Was muss ich über die Notarkosten wissen?

Bei jedem Hauskauf, der in Deutschland stattfindet, ist ein Termin beim Notar zwingend notwendig. Nur durch die notarielle Beurkundung durch einen Notar wird ein Kaufvertrag rechtsgültig und bei rechtlichen Auseinandersetzungen vor Gericht anerkannt. Die nicht unerheblichen Kosten für einen Notar zählen zu den Kaufnebenkosten und müssen unbedingt bei der Berechnung der Kosten für den Hauskauf beachtet werden. In diesem Artikel beschreiben wir Ihnen welche Tätigkeiten ein Notar übernimmt, wie hoch die Kosten ausfallen können und ob es eine Möglichkeit gibt diese einzusparen. 

Weshalb benötigt man überhaupt einen Notar beim Kauf einer Immobilie?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt vor, dass in Deutschland für bestimmte Rechtsgeschäfte (wie einen Immobilienkauf) eine Beurkundung durch einen Notar zwingend notwendig ist. Unter §311 des BGBs steht, dass

ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.

Ein Immobilienkauf kann recht komplex und vielschichtig sein, weswegen der Gesetzgeber großes Interesse daran hat, den Käufer sowie den Verkäufer einer Immobilie zu schützen. Der Notar dient beim Immobilienkauf quasi als Überwacher des Rechtsgeschäfts.

Nach §125 BGB ist der Kaufvertrag für eine Immobilie ungültig, wenn keine notarielle Beurkundung durch einen Notar erfolgt ist. Eine Ausnahme gilt allerdings und zwar, wenn die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch dennoch erfolgt sind (§311b BGB). In der Realität kommt dies jedoch äußerst selten vor, da das Grundbuchamt vor der Eintragung die Form der Auflassung überprüft.

Ein Notar ist zur Neutralität gegenüber beiden Parteien verpflichtet und darf keine Seite bevorzugen, auch wenn die Kosten nur vom Käufer getragen werden. Der Notar ist nach §1 der Bundesnotarordnung (BNotO) , ähnlich wie ein Schöffe oder ein Richter, ein "unabhängiger Träger eines offiziellen Amtes" und deswegen zur Neutralität verpflichtet.

Welche Tätigkeiten übernimmt der Notar beim Kauf eines Hauses?

Wer ein Haus in Deutschland kaufen möchte, der benötigt einen Notar. Die für einen Notar anfallenden Kosten sind nicht unerheblich, weswegen sich viele Immobilienkäufer fragen, welche Tätigkeiten ein Notar überhaupt übernimmt. Nachfolgend haben wir Ihnen eine Liste zusammengestellt:

• Entwurf des Kaufvertrags

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  Der Notar entwirft einen Kaufvertrag zum Kauf einer Immobilie, der vom Käufer und Verkäufer vor Übergabe der Immobilie unterschrieben wird. Darin sind alle wichtigen Daten zur Immobilie, Angaben zum Käufer und Verkäufer sowie die wichtigsten Informationen über die beteiligte Bank enthalten.
• Einrichtung eines Notaranderkontos

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  Die Einrichtung eines Notaranderkontos übernimmt der Notar. Hierbei handelt es sich um ein eigens für Immobilien und Grundstücke eingerichtetes, treuhändisch geführtes Girokonto, auf das der Käufer zunächst den Kaufpreis einbezahlt bis alle Formalitäten abgewickelt wurden. Erst wenn alle vereinbarten Verpflichtungen aus dem Kaufvetrag abgeschlossen wurden, erhält der Verkäufer die vereinbarte Summe. Für die Einrichtung eines Notaranderkontos fallen zusätzliche Gebühren an. Es besteht aber keine Pflicht ein Notaranderkonto zu errichten.
  
• Zustellung des Kaufvertrags an Käufer und Verkäufer

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  Nachdem ein Entwurf des Kaufvertrags vom Notar erstellt wurde, wird dieser dem Käufer und Verkäufer zur Prüfung vorgelegt. Wenn beide Parteien einverstanden sind, erfolgt eine Terminsetzung zur Unterzeichnung des Vertrags.
• Abfrage, ob die Gemeinde aufs Vorkaufsrecht verzichtet

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  Das Baugesetzbuch besagt, das Gemeinden ein Vorkaufsrecht bei Immobilien besitzt. Der Notar lässt prüfen, ob die betreffende Gemeinde darauf verzichtet und fordert eine Verzichtserklärung von der Gemeinde an.
• Beurkundung des Kaufvertrags

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  Am Tag der Unterzeichnung liest der Notar beiden Parteien den kompletten Kaufvertrag vor und lässt ihn jeweilig unterschreiben. Sobald dies erfolgt ist, wird der Kaufvertrag vom Notar beurkundet, was ihn rechtskräftig werden lässt.
• Meldung des Kaufs beim zuständigen Finanzamt

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  Ist die Unterzeichnung und Beurkundung des Kaufvertrags erfolgt, meldet der Notar über eine Veräußerungsanzeige den Verkauf beim zuständigen Finanzamt. Dadurch erfährt das Amt vom Verkauf der Immobilie und berechnet die anfallende Grunderwerbssteuer, die der Käufer begleichen muss. Sobald die Steuer bezahlt wurde, erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar wiederum für die Grundbucheintragung benötigt.
• Anmeldung der Auflassungvormerkung beim Grundbuchamt

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  Sobald dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vorliegt, veranlasst er die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch beim Grundbuchamt. Mit der Auflassungsvormerkung wird der Käufer geschützt, so dass z.B. der Insolvenzverwalter des vorherigen Besitzers nicht mehr auf die Immobilie zugreifen kann.
• Überprüfung der Zahlung des Kaufpreises

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  Der Notar prüft, ob die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises erfolgt ist.
• Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch beantragen

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  Sobald der Betrag beim Verkäufer oder auf dem Notaranderkonto eingegangen ist, wird vom Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch beantragt. Dabei wird die vorherig angemeldete Auflassungsvormerkung wieder entfernt und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Mit welchem Betrag kann ich bei den Notarkosten rechen?

Die Kosten für einen Notar sind zwar hauptsächlich vom Kaufpreis des Objekts (Geschäftswert) abhängig, erfolgen jedoch in einem bestimmten Rahmen, der im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgehalten wurde. Dies ermöglicht, dass die Notarkosten bei der Finanzierung der Immobilie ziemlich genau errechnet werden können.

Mit dem Betrag, der vom Notar in Rechnung gestellt wird, sind nicht nur seine Arbeitsleistung abgedeckt, sondern auch sämtliche anfallende Gebühren, die bei der Eintragung ins Grundbuch fällig werden. Die Notarkosten machen in der Regel 1,5 % - 2 % des Kaufpreises aus und steigen mit der Höhe des Kaufpreises oder der einzutragenden Grundschuld an. Je nach Aufwand können auch erhöhte Gebührensätze auf Sie zukommen. Bei einen Immobilienkauf können Sie mit einem fünffachen Gebührensatz rechnen.

Die Notarkosten werden in der Regel komplett vom Käufer getragen, sofern der Verkäufer keine Löschung der Rechte von Dritten (wie Grundschuld, Wohnrecht oder Nießbrauchrecht) vornehmen muss. Dies sollte mit dem Makler bzw. dem Verkäufer vertraglich festgehalten werden, damit klar festgelegt ist, wer welchen Anteil der Notarkosten begleichen muss. Durch die Teilung der Notarkosten werden beide Parteien, Verkäufer und Käufer, zum Schuldner der Notarkosten und können entsprechend belangt werden, wenn eine Partei nicht zahlen sollte.

Gibt es einen Weg, wie ich die Notarkosten sparen kann?

Da die Höhe der Gebühren in der jeweiligen Gebührenverordnung festgeschrieben ist, lässt sich die Höhe der einzelnen Gebührensätze nicht beeinflussen. Sparen können Sie, wenn Sie z.B. auf bestimmte Leistungen durch den Notar verzichten (kein Notaranderkonto) oder Notartermine, Eintragung ins Grundbuch sowie Beurkundung möglichst zeitlich zusammenlegen. Wenn es sich um einen Neubau handelt dann, kann es ratsam sein, das Grundstück separat zu kaufen. Der Bau eines Hauses zählt nicht als Immobiliengeschäft und muss nicht von einem Notar beurkundet werden. So werden die Gebühren nur anhand des Grundstückspreises berechnet.