Was ist eine Auflassungsvormerkung und wofür wird diese benötigt?

Der Kaufprozess einer Immobilie kann mitunter ein wenig Zeit benötigen. Wenn Käufer und Verkäufer sich geeinigt haben, dann können Sie zur Sicherung des Geschäfts eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. In diesem Artikel erklären wir was eine Auflassungsvormerkung ist und wie Sie diese eintragen lassen können.

Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?

Wie bereits eingangs erwähnt, kann es nach der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer einige Zeit dauern (6 - 8 Wochen) bis das Eigentum auf den neuen Eigentümer übergeht. Der Eigentümerwechsel einer Immobilie kann erst rechtsgültig abgeschlossen werden, wenn dieser im Grundbuch festgehalten wurde. Damit sowohl der Käufer als auch der Verkäufer eine rechtliche Absicherung bis zur Übertragung des Eigentums haben, kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden.

Mit der Vormerkung werden dem Verkäufer die im Kaufvertrag festgelegten Kondition nochmals rechtlich zugesichert und der Käufer erhält einen rechtlichen Anspruch, dass das Eigentum an der Immobilie an ihn übertragen wird und der Verkäufer keine Änderungen mehr vornehmen lassen kann. Ebenfalls wird darin festgehalten, dass der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie erst begleichen muss, wenn der Eigentümerwechsel im Grundbuch festhalten wurde.

Die Auflassungsvormerkung wird zeitlich vor der eigentlichen Auflassung vorgenommen. Mit der Auflassung wird, technisch gesehen, ein neuer Eintrag im Grundbuch vorgenommen, womit der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie festgehalten wird. Aufgrund der langen Bearbeitungszeit von 6 - 8 Wochen kann zur schnelleren Abwicklung des Rechtsgeschäfts eine Auflassungsvormerkung vorgenommen werden. Diese unterbindet, dass der Verkäufer noch Änderungen am Grundbucheintrag (wie die Eintragung einer neuen Grundschuld oder den Verkauf an einen anderen Käufer) vornehmen kann.

Eine Rückauflassungsvormerkung ist eine rechtliche Absicherung für den Verkäufer, um dessen Rechte und Ansprüche über den Verkauf hinaus abzusichern. Sie ist nicht wie die Auflassungsvormerkung ein fester Vertragsbestandteil, sondern kommt nur zum Einsatz, wenn sich der Verkäufer mit dem Käufer z.B.  auf ein lebenslanges Wohnungsrecht oder anderweitige Nutzungsrechte verständigt hat.

Welche Rechte erhält der Käufer durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung?

Während die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie andauert und kann sich der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung folgende Rechte bzw. Vorteile sichern:

• Ein Rücktritt vom Kaufvertrag durch den Verkäufer ist nicht mehr möglich.
• Der Verkäufer kann das Grundstück nicht mehr durch eine neue Grundschuld belasten.
• Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung haben Gläubiger des Verkäufers rechtlich keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.
• Der Verkäufer kann die Immobilie nicht einfach an einen anderen Käufer verkaufen, auch wenn dieser ein besseres Angebot erstellt hat.
• Sollte der Verkäufer während der Eigentumsübertragung insolvent werden, dann hat dies keinen Einfluss auf die Kaufabwicklung bzw. auf die Eigentumsübertragung.

Warum ist es wichtig eine Auflassungsvormerkung vornehmen zu lassen?

Um die Rechte des Käufers als auch des Verkäufers zu wahren, sollte nach Einigung beider Parteien unbedingt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Durch die Vormerkung soll der Käufer geschützt werden, so dass der Verkäufer keine neue Grundschuld im Grundbuch zum Ungusten des Käufers eintragen lassen oder die Immobilie mehrfach verkaufen kann. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung wird der Käufer auch vor einer Zwangsversteigerung aufgrund nicht gezahlter Schulden des Verkäufers geschützt. Dies ist nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar nicht mehr möglich. Aus diesem Grund ist die Auflassungsvormerkung mittlerweile die zweithäufigste Eintragung in der Abteillung II des Grundbuchs.

Wie ist die Auflassungsvormerkung gesetzlich geregelt?

Als rechtliche Grundlage für die Auflassungsvormerkung dient der §883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch werden die Rechte des Eigentümers am veräußerten Grundstück unwirksam. Um die Eintragung der Auflassungsvormerkung vornehmen zu können, muss gemäß §13 der Grundbuchordnung (GBO) zunächst ein Antrag beim Grundbuchamt erfolgen. Der Antrag auf Eintragung kann sowohl durch den Käufer als auch durch den Verkäufer der Immobilie bzw. des Grundstücks gestellt werden, erfolgt aber in der Regel durch den beauftragten Notar.

Die Auflassung ist in den Paragraphen §873 und §925 des BGBs geregelt und wird als dingliche Einigung zur Übertragung von Eigentum an einem Grundstück angesehen.

Wie hoch können die Kosten für eine Auflassungsvormerkung ausfallen und wie lange ist diese gültig?

Die Höhe der Kosten für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung richtet sich nach dem Kaufpreis des Objekts und betragen immer 50 % der Gebühr, die für eine Grundbucheintragung fällig wird. Die Gebühr für eine Eintragung ins Grundbuch betragen immer 0,5 % des Kaufpreises.

Die Auflassungsvormerkung bleibt solange gültig bis die Auflassung bzw. der Eigentümerwechsel stattfindet. Die Vormerkung wird also erst aus dem Grundbuch entfernt, wenn alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag erfüllt worden sind und das Eigentum durch die Auflassung auf den neuen Eigentümer übergegangen ist. Eine vorzeitige Löschung kann nur erfolgen, wenn dem der Käufer zustimmt. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Bank die Finanzierung der Immobilie verweigert und der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer platzt.