Was ist eine Grundschuld?

Sie planen eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen und benötigen bei der Bank einen Kredit zur Finanzierung Ihres Vorhabens? Dann sind Sie bestimmt schonmal auf den Begriff "Grundschuld" gestoßen. Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch dient zur Absicherung des Kreditgebers für den Fall, dass Sie dem Kredit nicht mehr nachkommen können. Der Kreditgeber hat dann die Möglichkeit auf die Immobilie zuzugreifen und diese mittels einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen die Grundschuld näherbringen und dabei einige Fragen beantworten. Dabei werden wir auf folgende Fragen eingehen:

Welchen Sinn hat die Grundschuld?

Wie schon zu Beginn erwähnt, kommen Sie mit dem Begriff "Grundschuld" in Kontakt, wenn Sie bei Ihrer Bank eine Finanzierung für eine Immobilie beantragen möchten. Die Grundschuld wird üblicherweise über einen Notar im Grundbuch beantragt und beschreibt das dingliche Recht (= das Recht zur unmittelbaren Verfügbarkeit über eine Sache) der Bank bei Nichtzahlung des Schuldners aus einem Grundstück oder einer Immobilie die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags fordern zu dürfen. Gesetzlich wird die Grundschuld in den Paragraphen §1191 bis §1203 unter Abschnitt 7 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Mit der notariellen Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch unterwerfen Sie sich im Normalfall auch der Zwangsvollstreckung, die stattfindet, sofern Sie Ihrer Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Raten nicht mehr nachkommen können. So kann sich die Bank das langwierige Erwirken eines Vollstreckungstitels vor Gericht sparen und stattdessen direkt das Zwangsvollstreckungsverfahren beantragen. Des Weiteren schützt die eingetragene Grundschuld die finanzierende Bank davor, dass die von ihr finanzierte Immobilie einfach verkauft wird und der Schuldner den Erlös des Verkaufs ohne Darlehenstilgung behält.

Grundsätzlich kann eine Grundschuld auch ohne die Eintragung ins Grundbuch bestellt werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Grundschuld ohne Verpflichtung zur Unterwerfung der dinglichen Zwangsvollstreckung erfolgt. Es müssen aber weiterhin die dabei erforderlichen Unterlagen und Dokumente von einem Notar notariell beglaubigt werden. Da die Banken in der Regel jedoch auf die Unterwerfung bestehen, ist ein Gang zum Notar zur Bestellung einer Grundschuld nicht zu vermeiden. Die Beauftragung des Notars erfolgt grundsätzlich durch den Eigentümer. Aufgrund seiner Neutralitätpflicht wird er aber keine Partei bevorzugen.

Wie ist der Ablauf bei Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch?

Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch wird über das Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde vorgenommen, in der die Immobilie bzw. das Grundstück ansässig ist. Die Eintragung kann dabei auf zwei Arten erfolgen:

• Eintragung der Grundschuld mit Brief
• Eintragung der Grundschuld ohne Brief

Worin der Unterschied zwischen beiden Eintragungsformen besteht, können Sie weiter unten bei der Frage "Was ist der Unterschied zwischen einer Buch- und einer Briefgrundschuld?" erfahren. Der Ablauf bis hin zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer gestaltet sich wie folgt:

1. Nach Einigung zwischen Käufer und Verkäufer wird der Kaufvertrag von beiden Parteien vor einem Notar unterschrieben.
2. Es wird eine Auflassungsvormerkung vom Notar erstellt, die sicherstellt, dass die Immobilie vom Verkäufer nicht an Dritte verkauft werden kann bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist.
3. Es wird vom Notar eine Belastungsvollmacht erstellt, anhand dessen die Grundschuld des Käufers im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne diese Vollmacht kann die Grundschuld zum jetzigen Zeitpunkt nicht eingetragen werden, da der Käufer im Grundbuch noch nicht als neuer Eigentümer hinterlegt ist.
4. Von der Bank wird ein Grundschuldbestellungsformular erstellt, das der Käufer zum Notar bringen muss.
5. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung für die Bank und bestätigt damit, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.
6. Der Käufer legt die vom Notar erstellte und unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen Auszug aus dem Grundbuch bei der Bank vor.
7. Die Bank überweist die vereinbarte Kreditsumme an den Käufer.
8. Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer sowie die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt. Es folgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf seinen Namen. Der wirtschaftliche Übergang des Eigentums an den Käufer erfolgt aber in der Regel bereits vor der Überweisung der Kaufsumme.

Für den Notar sollten Sie insgesamt mit etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises rechnen. Die Grundbuchgebühren gehören, wie die Notarkosten, zu den Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen. Für die Eintragung der Grundschuld an sich können Sie mit Kosten in Höhe von 0,8 % -1 % des Kaufpreises rechnen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Buch- und einer Briefgrundschuld?

Wenn Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen, dann wird aufgrund des Zeitaufwands in der Regel eine Grundschuld ohne Brief (meist "Buchgrundschuld" genannt) im Grundbuch eingetragen. Die Erstellung einer Grundschuld mit Brief (meist "Briefgrundschuld") ist wesentlich zeitaufwendiger, da hierfür erst noch eine Urkunde von einer staatlichen Druckerei gedruckt werden muss. Der Brief bzw. die Urkunde bestätigt, dass eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Bei der Buchgrundschuld wird kein Brief erstellt und es wird lediglich die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen.

Der Vorteil einer Briefgrundschuld liegt darin, dass die Grundschuld mittels der Urkunde problemlos auf einen anderen Gläubiger übertragen werden kann. Steht z.B. eine Umschuldung oder eine Anschlussfinanzierung an und der Schuldner möchte dabei die Bank wechseln, dann kann er einfach die Urkunde dem neuen Gläubiger vorlegen. Eine Änderung des Grundbucheintrags ist nicht erforderlich, da hierin keine Angaben zum Gläubiger enthalten sind.

Der Nachteil einer Briefgrundschuld ist neben der längeren Bearbeitungszeit, dass zum Einen die Kosten im Gegensatz zur Buchgrundschuld höher ausfallen und zum Anderen der Grundschuldbrief sicher verwahrt werden muss. Mit dem Besitz des Grundschuldbriefs können Forderungen gegenüber dem Schuldner geltend gemacht werden. Des Weiteren kann die Grundschuld ohne den Grundschuldbrief nur sehr schwer aus dem Grundbuch gelöscht werden. Es ist also ungemein wichtig, dass der Brief sicher aufbewahrt wird.

Was passiert, wenn ich die Raten meines Kredits nicht mehr begleichen kann? In welcher Reihenfolge werden die Grundschulden bedient?

Wenn es Rechte von Dritten gegen den Eigentümer gibt, dann sind diese in der Regel in Abteilung 2 und 3 des Grundbuchs eingetragen. Der Rang des Rechts innerhalb einer Abteilung wird stets anhand der Reihenfolge sowie dem Zeitpunkt der Eintragung ermittelt. Je älter ein Grundbucheintrag ist, desto höher steht der Gläubiger in der Reihenfolge und wird im Falle einer Zwangsvollstreckung vorrangig bedient. Aus diesem Grund fordern die meisten Banken das sogenannte erstrangige Darlehen bei der Kreditfinanzierung.

Gemäß §498 des BGBs kann eine Bank einen Kreditvertrag mit einer Frist von 6 Wochen kündigen, wenn der Kreditnehmer den Darlehensvertrag nicht mehr bedienen kann und mindestens mit 2 Raten in Rückstand ist bzw. dieser Betrag mindestens 2,5 % der Kreditsumme ausmacht. In der Regel kann man mit den Banken jedoch reden und zunächst eine vorübergehende Tilgungsaussetzung bzw. -reduzierung oder auch eine Stundung der Raten aushandeln, bevor es zur Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen kommt. Lässt sich die Zwangsvollstreckung nicht verhindern, dann wird zuerst der Gläubiger aus dem Erlös bedient, der in der Grundbuchreihenfolge ganz oben steht. Reicht der Erlös nur für den ersten Gläubigers aus, dann gehen die anderen Gläubiger leer aus. Um das Risiko bei einer Zwangsvollstreckung leer auszugehen zu minimieren, werden vom Kreditgeber bei sogenannten Nachrangdarlehen meistens höhere Sollzinsen verlangt.

Generell fallen die Grundschuldzinsen (12 % - 20 % pro Jahr) relativ hoch aus, da sich die Banken für den Fall einer Zwangsvollstreckung gegen die zusätzlichen Kosten absichern möchten. Auch dienen die hohen Grundschuldzinsen als Sicherheit für den Fall, dass das Zinsniveau wieder erwarten steigt und die Anschlussfinanzierung teurer wird. Solange Sie Ihre Tilgungsraten regelmäßig und vollständig an die finanzierende Bank bezahlen, müssen Sie sich darüber allerdings keine Gedanken machen.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich meine Bank wechseln bzw. eine Anschlussfinanzierung abschließen möchte?

Erfolgt eine Umschuldung oder eine Anschlussfinanzierung über eine andere Bank, dann muss die Buchgrundschuld grundsätzlich aus dem Grundbuch gelöscht und eine neue Grundschuld eingetragen werden. Hierfür fallen jedoch jeweils Gebühren beim Grundbuchamt bzw. beim Notar an. Um diese Kosten zu vermeiden, kann als Alternative auch eine Grundschuldabtretung erfolgen. Dabei tritt die aktuell finanzierende Bank die Grundschuld an die neue Bank ab.

Wo liegt der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?

Bei der Finanzierung werden besicherte Immobilienkredite weitläufig auch als "Hypotehekendarlehen" bezeichnet. Genau genommen müsste es allerdings "Grundschulddarlehen" heißen, da Hypotheken heutzutage meist durch die Grundschuld ersetzt wurden. Die beiden Grundpfandrechte unterscheiden sich wie folgt:

Aufgrund diesen Vorteils hat die Grundschuld in der Baufinanzierung nach und nach die Hypothek ersetzt.

Wie kann ich eine Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen? Macht die Löschung überhaupt Sinn?

Bis die Tilgung des Immobilienkredits komplett erfolgt ist, wird die eingetragene Grundschuld auch "Fremdgrundschuld" genannt. Erst wenn der Immobilienkredit komplett an die finanzierende Bank zurückbezahlt wurde und die Immobilie ihr nicht mehr als Sicherheit dient, wird von einer "Eigentümergrundschuld" gesprochen. Die Grundschuld gehört dann nicht mehr der Bank, sondern dem Eigentümer der Immobilie selbst. Nach vollständiger Tilgung des Kredits erstellt die Bank dem Schuldner eine Löschungsbewilligung aus, die es ihm ermöglicht die im Grundbuch eingetragene Grundschuld löschen zu lassen.  Wenn mit der Bank eine Briefgrundschuld vereinbart wurde, dann benötigt der Notar neben der Löschungsbewilligung der Bank auch den Grundschuldbrief, um die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

Für die Löschung der Grundschuld fallen Kosten beim Notar an. Wenn eine Grundschuld z.B. 200.000 € beträgt, dann können Sie für die Löschung mit ca. 500 € rechnen. Stattdessen können Sie aber die Grundschuld auch einfach im Grundbuch stehen lassen und diese für die Finanzierung anderer Sachen (z.B. ein neues Auto oder einen Umbau der Immobilie) verwenden. Da die Grundschuld weiterhin eingetragen ist, muss bei der neuerlichen Kreditaufnahme nicht erneut eine Grundschuld eingetragen werden und Sie sparen sich die Notarkosten sowie die Gebühren für die erneute Eintragung. Nur wenn der neuerliche Kredit die Grundschuld übersteigt, muss der Grundbucheintrag angepasst werden.