Was muss ich über das Grundbuch wissen?

Wer heutzutage eine Immobilie kaufen möchte, der muss sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht umgangen werden. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen als Käufer einer Immobilie zeigen, was Sie dabei beachten müssen.

Was ist das Grundbuch und wie ist es aufgebaut?

Das Grundbuch ist ein vom Grundbuchamt geführtes, juristisches Bestandsverzeichnis, welches alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks ausweist. Auf dem Grundbuchblatt wird unter anderem festgehalten, wem eine Immobilie und das dazugehörige Grundstück gehört. Des Weiteren gibt das Grundbuch Auskunft über die Lage und Größe, Nutzungs- und Nießbrauch- sowie Pfandrechte eines Grundstücks. Aufgeteilt wird das Grundbuch in das Bestandsverzeichnis sowie drei sogenannte Abteilungen. 

• Bestandsverzeichnis

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  Darin werden die Daten zur Lage und Größe eines Grundstücks festgehalten.
• Abteilungen

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  • Abteilung 1 gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks bzw. einer Immobilie.
  • Abteilung 2 gibt Auskunft über mögliche Nutzungs- und Nießbrauchrechte.
  • Abteilung 3 gibt Auskunft mögliche Pfandrechte, wie z.B. eine Grundschuld oder eine Hypothek, aus.

Als Käufer sind Sie darauf angewiesen, dass Sie als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Nur durch die Eintragung in Abteilung 1 des Grundbuchs gelten Sie als tatsächlicher Eigentümer der Immobilie. Über die Abteilungen 2 und 3 erhalten Sie als Käufer Auskunft über mögliche Belastungen eines Grundstücks.

Wie kann ich Einträge im Grundbuch einsehen?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann ist es ausgesprochen wichtig, dass Sie vor dem Kauf Einsicht ins Grundbuch erhalten. Nur so können Sie feststellen, ob für das Grundstück bzw. für die Immobilie irgendwelche Lasten in Form von Grundschulden oder lebenlanger Anspruch auf Wohnrecht von Dritten bestehen. Denn diese wären für Sie als neuer Eigentümer auch nach dem Kauf bindend. Während sich Wohnrechte im Normalfall nicht auflösen lassen, kann eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Löschung einer Grundschuld erfolgt durch den Verkäufer der Immobilie. Sofern keine entsprechende Einträge vorliegen, wird das Grundstück als "lastenfrei" bezeichnet.

Als Käufer einer Immobilie sind Sie in Bezug auf die finanziellen Belastungen zunächst auf die Aussagen des Verkäufers angewiesen. Klarheit kann nur ein Grundbuchauszug schaffen, da darin alle Belastungen für das Grundstück aufgeführt sind. Nach §892 des bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haben Beschränkungen von Rechten an Grundstücken nur dann Bestand, wenn diese auch im Grundbuch eingetragen oder Ihnen als Käufer bekannt sind. Dabei ist es ausreichend, wenn der Verkäufer Sie vor dem Kauf entsprechend informiert.

Wie kann ich Einblick in die Grundbuchblätter erhalten?

• Grundbuchauszug vom Makler oder Verkäufer anfordern

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  In der Regel können Sie einen aktuellen Grundbuchauszug vom betreuenden Makler oder direkt vom Verkäufer anfordern. So können Sie vor dem Kauf überprüfen, ob Belastungen für das Grundstück bestehen und sich entsprechend absichern. Alternativ können Sie den Auszug auch über den Notar erhalten, der den Kaufvertrag aufsetzt und beiden Parteien zusendet.
  
  
  
  Achten Sie darauf, dass der Grundbuchauszug möglichst aktuell ist (max. 14 Tage alt). Nur so können Sie sicher sein, dass zwischen Ausstellung des Grundbuchauszugs und dem tatsächlichen Kauf keine Änderungen vorgenommen wurden. Besonders wenn der Verkäufer die Immobilie aufgrund einer finanziellen Notsituation verkaufen muss oder eine Zwangsversteigerung stattfindet, sollten Sie auf das Datum des Auszugs achten.
• Einsicht beim Grundbuchamt beantragen

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  Dies ist aufgrund des Datenschutzes schon ein wenig kniffliger. Sie müssen bei der Beantragung eines Grundbuchauszugs ein berechtigtes Interesse an der Immobilie nachweisen können. Kaufinteressenten benötigen einen Nachweis, dass sie sich mit dem Verkäufer in den Kaufpreisverhandlungen befinden und deswegen ein berechtigtes Interesse besteht. Hierfür erhalten Sie vom Makler eine entsprechende Bescheinigung.
  Alternativ können Sie den Grundbuchauszug auch über den für den Kauf zuständigen Notar erhalten. Er weiß von Ihrem berechtigten Interesse und ist somit legitimiert für Sie einen Auszug beim Grundbuchamt zu bestellen. Hierbei gilt es allerdings zu beachten, dass der Notar für das Anfordern des Grundbuchauszugs zusätzliche Gebühren verlangen wird. Es kommen also neben den Gebühren für den Auszug vom Grundbuchamt auch noch Gebühren durch den Notar auf Sie zu. 

Warum muss ich eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann benötigen Sie in der Regel ein Darlehen von Ihrer Bank, um den Kauf auch wirklich stemmen zu können. Damit die Bank Ihnen das Darlehen gewährt, müssen Sie eine Sicherheit erbringen. Dies erfolgt in der Praxis über die Grundpfandrechte wie die Grundschuld oder früher auch die Hypothek. Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt in Abteilung 3 des Grundbuchs. Durch die Eintragung einer Grundschuld schützt sich die Bank davor den geliehenen Betrag für die Finanzierung Ihrer Immobilie zu verlieren, sofern Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können.

Falls es tatsächlich zu einem kompletten Zahlungsausfall kommen sollte, kann die Bank ihre Forderungen über eine Zwangsversteigerung ausgleichen. Die bei der Zwangsversteigerung entstehenden Verkaufserlöse werden dabei mit den Forderungen aus dem Kreditvertrag verrechnet. Sofern vom Erlös ein Rest übrig bleiben sollte und keine anderen Gläubiger vorhanden sind, erhalten Sie als Eigentümer der Immobilie diesen. 

Eine Alternative zur Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek kann auch das Erbringen anderer Sicherheiten oder die Finanzierung des Kaufs ohne Fremdkapital sein. In der Praxis kommt dies jedoch nur sehr selten vor.

Wie läuft die Eintragung ins Grundbuch genau ab?

Beim Kauf einer Immobilie kommen Sie in der Regel mit drei verschiedenen Eintragungen im Grundbuch in Berührung:

• Eintragung einer Auflassungsvormerkung
  
• Eintragung einer Grundschuld
  
• Eintragung des Eigentümerwechsels

Nachfolgend haben wir Ihnen einen kurzen Überblick über den Ablauf eines Immobilienkaufs zusammengestellt:

1. Unterzeichnung des Kaufvertrags

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   Die Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt, sobald Sie sich mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt haben und alle Modalitäten geklärt sind. Zur Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags muss in Deutschland laut Gesetz ein Notar hinzugezogen werden, der den Vertrag notariell beglaubigt und auch alle Schritte für die Eintragung im Grundbuch unternimmt.
2. Eintragung einer Auflassungsvormerkung

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   Da es nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einige Zeit dauern kann bis Sie als Käufer auch tatsächlich als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, kann der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Dies dient dem Käufer als Sicherheit, da der Verkäufer die Immobilie dann nicht mehr an Dritte verkaufen oder weitere Belastungen in Form von Grundpfandrechten im Grundbuch eintragen lassen kann.
3. Eintragung einer neuen Grundschuld (Grundschuldbestellung)

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   In der Regel wird Ihnen die Bank die Kreditsumme erst auszahlen, wenn die vereinbarte Grundschuld in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen wurde. Hierzu erhalten Sie von Ihrer Bank ein Formular zur Bestellung einer Grundschuld, das Sie dem Notar vorweisen müssen. Um die Auszahlung der Kreditsumme zu beschleunigen und sich einen zusätzlichen Termin beim Notar zu sparen, ist es sinnvoll, wenn Sie die Grundschuld bereits beim Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags vom Notar beurkunden lassen. 
4. Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer sowie der Grunderwerbsteuer ans Finanzamt

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   Ist die neue Grundschuld eingetragen und die Immobilienfinanzierung der Bank ausgezahlt worden, kann die Überweisung der Kaufpreissumme an den Verkäufer sowie die Zahlung der Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanznamt erfolgen. In der Regel dauert die Auszahlung des Kredits durch die Bank zwischen 3 und 6 Wochen.
5. Veranlassen der Umschreibung auf den neuen Eigentümer

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   Sobald der Kaufpreis beglichen und die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt bezahlt wurde, kann der Notar die Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer veranlassen (Auflassung). Hierzu benötigt der Notar von Ihnen als Käufer einen Nachweis über die Begleichung des Kaufpreises sowie der Grunderwerbsteuer. Der Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt in Form einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Sie nach der Zahlung vom zuständigen Finanzamt erhalten.
6. Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an den Käufer

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   Die Übertragung des juristischen Eigentums, also die tatsächliche Übertragung des Eigentums, kann zwischen 2 und 5 Monate dauern. Wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie werden Sie bereits mit Zahlung des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer. Ab diesem Zeitpunkt können Sie die Immoblie nutzen, tragen allerdings auch sämtliche Pflichten und Lasten. Auch die Gebäudeversicherung geht mit der wirtschaftlichen Übergabe auf Sie als neuer Eigentümer über (Versicherung muss über den Eigentümerwechsel informiert werden!), kann jedoch innerhalb eines Monats gekündigt werden, sofern Sie die Versicherung bei einem anderern Versicherer abschließen möchten.
7. Übertragung (Auflassung) des Eigentums an den Käufer

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   Nach 2 - 5 Monaten erfolgt die Umschreibung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie als Käufer dann auch juristischer Eigentümer der Immobilie und der Kaufvorgang ist abgeschlossen.

Um den Vorgang zu beschleunigen, ist es immer hilfreich und sinnvoll sämtliche geforderten Unterlagen zügig bei den jeweiligen Stellen einzureichen und den vereinbarten Kaufpreis zeitnah nach Auszahlung des Kredits durch die Bank an den Verkäufer zu bezahlen. 

Was kostet eine Eintragung ins Grundbuch?

Wenn eine Änderung oder eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen soll, dann fallen hierfür Gebühren an. Diese setzen sich aus dem Entgelt für das Grundbuchamt sowie den Gebühren für den Notar zusammen. Beide hängen vom jeweiligen Geschäftswert einer Immobilie ab. Der Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch wird der Kaufpreis der Immobilie zugrunde gelegt. Die Höhe der Grundschuld wiederum richtet sich nach der Höhe des Kredits, den Sie als Käufer bei Ihrer Bank aufnehmen. Grundsätzlich können Sie für die Kaufnebenkosten ca. 1,5 % - 2 % des Kaufpreises kalkulieren.

Kann eine Grundschuld übertragen werden?

Wie zuvor beschrieben, fallen für die Eintragung einer Grundschuld nicht unerhebliche Kosten an. Je nachdem kann es sich für Sie als Käufer lohnen eine bestehende Grundschuld vom Verkäufer zu übernehmen, sofern das damit verbundene Darlehen bereits abgezahlt wurde und er die Grundschuld noch nicht gelöscht hat. Die Grundschuld wird dann entsprechend an Sie übertragen. Hierfür sollte die Höhe der eingetragenen Grundschuld natürlich ungefähr der Grundschuld entsprechen, die Sie für Ihren eigenen Kredit im Grundbuch hinterlegen müssen. So lässt sich einiges an Gebühren sparen, wie das nachfolgende, an oben angelehnte Beispiel zeigt.

Wie Sie sehen, können die Gebühren durch die Abtretung der Grundschuld an den Käufer erheblich sinken und Sie können bares Geld sparen. In der Praxis kommt dies allerdings nicht so häufig vor, da es zuviele Beteiligte gibt, die der Abtretung zustimmen müssen. Meist verlangt die kreditgebende Bank von Ihnen, dass Sie die Eintragung einer neuen Grundschuld vornehmen lassen. Bei der Anschlussfinanzierung sieht dies schon anders aus, aber auch hier kommt es immer auf den jeweiligen Fall an. Da erst alle Beteiligten überzeugt werden müssen, sollten Sie abwägen, ob sich der Zeitaufwand für Sie lohnt.

Was ist bei der Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch zu beachten?

Die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch erfolgt nicht automatisch nach Rückzahlung des Immobilienkredits, sondern muss manuell beim Grundbuchamt beantragt werden. Die Löschung kann dabei sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer ausgehen.

• Löschung der Grundschuld als Käufer

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  Wenn Sie eine Immobilie gekauft und den Immobilienkredit dafür abgezahlt haben, dann können Sie von der Bank, die Ihnen den Kredit gegeben hat, eine sogenannte Löschungsbewilligung erhalten. Diese benötigen Sie, um über Ihren Notar die Löschung der Grundschuld aus den Grundbuch vorzunehmen. Wirklich wichtig wird die Löschung allerdings erst, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen möchten. Eine "lastenfreie" Immobilie hinterlässt nämlich einen deutlich besseren Eindruck bei potentiellen Interessenten als eine belastete Immobilie. Wenn Sie die Immobilie allerdings nicht verkaufen möchten, dann macht es eher Sinn, die Grundschuld  im Grundbuch stehen zu lassen.
  • Kosten für die Löschung
    Soll die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt werden, dann fallen hierfür Notar- und Grundbuchgebühren an. Laut Gesetz liegen die Kosten bei jeweilig 0,2 % der Grundschuldhöhe. Angenommen die eingetragene Grundschuld beträgt 300.000 €, dann betragen die Kosten für die Löschung 1.200 € (2 x 600 €).
  • Erneute Verwendung
    Wenn Sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt Sanieren/Modernisieren möchten und erneut einen Kredit benötigen, dann können Sie die bereits eingetragene Grundschuld wieder als Sicherheit verwenden und müssen meistens nicht erneut eine Grundschuld eintragen lassen. 
• Löschung der Grundschuld als Verkäufer

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  Beim Verkauf Ihrer Immobilie ist es grundsätzlich ratsam die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen zu lassen. Wie zuvor erwähnt, generiert eine "lastenfreie" Immobilie ein höheres Interesse als eine "belastete" Immobilie.