Welche drei Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie am meisten? „Lage, Lage, Lage“ – zugegeben: Diese Antwort ist ein alter Hut, da sie schon unzählige Male zitiert wurde. Dennoch verliert sie nie an Aktualität und verdeutlicht, welchen Stellenwert der Standort einnimmt.
Was macht einen Standort aus?
Bei der Immobilienbewertung spielt die Lage eine ganz wichtige Rolle. Dabei wird in Makrolage und Mikrolage unterschieden. Lassen Sie uns dies am Beispiel der Stadt Dresden genauer betrachten. Die Makrolage nimmt Bezug auf den Stadtteil oder die Region. Generell ist die sächsische Metropole als Ballungsgebiet ein gefragter Standort und viele Menschen aus dem Umland zieht es nach „Elbflorenz“, so der Beiname der Landeshauptstadt.
Zu den beliebtesten und teuersten Stadtteilen Dresdens gehören Blasewitz und Loschwitz, die auch als „Villenviertel“ bezeichnet werden (Stand Mai 2011). Die Makrolage zeichnet hier eine hohe Dichte an Landhäusern und Villen aus der Gründerzeit aus. Zudem liegen die Stadtteile recht zentral sowie unweit der Elbe, wo sie oft malerische Ausblicke bieten. Hoch im Kurs steht auch die Altstadt, die Sehenswürdigkeiten wie die Frauenkirche oder den Zwinger beheimatet. Als weitere Qualitäten lassen sich zahlreiche Museen, Theater, Restaurants, Cafés und Einkaufsmöglichkeiten nennen.
Bei der Mikrolage geht es darum, welche unmittelbaren Bedingungen es vor Ort gibt. Hier wird das direkte Umfeld der Immobilie beleuchtet. Gilt es als ruhige Gegend oder lässt sich viel Lärm wahrnehmen? Ebenso relevant: Wie ist es um die Infrastruktur bestellt? Sind Kindergärten, Schulen, Ärzte oder öffentliche Verkehrsmittel leicht zu erreichen? Je kürzer die Entfernungen, umso besser wird die Lage eingeschätzt. Nicht zuletzt fließt auch der Ruf des Viertels ein: Niemand möchte gern in einem Problembezirk wohnen, während die meisten leicht für ein gutbürgerliches Viertel zu begeistern sind.
Warum die Lage den Immobilienpreis so stark beeinflusst
Für ein Objekt in attraktiver Lage lässt sich naturgemäß ein höherer Quadratmeterpreis erzielen. Bleiben wir beim Beispiel der Villenviertel und der Altstadt. In der Altstadt fallen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen mit 4.200 Euro am höchsten aus. Im Schnitt wechseln in Dresden Wohnungen zum Quadratmeterpreis von 2.397 Euro den Eigentümer. Die teuersten Häuser stehen in Blasewitz, wo 5.947 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Zum Vergleich: Der Hauskauf in Dresden erfolgt zum durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.324 Euro.
In ungünstigen Lagen sind die Preise insgesamt niedriger angesiedelt. In attraktiven Gegenden kann zumeist noch mit Wertsteigerungen gerechnet werden. Das ist einer der entscheidenden Gründe, warum viele eine Immobilie in Dresden kaufen. Doch warum kommt dem Standort einer Immobilie eine so große Bedeutung zu? Sie ist das einzige Kriterium, das sich nicht verändern lässt. Anders sieht es mit Faktoren wie dem Grundriss, der Bausubstanz, der Wohnfläche und dem allgemeinen Zustand des Objekts aus: All diese Merkmale sind veränderbar.
In guten Lagen ist das Grundstück von größerer Bedeutung als die Immobilie selbst. Umgekehrt sieht es an weniger attraktiven Standorten aus: Dort richtet sich der Preis im Wesentlichen nach dem Objekt selbst.
Dresden und Leipzig als zwei Paradebeispiele
Im Allgemeinen zeigt die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Ostdeutschland einen Abwärtstrend (Stand Juni 2024). In Dresden hingegen werden im Vergleich zu ganz Sachsen nicht nur die höchsten Kaufpreise für Immobilien gezahlt, sondern auch die höchsten Mieten. Leipzig folgt direkt dahinter. Doch was macht diese beiden Städte zu derart gefragten Standorten? Beide dürfen als Paradebeispiel betrachtet werden. Nicht nur innerhalb Sachsens, sondern deutschlandweit sind sie wichtige Wirtschaftsstandorte. Dresden trägt den Beinamen „Silicon Saxony“ wegen seiner herausragenden Rolle in der Halbleiter- und Mikrosystemindustrie. Leipzig ist eine der ältesten Messestädte weltweit und beheimatet unter anderem Porsche, Bayer sowie Dell. In Dresden haben sich Big Player wie Bosch, Globalfoundries und Infineon niedergelassen.
Beide Städte werden auch als international als hervorragende Bildungsstandorte geschätzt. In Dresden lernen mehr als 45.000 Menschen, wobei die Technische Universität (TU) als einzige Exzellenz-Universität Mitteldeutschlands als das Aushängeschild gilt. Leipzig haben gut 40.0000 für ihr Studium auserkoren. Hand in Hand mit der Bildung geht die Forschung. Auch in diesem Bereich sind die beiden sächsischen Großstädte herausragend.
Leipzig und Dresden überzeugen des Weiteren mit einer hervorragenden Infrastruktur: Ob Flughafen, perfekt ausgebautes, innerstädtisches Verkehrsnetz oder direkte Anbindungen an die Autobahnen – es mangelt an nichts. Und schließlich ist auch für ein umfassendes Freizeitangebot gesorgt. Sehenswürdigkeiten wie das Völkerschlachtdenkmal in Leipzig oder die Frauenkirche in Dresden sind weltweit bekannt. Dresden hält eine überwältigende Zahl von Museen, Galerien und Theatern bereit. In Leipzig wird Profisport auf höchstem Niveau geboten.
All diese Faktoren haben zur Folge, dass beiden Städten ein weiteres Bevölkerungswachstum für die kommenden Jahre prognostiziert wird. Attraktive Standorte locken mehr Menschen an. Der Zuzug lässt die Nachfrage steigen und diese führt letztlich zu Wertzuwächsen bei Immobilien.