Was kann ich als Vermieter tun, wenn ein Mieter mit seiner Miete im Rückstand ist?

Gerät ein Mieter mit seiner Miete in Rückstand, ist das immer ärgerlich für einen Vermieter und es sollten sämtliche Alarmglocken schrillen, denn ist der Mietvertrag erstmal unterzeichnet, lässt sich dieser nicht so schnell wieder auflösen. Besonders ärglich ist es, wenn die Zahlungsprobleme des Mieters über eine längere Zeit anhalten und den Vermieter selbst in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Sei es bei der Tilgung seines Immobilienkredits oder weil er andersweitig auf die monatlichen Einnahmen angewiesen (z.B. Rente) ist. Was Sie als Vermieter in einem solchen Fall tun können, möchten wir Ihnen im nachfolgenden Artikel aufzeigen.

Ab welchem Zeitpunkt gerät ein Mieter in Mietrückstand?

Die Frage, wann eine Mietzahlung zu erfolgen hat, wird im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart. In der Regel muss diese bis zum 3. Werktag eines Monats erfolgt sein. Sollte die Zahlung vom Mieter bis zu diesem Datum nicht erfolgen, dann ist dieser mit seiner Miete in Verzug und es entsteht ein Mietrückstand. Allerdings sind zu diesem Zeitpunkt noch keine rechtlichen Schritte möglich. Nach einem Urteil des BGHs (BGH VIII ZR 222/15) reicht es aus, wenn der Mieter die Überweisung der Miete erst am dritten Werktag des betreffenden Monats vornimmt. Es ist also unerheblich, wann die Mietzahlung beim Vermieter eingeht. Wichtiger ist, dass die Überweisung fristgerecht spätestens am dritten Werktag durchgeführt wurde. Sollten Sie eine Vereinbarung mit dem Mieter getroffen haben, die besagt, dass der Betrag am dritten Werktag auf Ihrem Konto eingegangen sein muss, dann ist diese nach Auffassung des BGHs unwirksam.

Sollte eine Mietzahlung durch den Mieter ausbleiben, empfiehlt es sich, diesen zunächst zu kontaktieren und ihn darauf aufmersam zu machen, dass er sich in Verzug befindet. Eine bestimmte Form wird dabei vom Gesetzgeber nicht vorgegeben.

Welche Rechte habe ich als Vermieter bei Mietrückstand eines Mieters?

Als Vermieter haben Sie immer die Möglichkeit den Mieter hinsichtlich eines Mietrückstands zu kontaktieren und gemeinsam mit ihm eine Lösung zu finden. Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nach, dann haben Sie nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen. Dies ist möglich, wenn der Mieter

• zwei Monate in Folge seine Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zahlt.
• zwei Monate in Folge nur einen Teil der Miete zahlt und diese beiden Beträge zusammen gerechnet höher sind als eine einzelne Monatsmiete.
• Ihnen über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der in der Höhe von zwei Monatsmieten liegt.

Des Weiteren haben Sie als Vermieter nach §573 BGB auch die Möglichkeit den Mietvertrag mit dem Mieter fristgerecht zu kündigen und sich dabei auf die Pflichtverletzung des Mieters zu berufen. Wichtig ist hierbei allerdings, dass Sie die Kündigungsfristen beachten, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

Hat der Vermieter allerdings fristgerecht gekündigt, dann hat die nachträgliche Zahlung des Mietrückstands keinerlei Auswirkung auf die Kündigung. Wenn Sie als Vermieter das Vertragsverhältnis mit Ihrem Mieter also ohnehin beenden möchten, dann sollten Sie unbedingt eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Wenn Sie eine fristlose Kündigung aussprechen und der Mieter zahlt den Mietrückstand unerwarteterweise doch innerhalb der Frist von 2 Monaten nach Erhalt der Kündigung, dann verliert die Kündigung ihre Wirkung.

Was muss ich als Vermieter bei einer fristlosen Kündigung beachten?

Einer Ihrer Mieter ist seit 2 Monaten in Zahlungsrückstand und Sie möchten nun den Vertrag mit ihm auflösen? Dann können Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Wie zuvor geschrieben, ist dies möglich, wenn der Mieter

• zwei Monate in Folge seine Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zahlt.
• zwei Monate in Folge nur einen Teil der Miete zahlt und diese beiden Beträge zusammen gerechnet höher sind als eine einzelne Monatsmiete.
• Ihnen über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der in der Höhe von zwei Monatsmieten liegt.

Damit die fristlose Kündigung rechtlich wirksam ist, müssen Sie in Ihrem Schreiben den Grund für die Kündigung (in diesem Fall "Mietrückstand") entsprechend aufführen. Um Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden, sollten Sie am besten die Mietrückstande in Ihrem Kündigungsschreiben genau auflisten.

Muss ich den Mieter vor einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen abmahnen?

Nein, es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Abmahnung des Mieters, sollte dieser in Rückstand geraten. Die Begründung liegt darin, dass die Miete eine regelmäßige Zahlung darstellt und der Verzug sofort eintritt, sobald die Miete vom Mieter nicht fristgemäß beglichen wird.

Als Vermieter ist es stets ratsam den Mieter zunächst auf den Zahlungsverzug anzusprechen bevor die fristlose Kündigung erfolgt. Auf diese Weise können Sie als Vermieter mehr über die Umstände erfahren und ggf. eine Lösung mit dem Mieter finden.

Können Mietrückstände verjähren?

Ja, Mietrückstände können verjähren. Nach §195 BGB gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Innerhalb dieser Frist müssen Sie als Vermieter die Forderung gegenüber dem Mieter gerichtlich geltend machen. Nach dieser Frist kann der Mieter die Zahlung des Mietrückstands verweigern und Sie können Ihren Anspruch nicht mehr durchsetzen.

Nach §199 BGB beginnt die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist und der Vermieter davon erfahren hat oder erfahren hätte müssen.

Was muss ich als Vermieter bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags beachten?

Wie beim Mietvertrag mit Privatpersonen gelten auch beim Gewerbemietvertrag die Vorschriften nach §543 Absatz 2 Satz 3 BGB. Ist der Mieter mit 2 Monatsmieten in Verzug, dann der Gewerbemietvertrag fristlos gekündigt werden. Darüber hinaus kann der Vermieter dem Mieter nach §573 BGB eine fristgerechte Kündigung aussprechen.

Welche Vorgehensweise empfiehlt sich, wenn ein Mieter in Rückstand gerät?

Grundsätzlich sollte bei einem unproblematischen Mieter zunächst das Gespräch mit ihm gesucht werden bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Möglicherweise können Sie mit ihm gemeinsam eine Lösung erarbeiten, wie sich der Mietrückstand auflösen und das ansonsten gute Mietverhältnis beibehalten lässt.

Generell empfehlen wir, schon beim ersten Zahlungsverzug den Mieter zu kontaktieren und nicht zu warten bis eine fristlose Kündigung möglich wird. Denn auch mit einer fristlosen Kündigung kann ein Mieter nicht einfach aus der Immobilie "geworfen" werden. Dies erfordert einer Räumungsklage vor Gericht. Aber auch hierbei bleibt dem Mieter nochmals zwei Monate Zeit den Rückstand auszugleichen. 

Was sollten Mieter unternehmen, wenn diese in Rückstand geraten?

Die Gründe, weshalb ein Mieter in Mietrückstand gerät, können vielfältig sein (z.B. Arbeitslosigkeit). Sollte Ihnen als Mieter ein Rückstand mit der Miete drohen, empfehlen wir Ihnen, möglichst zeitnah Ihren Vermieter zu kontaktieren und mit ihm das weitere Vorgehen zu besprechen. So können Sie gemeinsam nach einer Lösung suchen, ohne dass Ihnen gleich eine Kündigung droht. Sie könnten mit dem Vermieter z.B. eine Ratenzahlung für den ausstehenden Betrag vereinbaren. Ein Anrecht haben Sie als Mieter darauf allerdings nicht. 

Wenn Sie vom Staat Arbeitslosengeld bzw. Bürgergeld erhalten oder nur über ein sehr geringes Einkommen verfügen, dann können Sie Kontakt mit dem Sozialamt oder dem Jobcenter aufnehmen, die den Mietrückstand in der Regel für Sie übernehmen. Hierzu müssen Sie bei der Behörde einen Antrag auf Mietschulden-Übernahme stellen. Alternativ sollten Sie versuchen die Rückstände andersweitig (z.B. Familie oder Freunde) auszugleichen, um eine fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen. 

Sollten Sie in den vorherigen 2 Jahren bereits eine fristlose Kündigung erhalten und den Mietrückstand anschließend beglichen haben, dann kann die Wirksamkeit der erneuten fristlosen Kündigung durch Ihre Nachzahlung nicht mehr aufgehoben werden. Dies kann im Zeitraum von 2 Jahren nur einmal erfolgen.