Wofür benötige ich einen Immobiliengutachter und was prüft dieser?

Wenn Sie auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus sind oder Ihre Immobilie verkaufen möchten, dann kann es als Laie sehr schwer sein, den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. An dieser Stelle kann Ihnen ein Sachverständiger weiterhelfen. Dieser ermittelt fachgerecht den Wert der Immobilie und weist Sie auf mögliche Mängel hin. In diesem Artikel erklären wir, weshalb Sie einen Gutachter zur Bewertung einer Immobilie benötigen, woran Sie einen guten Gutachter erkennen und was genau er prüft.

Aus welchem Grund benötige ich einen Immobiliengutachter?

Wer eine Immobilie kaufen oder auch verkaufen möchte benötigt Klarheit, wenn es darum geht den Wert des Objekts zu ermitteln und den Kaufpreis einschätzen zu können. Ein Wertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen dient hierbei sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer als Sicherheit. Ein Immobiliengutachter sorgt für eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage, die bei unterschiedlichen rechtlichen Auffassungen (beim Kauf/Verkauf einer Immobilie, bei Scheidungen oder auch bei Erbschaften) Klarheit schaffen kann.

Insbesondere beim Hausverkauf sollten Sie niemals auf ein Wertgutachten durch einen unabhängigen Immobiliengutachter verzichten, da Sie zum Einen dem Interessenten ein gutes Gefühl von Sicherheit geben und zum Anderen Ihre Preisforderung für den Verkauf Ihrer Immobilie bekräftigen können. 

Woran kann ich einen verlässlichen Immobiliengutachter erkennen?

Da der Begriff "Immobiliengutachter" keine geschützte Berufsbezeichnung ist und sich theoretisch jeder diesen Begriff verwenden darf, sollten Sie die Qualifikationen und Fähigkeiten eines Sachverständigen vorab genau prüfen. Folgende Punkte sollten Sie dabei besonders beachten:

• Welche Fortbildungen hat er besucht?
• Welche Qualifikationen hat der Sachverständige? Welche Ausbildung hat er absolviert?
• Hat der Sachverständige bereits Erfahrungen? Welche Referenzen kann er vorbringen?

Grundsätzlich unterscheiden sich Immobiliensachverständige in drei Qualifikationsstufen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter

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  Diese Berufsbezeichnung ist gesetzlich geschützt. Das bedeutet, dass der Immobiliensachverständige von der Industrie- und Handelskammer geprüft und zugelassen wurde. Wenn Sie ein Gutachten über einen solchen Gutachter erstellen lassen, dann ist dies ein offizieller Nachweis und wird auch vor Gericht anerkannt. Meist arbeiten öffentlich bestellte Immobiliengutachter als Architekten oder Bauingenieure.
• Staatlich anerkannte Sachverständige

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  Die Landesbehörden beauftragen regelmäßig staatlich anerkannte Sachverständige. Sie sind Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter und sind die Einzigen, die ein Gutachten für die Behörden erstellen dürfen.
• Freie Immobiliengutachter

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  Diese Art von Gutachter sind nicht staatlich anerkannt, weswegen deren Gutachten vor Gericht unzulässig sind. Diese Art von Anbieter bezeichnen sich meist aufgrund Ihrer Erfahrung und Ihrer Fortbildungen als Gutachter und können vereinfachte und preisgünstigere Gutachten erstellen. Diese können z.B. beim Hausverkauf oder im Erbfall ohne gerichtliche Streitigkeiten verwendet werden. 

Worin liegt der Unterschied zwischen einem Immobiliensachverständigen und einem Immobiliengutachter?

Meistens werden im Alltag die beiden Begriffe von den meisten Menschen gleich verwendet. Es erstellen zwar beide Gutachten, die den Wert oder den Zustand einer Immobilie festhalten, aber dennoch besteht zwischen den beiden Begriffen ein Unterschied:

• Immobiliensachverständiger

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  Der Begriff "Immobiliensachverständiger" wird in Gesetzen, von Behörden oder vor Gericht verwendet und meint damit einen öffentlich bestellten oder staatlich anerkannten Sachverständigen.
• Immobiliengutachter

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  Der Begriff "Immobiliengutachter" beinhaltet auch die freien Immobiliengutachter.

Was genau wird von einem Immobiliengutachter geprüft?

Gemäß §194 Baugesetzbuch (BauBG) ermittelt ein Immobiliengutachter den Verkehrswert einer Immobilie oder unbebauten Grundstücks. Mit dem Verkehrswert ist der Kaufpreis gemeint, den eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus zum Zeitpunkt der Gutachtenserstellung erwirtschaften könnte. Zur fachgerechten Erstellung eines Immobiliengutachtens gibt es 3 Verfahren:

• Vergleichsverfahren

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  Hierbei wird der Wert vom Immobiliengutachter anhand ähnlicher Objekte ermittelt.
• Ertragswertverfahren

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  Hierbei wird der Wert anhand einer festgelegten Formel errechnet. Dieses Verfahren wird besonders gerne bei Immobilien verwendet, die nicht selbst genutzt werden.
• Sachwertverfahren

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  Hierbei wird der Wert ebenfalls anhand einer festgelegten Formel errechnet, aber es werden auch Faktoren wie den Grad der Modernisierung, das Baujahr und die Abnutzung mit berücksichtigt. Dieses Verfahren wird besonders gerne bei Immobilien verwendet, die selbst genutzt wurden.

Zunächst verschafft sich der Bausachverständige einen detaillierten Überblick über die Ausstattung und den Zustand der Immobilie. Auf dieser Basis berechnet er den Verkehrswert. Besonders werden dabei auf die nachfolgenden Punkte geachtet:

• Bodenrichtwert

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  Als Basis der Berechnung dient der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzonen.
• Lage

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  Auch die Infrastruktur in der Umgebung der Immobilie fließen in die Berechnung des Sachverständigen ein. Darunter fallen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, medizinische Versorgung, Verkehrsanbindung oder auch die Attraktivität für potentielle Käufer. Auch die Lärmbelästigung durch den z.B. den Straßenverkehr sowie weitere Umweltfaktoren werden berücksichtigt.
• Baulicher und technischer Zustand

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  Hierbei prüft der Baugutachter die verwendeten Baumaterialien, die Bauweise, der Zustand der Rohre und elektrischen Leitungen, die Heizungsanlagen und die Dacheindeckung. Diese beeinflussen maßgeblich den Preis. Auch werden der Zustand der Gebäudefassade, der Außenanlage, der Kellerräume und eventueller Nebengebäude wie Carports, Gartenhäuser oder Garagen in die Berechung einbezogen. Diese Bereiche sollten frei von Schädlingsbefall und Feuchtigkeitsschäden sein, da dies den Wert negativ beeinflussen wird.
• Erschließungsgrad

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  Hierbei prüft der Gutachter, ob das Grundstück an das Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen sind, so dass Strom, Wasser, Gas, Telefon und ein Anschluss zur Kanalisation zur Verfügung stehen.
• Energiekenntwert

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  Jedes Haus verbraucht Energie und gibt diese nach außen ab. Ein Gutachter prüft die Dämmung einer Immobilie und wie energieeffizient die Heizung und die Warmwasserbvereitung arbeiten. Je besser diese funktionieren, umso geringer sind die Nebenkosten für das Hauses oder die Wohnung.
• Grundstückslasten

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  Sind im Grundbuch dauernde Lasten eingetragen, dann können diese den Marktwert des Objekts erheblich senken. Aus diesem Grund unterzieht der Gutachter auch das Grundbuch einer Prüfung.
• Marktlage

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  Zu guter Letzt schätzt der Immobiliengutachter auch die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken oder Immobilien dieser Art vor Ort ein. Diese beeinflusst ebenfalls den Immobilienpreis, weswegen die Attraktivität des Standorts ebenfalls in die Berechnung des Marktwertes einbezogen werden muss.

Welche Gründe gibt es, um ein Immobiliengutachten zu beauftragen?

Es kann viele unterschiedliche Gründe geben, weshalb ein Käufer oder Verkäufer ein Gutachten beauftragen könnte. Bei folgenden Szenarien sollten Sie einen Gutachter hinzuziehen:

• Immobilienverkauf

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  Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und möchten wissen, mit welchem Verkaufspreis Sie rechnen können? In diesem Fall beauftragen Sie einen freien Immobiliengutachter oder einen vereidigten Sachverständigen, der Ihnen ein Wert- oder Kurzgutachten erstellt.
• Immobilienkauf

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  Sie haben die Suche nach einer passenden Immobilie beendet und möchten wissen, ob der geforderte Preis angemessen ist? In diesem Fall beauftragen Sie einen freien Immobiliengutachter oder einen vereidigten Sachveständigen, der Ihnen ein Wert- oder Kurzgutachten erstellt. Fragen Sie auch bei Ihrer Bank nach, ob diese ein Gutachten erstellen lassen wird.
• Immobilienfinanzierung

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  Sie sind bereits Besitzer einer Immobilie und möchten eine weiteres Objekt hinzukaufen? In diesem Fall beauftragt die Bank ein Wertgutachten, um Ihr Vermögen und Ihre Bonität besser einschätzen zu können. 
• Einvernehmliche Scheidung

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  Die Ehe mit Ihrem Ehepartner wird einvernehmlich gelöst und Sie möchten für die Auszahlung an den Partner oder für den Zugewinnausgleich wissen, was die gemeinsame Immobilie wert ist? In diesem Fall beauftragen Sie einen freien Immobiliengutachter oder einen vereidigten Sachverständigen, der Ihnen und Ihrem Partner ein Wert- oder auch ein Kurzgutachten erstellt.
• Scheidung mit Rechtsstreit

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  Die Ehe wird nicht einvernehmlich gelöst und es kommt zu einem Rechtsstreit mit Ihrem Ehepartner? In diesem Fall können Sie über einen vereidigten Sachverständigen ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten erstellt werden.
• Unstrittiges Erbe

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  Sie haben sich mit der Erbengemeinschaft geeinigt und möchten für die Aufteilung wissen, was eine Immobilie wert ist? In diesem Fall kann Ihnen ein freier Immobiliengutachter oder ein vereidigter Sachverständiger ein Wert- oder Kurzgutachten erstellen.
• Strittiges Erbe

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  Sie haben sich mit der Erbengemeinschaft nicht geeinigt und der Fall landet vor Gericht? In diesem Fall müssen Sie bei einem vereidigten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen, das vor Gericht verwendet werden kann.
• Erbschaftssteuer
  Die Erbschaftssteuer fällt zu hoch aus und Sie möchten vor Gericht dagegen klagen? In diesem Fall müssen Sie bei einem vereidigten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen.
  
• Schenkungssteuer

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  Die Schenkungssteuer fällt zu hoch aus und Sie möchten vor Gericht dagegen klagen? In diesem Fall müssen Sie bei einem vereidigten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen.
  
• Versicherungsschaden

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  Sie hatten einen Schaden und müssen diesen der Versicherung melden? In diesem Fall benötigen Sie Schadensgutachten von einem vereidigten Sachverständigen, der die Höhe des Schadens belegt.
• Feststellung des Betriebsvermögens

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  Sie möchten eine Immobilie in das Betriebsvermögen übernehmen oder es daraus entnehmen? In diesem Fall müssen Sie bei einem vereidigten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen.
  
• Baumängel

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  Sie haben bauliche Mängel am Objekt festgestellt und möchten den Schaden bei der Baufirma geltend machen? In diesem Fall benötigen Sie ein Schadensgutachten von einem vereidigten Sachverständigen. Da solche Streitigkeiten häufig vor Gericht landen sollten Sie gleich einen vereidigten Sachverständigen mit dem Gutachten beauftragen.
• Zwangsversteigerung

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  Soll eine Immobilie zwangsversteigert werden, dann fordert der Gesetzgeber zur Wertermittlung ein Verkehrswertgutachten von einem vereidigten Sachverständigen. Dieser ermöglicht es den potentiellen Mietern sich über das Objekt zu informieren und bestimmt das Mindestgebot.

Was ist der Unterschied zwischen einem Kurz- und einem Vollgutachten?

Wenn von einem Vollgutachten die Rede ist, dann handelt es sich um ein gerichtesfestes Gutachten, das von einem vereidigten Sachverständigen nach bestimmten Formvorschriften erstellt wurde. Hierbei handelt es sich um die detaillierteste Form eines Immobiliengutachtens, die schnell einen Umfang von 50 Seiten oder mehr erreichen kann. In einem Vollgutachten werden alle Aspekte berücksichtigt, die auf den Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung Einfluss nehmen können. Da ein solches Gutachten viel Aufwand bedeutet, ist auch mit höheren Kosten zu rechnen. Nur ein Vollgutachten wird vor Gericht bzw. von den Behörden anerkannt und kommt deswegen bei nachfolgenden Fällen in Frage:

• Rechtssteit bei Scheidung
• Rechtsstreit bei Erbschaft
• Immobilien Zwangsversteigerungen
  
• Zuführung oder Entnahme von Immobilien aus dem Geschäftsvermögen
• Streitigkeiten mit dem Finanzamt hinsichtlich der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer
  

Bei einem Kurzgutachten wird der Immobilienwert nur überschlagen. Grundsätzlich werden auch hier vom Immobiliengutachter die Regeln zur Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens befolgt, jedoch entfallen einige Schritte, weswegen es nicht ganz so umfangreich ausfällt. Die Prüfung des Grundbuchauszugs, die Berechnung der Grundfläche oder auch die Bewertung des Lageplans werden hierbei nicht durchgeführt. Ein Kurzgutachten beauftragen Sie nur dann, wenn Sie einen groben Überblick über den Wert einer Immobilie erhalten möchten. In den folgenden Fällen ist ein Kurzgutachten sinnvoll:

• Verkauf einer Immobilie
• Einvernehmliche Scheidung
• Funktionierende Erbengemeinschaft

Der Umfang eines Kurzgutachtens kann je nach Anbieter unterschiedlich ausfallen. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen sich vor Beauftragung über die Ausführlichkeit beim Gutachter zu informieren.

Wie kann ich den richtigen Immobiliengutachter finden?

Gehen Sie die nachfolgenden Checkliste durch, wenn Sie auf der Suche nach einem Immobiliengutachter sind und eine Hilfestellung benötigen:

1. Überlegen Sie, aus welchem Grund Sie einen Immobliengutachter benötigen.
2. Wenn Sie zwischen einem vereidigten Sachverständigen und einem freien Immobiliengutachter wählen können und kein Vollgutachten benötigen, dann vergleichen Sie die jeweiligen Qualifikationen. Nehmen Sie den Gutachter, der Ihnen eher zusagt.
3. Wenn Sie ein gerichtsfestes Vollgutachten benötigen, dann achten Sie darauf, dass der zu beauftragende Gutachter die nötigen Qualifikationen besitzt.
4. Legen Sie im Voraus fest wie umfangreich ein Kurzgutachten ausfallen soll.
5. Ein Immobiliengutachter ist nicht an eine Gebührenverordnung gebunden. Handeln Sie deswegen vorab einen Preis mit dem Gutachter aus. 

Welche Unterlagen muss ich dem Immobiliengutachter zur Verfügung stellen?

Für die Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie benötigt der beauftragte Immobilienmakler einige Unterlagen über das Objekt. Wenn Sie sich ein Vollgutachten erstellen lassen, müssen Sie damit rechnen wesentlich mehr Nachweise erbringen zu müssen. Erkundigen Sie sich beim Gutachter, welche Unterlagen er für den Termin benötigt.

In der Regel werden die folgenden Unterlagen für ein Vollgutachten benötigt:

• Auszug aus dem Grundbuch
  
• Energieausweis
  
• Kopie des Deckblatts der Baugenehmigung, auch für spätere Baugenehmigungen (wie z.B. für einen Wintergarten, eine Garage oder einen Carport)
• Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre
• Nachweis über die Zahlung der Erschließungs- und Vermessungskosten
• Bautenzustand im Katasterplan
• Nachweise (möglichst mit Rechnung) über die durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre.
• Lageplan und Flurstücknummer
• Wohnflächenberechnung der einzelnen Räume
• Berechnung des umbauten Raums
• Grundrisse und Querschnitte mit Baubeschreibung und Bodenrichtwert
• Auszug Bebauungsplan
• Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll
• Bei Mehrfamilienhäuser: Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung
• Wartungsprotokolle der Heizungsanlage der letzten min. 3 Jahre
• Bei Eigentumswohnunen: Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte
• Auflagen zum Denkmalschutz
• Geschützte Bäume auf dem Grundstück

Unterlagen, die Sie nicht gleich zur Verfügung gestellt werden können, können Sie auch kurzfristig nachreichen.

Wo liegen die Kosten für einen Immobiliengutachter?

Je nach Art und Umfangs fallen für die Beauftragung eines Immobiliengutachtens unterschiedlich hohe Kosten an. Grundsätzlich können Sie mit folgenden Werten rechnen:

• Ein gerichtsfestes Vollgutachten wird von den meisten Sachverständigen mit ca. 1 % des Immobilienwertes berechnet. Sollte die Immobilie über dem Wert von 450.000 € liegen, dann liegen die Kosten allerdings deutlich drunter. Ist der Sachverhalt schwierig (z.B. im Erbbaurecht), dann können die Preise für ein Vollgutachten auch auf bis zu 1,5 % des Verkehrswertes steigen.
• Ein Kurzgutachten ist immer erheblich günstiger und kosten oftmals weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens.

Lassen Sie sich Kostenvoranschläge für das Gutachten erstellen, um das Preis-Leistungsverhältnis unterschiedlicher Immobiliengutachter vorab vergleichen zu können.