Was bedeutet Wohnrecht und was sollte dabei beachtet werden?

Mit der Erteilung eines Wohnrechts werden Personen berechtigt eine Immobilie zu bewohnen, obwohl diese nicht als Eigentümer der Immobilie sind. In diesem Artikel möchten wir Ihnen aufzeigen, in welchen Fällen sich die Erteilung eines lebenslanges Wohnrecht anbietet und wie Sie dies als Eigentümer mit der betreffeneden Person vereinbaren können.

Was bedeutet Wohnrecht?

Mit dem Begriff "Wohnrecht" wird die vertraglich vereinbarte Befugnis einer oder mehrerer Personen beschrieben, die diejenigen berechtigt eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne dass diese selbst als Inhaber/Eigentümer der betreffenden Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. 

Welches Gesetz bildet die rechtliche Grundlage für das Wohnrecht?

Als rechtliche Grundlage für das Wohnrecht gilt §1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Darin wird das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert und ermächtigt den Berechtigten

[...] ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.. 

Dieses kann zum Einen auf den Wohnberechtigten und seine Familienmitglieder als auch auf etwaige Bedienstete und Pflegekräfte angewandt werden. Für die Gültigkeit eines Wohnrechts ist die Eintragung im Grundbuch beim Grundbuchamt erforderlich.

Wann ist die Erteilung eines Wohnrechts sinnvoll?

In den meisten Fällen geht die Erteilung eines Wohnrechts mit der Übergabe einer Immobilie durch Schenkung einher. Bei einer Schenkung übertragen Eltern ihre Immobilie auf ihre Kinder und sichern sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht, um darin wohnen bleiben zu können. Durch die Schenkung ergeben sich sowohl persönliche (Erbengemeinschaft, Erbauseinandersetzungen, gesetzliche Erbfolge) als auch finanzielle (Freibetrag, Erbschaftssteuer) Vorteile für beide Parteien. Eine weitere, öfters auftretende Situation wäre, dass ein Immobilienbesitzer den aktuellen Lebenspartner im Todesfall absichern möchte. So kann der Partner gegen erbrechtliche Ansprüche von Dritten geschützt werden.

Wie wird ein Wohnrecht vereinbart?

Um ein Wohnrecht zu vereinbaren, muss zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten ein notariell beglaubigter Vertrag geschlossen und das Wohnrecht im Anschluss ins Grundbuch festgehalten werden. Im Vertrag sind alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Wohnberechtigten genannt, die mit der Unterschrift auf die jeweilige Partei zukommen. Nur mit einem notariell beglaubigten Vertrag und der anschließenden Eintragung im Grundbuch ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall oder im Falle eines Verkaufs der Immobilie weiterhin besteht.

Wenn das Wohnrecht zeitlich begrenzt sein soll, muss dies entsprechend im Vertrag von beiden Parteien festgehalten werden. Auch kann darin vereinbart werden, dass der Wohnberechtigte eine monatliche Abgabe an den Eigentümer zahlen muss. In der Praxis kommen die beiden Bestimmungen allerdings nur selten vor. Meistens wird von den Parteien ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung vereinbart.

Entstehen Rechte oder Pflichten durch die Vereinbarung eines Wohnrechts?

Zur Regelung des Zusammenlebens von Eigentümer und Wohnberechtigtem hat der Gesetzgeber den §1093 im BGB verankert. Der Paragraph spricht dabei dem Berechtigten folgende Rechte und Pflichten zu:

• Nutzungsrecht

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  Einigen sich der Eigentümer und Wohnberechtigte darauf, dass nur ein Teil der Immobilie (z.B. eine Wohnung eines Mehrfamilienhauses) unter das Wohnrecht fällt, dann darf der Wohnberechtigte alle gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen der Immobilie, wie Garten, Waschküche oder Keller, ebenfalls mitbenutzen.
• Aufnahmerecht

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  Hat der Wohnberechtigte eine Familie, dann ist er berechtigt auch diese Personen (Ehepartner/Lebenspartner und Kinder) in die Immobilie aufzunehmen. Ist der Wohnberechtigte pflegebedürftig und benötigt dauerhaft anwesendes Pflegepersonal, dann dürfen diese Personen wie auch anderes Dienstpersonal ebenfalls in die Wohnung aufgenommen werden.
• Besichtigungsrecht

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  Wie in einem Mietverhältnis auch, hat der Eigentümer kein Recht die Wohnung unbefugt zu begutachten.
• Nebenkosten

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  Für die anfallenden Neben- und Betriebskosten muss der Wohnberechtigte selbst aufkommen.
• Reparaturkosten

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  Sollten Reparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen nötig sein, sind diese vom Wohnberechtigten zu übernehmen. Für Sanierungen muss allerdings der Eigentümer aufkommen, auch wenn der Wohnberechtigte darauf keinen gesetzlichen Anspruch hat. Wenn der Eigentümer sich jedoch dazu entscheidet, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen durchführen zu lassen, dann muss der Wohnberechtigte dem zustimmen.

Erfolgt eine Besteuerung des Wohnrechts durch das Finanzamt?

Mit der Erteilung des Wohnrechts erhält der Berechtigte in der Regel die Möglichkeit, die Immobilie kostenfrei, also ohne die Zahlung einer monatlichen Miete, zu bewohnen. Das bedeutet, dass das Wohnrecht in einem solchen Fall eine Vermögensübertragung darstellt, die vom Finanzamt entsprechend besteuert wird. Zur Berechnung des Wertes eines Wohnrechts wird die Jahreskaltmiete mit dem sogenannten Kapitalwert (erwartete Lebens- bzw. Wohndauer des berechtigten) multipliziert. 

Kann das Wohnrecht vom Berechtigten auf eine andere Person übertragen werden?

Nein, das Wohnrecht kann nicht vererbt, verkauft oder auf anderen Wegen an Dritte übertragen werden. Dies lässt der Gesetzgeber nicht zu. Das lebenslange Wohnrecht endet nur, wenn

• der Wohnberechtigte sein Wohnrecht aus dem Grundbuch löschen lässt.
• der Wohnberechtigte verstirbt.
• die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar sind (z.B. durch eine Naturkatastrophen, etc.).
• der befristete Vertrag zwischen Wohnberechtigten und Eigentümer ausläuft.
• die Bedingung einer vertraglich vereinbarten Nutzungsbedingung wegfällt (z.B. durch Geschäftsaufgabe, etc.).

Ist der Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht möglich?

Hat der Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht mit einer Person vertraglich vereinbart, dann kann die Immobilie trotz des Wohnrechts vom Eigentümer verkauft werden. Jedoch muss er damit rechnen, dass der Verkaufspreis niedriger ausfällt als bei einer Immobilie ohne erteiltem Wohnrecht. Der Wert des Wohnrechts muss dabei vom eigentlichen Immobilienwert abgezogen werden. Eine Einwilligung des Wohnberechtigten ist für den Verkauf nicht erforderlich, da ihm kein Vetorecht zusteht. Wenn der Verkäufer verhindern möchte die Immobilie zu einem niedrigeren Preis verkaufen zu müssen, dann ist es möglich, dass er mit dem Wohnberechtigten eine Abfindung vereinbart und dieser dann auf sein Wohnrecht verzichtet.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn eine Zwangsversteigerung der Immobilie erfolgt?

Wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird, dann kann es passieren, dass das erteilte Wohnrecht erlischt. Dies liegt daran, dass das Wohnrecht im Grundbuch nachrangig zu den Rechten der Bank als Kapitalgeber behandelt wird. Denn in der Regel werden Grundschulden als erstes im Grundbuch festgehalten. Die Bank darf bei einer Zwangsversteigerung also ihre Forderungen als erstes ausgleichen, dann folgen nachrangige Schuldner. Üblicherweise wird in solchen Fällen das Wohnrecht in eine Geldforderung umgewandelt, jedoch hilft dies meist nur wenig, da bei einer Zwangsersteigerung in der Regel nur wenig Erlös erzielt wird und zuerst die vorrangigen Gläubiger bedient werden.

Um den Verlust der Immobilie vorzubeugen, sollte sich der Wohnberechtigte neben dem Wohnrecht auch ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Mit der Eintragung des Rückforderungsrechts ins Grundbuch erhält der frühere Eigentümer die Möglichkeit, die Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des aktuellen Eigentümers zurückzukaufen.

Wo liegt der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Neben dem Wohnrecht kann auch ein Nießbrauchrecht zwischen Eigentümer und Berechtigtem vereinbart werden. Der Unterschied liegt darin, dass der Berechtigte beim Nießbrauchrecht die Immobilie nicht nur bewohnen sondern diese auch an Dritte vermieten und die Mieteinnahmen behalten kann. In diesem Fall trägt er allerdings auch die wirtschaftliche Verantwortung, was bedeutet, dass er alle anfallenden Kosten entsprechend übernehmen muss. 

Kann ein Wohnrecht auch in einem Mietverhältnis angewandt werden?

Grundsätzlich kann ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis angewandt werden. Jedoch unterscheidet sich das Wohnrecht auf Lebenszeit in einem Mietverhältnis von dem Wohnrecht nach §1093 BGB, da in einem Mietverhältnis der Berechtigte andere Rechte und Pflichten hat. Zum Beispiel darf er ohne Absprache und Einwilligung des Vermieters keine weitere Person in der Wohnung aufnehmen.

Entscheidend für die Sicherung eines lebenslanges Wohnrecht ist die Formulierung im Mietvertrag, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Ein unbefristeter Mietvertrag alleine gibt dem Mieter nicht das Recht die Immobilie bis zum Tode zu bewohnen, denn schließlich könnte der Eigentümer den Mietvertrag unter Umständen (z.B. Anmeldung von Eigenbedarf) einfach kündigen. Um diese Gefahr zu umgehen, kann ein befristeter Mietvertrag vereinbart werden, der als Vertragsende den Tod des Mieters vorsieht. Allerdings herrscht über diese Vorgehensweise uneinigkeit, da eine Befristung des Mietvertrags eigentlich nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.