nicht nachgekommen (z.B. bei Einzug in die Wohnung wurde im Mietvertrag festgehalten, dass neue Fenster eingebaut werden).

Eher kuriose Gründe für eine Mietminderung

• Das benachbarte Bordell benutzt den gleichen Hauseingang (10 % Mietminderung nach LG Berlin, Az. 65 S 131/07).
• Die Müllabladestelle liegt nur wenige Meter entfernt (2,5 % Mietminderung AG Köpenick, Az. 6 C 258/12).
• Lärmbelästigung durch einen Mader auf dem Dachboden (10 % Mietminderung AG Augsburg, Az. 72 C 2081/16).
• Balkon wird durch herumstreunende Katzen, die von Nachbarn durch Fütterung angelockt wurden, unbewohnbar (15 % Mietminderung AG. Bonn, Az. 5 C 175/85).
• Badewanne weist eine ungewöhnlich raue Oberfläche auf (3 % Mietminderung LG Stuttgart, Az. 13 S 347/86).
• Stolpergefahr durch zerschlissenen Teppich (5 % Mietminderung LG Darmstadt, Az. 6 S 17/13).

Keine Gründe für eine Mietminderung

• Die Heizung fällt für einen sehr kurzen Zeitraum aus.
• Die erforderliche Heizleistung wird um nur 1 Grad unterschritten.
• Die Fenster eines Altbaus weisen geringfügigen Luftdurchgang auf.
• Die Türschwellen sind abgetreten.
• Eine Steckdose in Ihrer Wohnung ist defekt.
• Ein Nachbar war einmalig laut.
• Die Decke eines Zimmers weis feine Haarrisse auf.
• Die Beleuchtung im Keller oder im Treppenhaus ist defekt.
• Der Hund der Nachbarn fällt durch gelegentliches lautes Bellen auf.
• Im Badezimmer ist kein Waschmaschinenanschluss vorhanden.
• In den Zimmern Ihrer Wohnung fehlen die Fußleisten.

Wie muss ich vorgehen, wenn ich die Miete mindern möchte?

Ihre angemietete Wohnung weist einen oder mehrere der genannten Mängel auf, dann können Sie zur Minderung der Miete folgendermaßen vorgehen:

1. Mangel umgehend beim Vermieter anzeigen

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   Bevor eine Mietminderung möglich ist, muss der Mangel beim Vermieter angezeigt werden. Dabei ist es ausreichend, wenn Sie als Mieter den Sachmangel beschreiben, der der Grund für die Einschränkung ist. Eine Protokollierung ist nicht erforderlich. Auch kann von Ihnen nicht verlangt werden, dass Sie die Ursache für die Mängel nennen (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11). Aus Beweisgründen empfehlen wir Ihnen die Mängelanzeige stets schriftlich beim Vermieter anzumelden. So sind Sie im Streitfall auf der sicheren Seite. Wenn es sich um einen dringlichen Mangel handelt, dann können Sie den Vermieter zusätzlich per Telefon informieren.
2. Angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen

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   Wichtig ist, dass Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung einräumen. Am besten wenden Sie sich an einen Anwalt, der Sie bei hinsichtlich der richtigen Frist berät, denn dies muss ich nach dem zu beseitigenden Mangel richten und immer für den jeweiligen Einzelfall bestimmt werden.
3. Bestimmung der Minderungsquote

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   Im Anschluss können Sie die Minderungsquote bestimmen. Hierfür gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, weswegen sich die Minderungsquote immer nach dem Einzelfall richten muss. Bitte beachten Sie, dass die Minderungsquote nicht zu stark ausfallen sollte, da es ansonsten zu einem Mietrückstand kommt und Ihnen im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung droht. Bei der nachfolgenden Frage "Wie kann ich die Höhe der Mietminderung bestimmen?" haben wir Ihnen ein paar Beispiele zusammengetragen, jedoch raten wir Ihnen eher dazu einen Mietrechtsexperten zu Rate zu ziehen, der Sie bei der Ermittlung einer angemessenen Minderungsquote unterstützt.
4. Minderungsanzeige beim Vermieter einreichen

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   Im nächsten Schritt setzen Sie den Vermieter mit Hilfe einer Mietminderungsanzeige über die Minderung der Miete in Kenntnis. Theoretisch haben Sie die Möglichkeit die Miete bereits ab dem Zeitpunkt zu mindern, an dem Sie den Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Hauswart über den Mangel informiert haben. Aber praktisch empfiehlt es sich eher den Zeitpunkt des Fristablaufs zur Beseitigung des Mangels zu verwenden. In jedem Fall muss die Mietminderung beim Vermieter angzeigt werden. Dies sollte unbedingt schriftlich unter Angabe der Gründe für die Mietminderung sowie des Beginns erfolgen.
5. Zugang zur Wohnen gewähren

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   Damit der Vermieter der Mängelbeseitigung nachkommen kann, ist es wichtig, dass Sie ihm diese auch ermöglichen. Lassen Sie daher den Vermieter oder beauftragten Handwerker in die Wohnung und versuchen Sie nicht die Beseitigung des Mangels zu erschweren oder gar zu verhindern. Andernfalls sind Sie als Mieter nicht berechtigt eine Minderung der Miete durchzuführen! Selbstverständlich muss Ihnen der Vermieter rechtzeitig Bescheid geben, wann die Mängelbeseitigung erfolgen soll.

Wie kann ich die Höhe der Mietminderung bestimmen?

Eine gesetzliche Vorgabe wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, gibt es nicht. Die Höhe richtet sich immer nach dem Grad der Beeinträchtigung, nach deren Dauer und nach dem Teil der Wohnrung, der von dem Mangel betroffen ist.  Aus diesem Grund muss die Mietminderung immer im Einzelfall betrachtet werden. 

Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Minderung dient, gemäß mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs (u. a. 20. Juli 2007 - Az. VIII ZR 347/04), die Warmmiete und nicht die Kaltmiete. Die Warmmiete (oder auch Bruttomiete genannt) setzt sich aus der Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Heizkosten zusammen. Die Minderung wird in der Regel immer prozentual durchgeführt. Als Anhaltspunkt können Mietminderungstabellen dienen, die Sie z.B. auf der Webseite https://mietminderungstabelle.de/ finden können. Diese sind jedoch nicht rechtsverbindlich, weshalb wir Ihnen raten, die Minderung von einem Experten einschätzen zu lassen.

Weitere Beispiele aus der Mietminderungstabelle

• Eine Mietminderung von 10 % ist möglich, wenn Sie in Ihrer Wohnung  einen schlechten Fernsehempfang haben, sich ein Bordell im gleichen Haus befindet, der Keller nicht mehr genutzt werden kann oder die Fensterläden entfernt werden mussten.
• Eine Mietminderung von 20 % ist möglich, wenn eine Lärm- oder Geruchsbelästigung durch eine Imbissbude oder eine erhebliche Geruchsbelästigung durch Hundekot im Treppenhaus vorliegt oder Sie durch eine Tanzschule nach 22 Uhr in Ihrer Ruhe gestört werden.
• Eine Mietminderung von 30 % ist möglich, wenn Sie im Bade- und Schlafzimmer Schimmel haben oder das Wohnzimmer unbenutzbar ist.
• Eine Mietminderung von 50 % ist möglich, wenn es in Ihrer Wohnung von der Decke tropft, Sie die Küche und Toilette nicht mehr  nutzen können oder durch asbesthaltigen Nachtspeicheröfen Ihre Gesundheit gefährden.
• Eine Mietminderung von 100 % ist möglich, wenn im Zeitraum von September bis Februar die Heizung ausgefallen ist, die Elektrik nicht mehr funktioniert oder Sie die Wohnung nicht mehr bewohnen können.

Je nach Einzelfall kann auch bei Baulärm die Miete gemindert werden, da durch den Lärm die Tauglichkeit bzw. der Gebrauchswert der Immobilie gemindert wird. Dies hängt jedoch von zahlreichen Faktoren ab. Unter anderem:

• Werden die Bauarbeiten auch außerhalb der Ruhezeiten und an Wochenenden durchgeführt?
• Über welchen Zeitraum finden die Bauarbeiten statt?
• Welchen Lärmpegel erzeugen die durchgeführten Bauarbeiten?

Eine pauschale Aussage ist deswegen schwierig, jedoch haben bereits zahlreiche Gerichte solche Fälle verhandelt. So kann bei Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück die Miete zwischen 6 % und 25 % gekürzt werden. Es gab auch mal einen Fall, bei dem der Mieter durch Modernisierungsarbeiten dermaßen beeinträchtigt war, weshalb das Gericht eine Kürzung von 100 % akzeptierte. Hierbei war allerdings nicht nur der Lärmpegel ausschlaggebend, sondern auch die aus den Arbeiten resultierende Schmutz- und Staubbelastung. Wenn Sie sich also wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück stark beeinträchtigt fühlen, dann können Sie eine Minderung der Miete durchführen. Wichtig ist aber, dass die Baustelle nicht bereits bei Unterschrift des Mietvertrags vorhanden oder angekündigt war. In diesem Fall ist eine Minderung nicht möglich. Lässt Ihr Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen zum Schutz der Mietsache oder eine energetische Sanierung durchführen, dann haben Sie als Mieter für einen bestimmten Zeitraum eine Duldungspflicht und können keine Mietminderung verlangen.

Wie wird die Mietminderung berechnet?

Über die Mietminderungstabelle können Sie für den vorliegenden Mangel einschätzen und die entsprechende Minderungsquote herausfinden. Die Quote steht dabei für das Ausmaß der Beeinträchtigung, die Sie durch den Mangel haben. Der Prozentsatz, den Sie bei der Minderung ansetzen können, ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

• Die Dauer der Beeinträchtigung durch den Mangel. Ob Sie sich dabei tatsächlich in der Mietimmobilie aufhalten ist nicht relevant. Jeder Tag wird mit 1/30 gewertet.
• Die durch den Mangel betroffene Wohnfläche. Wenn nicht die gesamte Mietimmobilie betroffen ist, dann muss die Quote anteilig berechnet werden

Für welchen Zeitraum darf ich die Miete mindern?

Der Zeitraum für die Minderung der Miete beginnt mit dem Anzeigen des Mangels beim Vermieter. Sobald Sie diesen zur Behebung aufgefordert haben, können Sie mit der Minderung beginnen. Das Ende des Zeitraum ist erreicht, sobald der Vermieter den Mangel vollständig behoben hat. Die Kürzung darüber hinaus durchzuführen ist nicht möglich und wird vor Gericht nicht anerkannt.

Kann ich eine Mietminderung auch rückwirkend durchgeführen?

Grundsätzlich kann eine Minderung der Miete nur für den Zeitraum durchgeführt werden, in dem der Mangel besteht. Wenn Sie den Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren , dann haben Sie das Recht die Miete rückwirkend bis zu dem Tag zu mindern, an dem der Mangel auftrat bzw. entdeckt wurde. Das gilt auch, wenn Sie nach der Mängelanzeige weiterhin die volle Miete zahlen und der Vermieter keine Beseitigung vornimmt. Am besten informieren Sie  den Vermieter bereits in der Mängelanzeige, dass Sie die Miete nur unter Vorbehalt in voller Höhe weiter bezahlen. Auf diese Weise ist es möglich zu prüfen, ob überhaupt ein berechtigter Grund für die Minderung besteht und Sie gehen kein Risiko ein mit Ihrer Mietzahlung in Rückstand zu kommen.

Hat mein Vermieter das Recht die Mietminderung abzulehnen?

Es kommt auf die Schwere des Mangels an, den Sie beim Vermieter angezeigt haben. Nur wenn es sich nicht um einen unerheblichen Mangel nach §536 Abs. 1 S. 3 BGB handelt, darf die Miete gemindert werden. Bei unerheblichen Mängeln darf der Vermieter die Minderung ablehnen. 

Es besteht auch kein Anspruch auf eine Mietminderung, wenn z.B. handwerkliche Arbeiten durchgeführt werden, gelegentliche Feierlichkeiten stattfinden oder lärmende Kinder vorhanden sind. 

Grundsätzlich hat ein Vermieter die Möglichkeit der Mietminderung zu widersprechen, wenn der Mieter für den Schaden selbst verantwortlich ist, ihm der Mangel bei der Unterzeichnung des Mietvertrags bereits bekannt war oder der Vermieter nicht für den Schaden verantwortlich ist. Auch kann er der Mietminderung widersprechen, wenn die Minderung vom Mieter durchgeführt wird ohne vorab eine Mängelanzeige zu stellen oder eine Vorankündigung zu machen. Der Widerspruch muss vom Vermieter schriftlich festgehalten werden.