Was ist ein Vervielfältiger und wie wird dieser bei desk.immo angewendet?

Was ist ein Immobilien Vervielfältiger?

Der Begriff "Vervielfältiger Immobilien" (oder auch Diskontierungssummenfaktor, Wert-Faktor, Kaufpreisfaktor oder Multiplikator bzw. Mietmultiplikator genannt) wird verwendet, um den Wert oder die Rendite von Immobilien zu ermitteln.

Wie wird der Vervielfältiger in der Immobilien Rendite-Berechnung verwendet (Faktor berechnen Formel)?

Über den Immobilien-Vervielfältiger kann man herausfinden nach wie vielen Jahren sich der Kauf einer Immobilie rentiert und für das Wievielfache der Jahresmiete ein Objekt verkauft werden kann. Dies versetzt den Käufer in die Lage sich einen Überblick über die Rendite zu schaffen, die sich mit dem Kauf der Immobilie erzielen lässt. Um die Berechnung durchzuführen, benötigt man den Kaufpreis der Immobilie sowie die Jahresnettomieteinnahmen. Teilt man nun den Kaufpreis durch die Jahresnettomieteinnahmen dann erhält man den Verfielfältiger.

Beachten Sie dabei, dass Sie von den jährlichen Nettomieteinnahmen noch die Verwaltungskosten, die Rücklagen für Instandhaltungen sowie die möglichen Mietausfälle abziehen müssen. Diese Kosten müssen unbedingt beachtet werden, da diese die jährlichen Mieteinnahmen und dadurch auch die Rendite schmälert. Die Rendite berechnen Sie, in dem Sie den Wert 1 durch den zuvor errechneten Vervielfältiger teilen. 

So interpretieren Sie den Immobilien Vervielfältiger aus der o.g. Vervielfältigertabelle richtig

• Den Vervielfältiger verstehen

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  • Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner fällt die Rendite aus.
  • Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher fällt die Rendite aus
• Art der Immobilie

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  • Den kleinsten Vervielfältiger und somit die höchste Rendite weisen Gewerbeimmobilien auf.
  • Den höchsten Vervielfältiger und somit eine geringe Rendite weisen Wohnobjekte auf.
• Lage der Immobile

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  • Umso beliebter und gefragter eine Lage ist, umso höher fällt der Vervielfältiger aus. Das bedeutet für Sie: weniger Rendite, aber auch weniger Risiko. Dies kann man aktuell in beliebten Städten wie München, Frankfurt oder allgemein im Umland von Universitätsstädten beobachten.
  • Ein geringer Vervielfältiger lässt sich fast nur noch in kleinen, weniger beliebten Städten finden. 

Sollten Sie nun bei einem Kaufgespräch hören oder lesen, dass der "Vervielfältiger bei 12", der "Faktor = 12" oder der "Multiplikator: 12" beträgt, dann können Sie daraus sehr schnell wichtige Schlussfolgerungen und damit Informationen erhalten:

1. Der Marktwert der Immobilie ist das 12-fache der Jahresnettokaltmiete.
2. Die Rendite beträgt 8,3 %.

Somit ist der Vervielfältiger ein wichtiger Wert, um zu einer schnellen Einschätzung der Immobilie zu gelangen. Für sämtliche bei desk.immo angezeigten Objekte wird der Faktor automatisch berechnet!

Wie wird der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung verwendet?

Sollte der Kaufpreis einer Immobilie noch gar nicht fest stehen, dann kann der Vervielfältiger bei der Bewertung der Immobilie helfen und Ihnen zur Preisermittlung dienen. Die Berechnung des Immobilienwertes erfolgt in der Regel mit einem sogenannten Ertragswertverfahren.

Das Ertragswerverfahren ist eine komplexe Methode um eine Immobilie zu bewerten. In 5 Schritten können Sie selbst den Ertragswert in einem vereinfachten Verfahren berechnen. Für eine genaue Einschätzung raten wir Ihnen aber auf einen Immobiliengutachter zur Bewertung der Immobilie zurückzugreifen.

Der Gebäudeertragswert ist für Investoren eine wichtige Kennziffer. Ein Objekt unter diesem Wert sollte gekauft werden. Je größer die Kluft zwischen Kaufpreis und Gebäudeertragswert ist, umso lohnenswerter ist eine Investion.

Für die Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie benötigen Sie die folgenden Informationen

• Rohertrag

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  So werden die jährlichen Mieteinnahmen bezeichnet.
• Bewirtschaftungskosten

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  Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den Betriebs-, den Verwaltungs- und den Instandhaltungskosten sowie dem Mietausfallwagnis zusammen.
• Bodenwertverzinsung

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  Dies ist ein Betrag, der durch die Multiplikation des Bodenwertes mit dem Liegeschaftszins errechnet wird.
• Bodenwert

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  Der Bodenwert wird behördlich festgelegt und errechnet sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert.
• Liegenschaftszins

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  Der Zinssatz mit dem das Immobilienvermögen marktüblich verzinst wird.

Es wird beim Ertragswertverfahren nur der Bodenwert und nicht das gesamte Objekt verzinst. Ein Gebäude nutzt sich ab und Erträge können dadurch nur in einem bestimmten Zeitraum  erzielt werden. Ein Grundstück hingegen stellt ein eigentständiger Wert da, da sich dieses nicht abnutzt. Ein recht häufig genannter Wert für den Liegenschaftszins bei Wohnobjekten liegt bei 5 %.

Um den Vervielfältiger trotz fehlendem Kaufpreis zu berechnen, benötigt man nun den Liegenschaftszins sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Anhand der Formel lässt sich dann der Vervielfältiger für eine Immobilie errechnen.

 

Folglich kann man festhalten, dass der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren abhänging von der Restnutzungsdauer des Objekts und des Liegenschaftszins ist. Wenn die Restlaufzeit zunimmt, erhöht sich der Vervielfältiger. Steigt der Liegenschaftszins, dann sinkt der Vervielfältiger wiederum. Ein sinkender Vervielfältiger bedeutet allerdings ein steigendes Risiko. Aus diesem Grund kann man den Liegenschaftszins auch als Anhaltspunkt für die Risikobewertung eines Objekts sehen.

Wenn Sie schnell ausrechnen möchten, ob Ihnen beim Kauf einer Immobilie ein gutes Angebot gemacht wird, dann multiplizieren Sie die Jahresnettokaltmiete (wird immer in den Verkaufsanzeigen angegeben) mit dem Vervielfältiger.
 

Wenn der errechnete Marktwert über dem Kaufpreis liegt, können Sie davon ausgehen, dass es sich um ein gutes Geschäft handelt.