Wie kann ich einen Energieausweis für meine Immobilie erhalten?

Eigentlich sollte jeder Immobilienbesitzer im Laufe seiner Eigentümerschaft bereits vom Energieausweis gehört haben. Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, in dem durch Berechnung der Energieeffizienz einer Immobilie energetisch bewertet wird. Das Verfahren zur Berechnung der Energieeffizienz beruht auf standardisierten Methoden, weswegen der Ausweis eine gute Möglichkeit ist, die Effizienz verschiedener Häuser mit einander zu vergleichen und die damit verbundenen Kosten zu kalkulieren. In diesem Artikel möchten wir Ihnen näherbringen, wie Sie einen Energieausweis für Ihre Immobilie erhalten können. 

Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Ein Energieausweis darf gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur von jemanden ausgestellt werden, der auch nachweislich entsprechende Qualifikationen besitzt. Die Qualifikationen können über eine Aus- und Weiterbildung erworben und durch Berufspraxis verfestigt werden. Darunter fallen z.B. Ingenieure, Architekten, Physiker oder Handwerker. Im Gebäudenergiegesetz sind alle Voraussetzungen genannt, die eine Person benötigt, um einen Energieausweis ausstellen zu dürfen. Ein amtliches Zertifikat über die Zulassung der Person gibt es allerdings nicht, weswegen Sie sich als Auftraggeber auf die Angaben des Ausstellers verlassen müssen. Die vorsätzlich falsche oder fahrlässige Ausstellung von Energieausweisen oder Modernisierungsempfehlungen ohne entsprechende Berechtigung wird vom Gesetzgeber als Ordnungswidrigkeit angesehen und mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € bestraft.

Damit Sie sicher sein können, dass derjenige bzw. diejenige, den/die Sie beauftragen möchten, auch tatsächlich berechtigt ist einen Energieausweis auszustellen, sollten Sie sich von ihm oder ihr eine schriftliche Bestätigung geben lassen. Dies sagt zwar nichts über die Qualität seiner Arbeit aus, aber dies hilft Ihnen auf der sicheren Seite zu stehen. Fragen Sie bei verschiedenen Anbietern an, vergleichen Sie die Angebote und lassen Sie sich von der jeweiligen Fachkenntnis überzeugen.

Wie kann ich einen qualifizierten Ausweisaussteller finden?

Eine geführte Liste mit allen Personen bzw. Unternehmen, die berechtigt sind einen Energieausweis zu erstellen, gibt es leider nicht. Im Internet können Sie zwar Portale und Einzelaussteller finden, aber diese Einträge beruhen meist auf einer ungeprüften Selbstauskunft des Ausstellers. 

Alternativ zur Internetrecherche können Sie auch die Datenbank der deutschen Energieagentur (dena) nutzen. In der Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme sind Energieberater aufgeführt, deren Qualifikation regelmäßig überprüft wird. Besonders im Zusammenhang mit der Modernisierung Ihrer Immobilie sind die gelisteten Berater sehr empfehlenswert, da diese sowohl als Sachverständige dienen als auch Bestätigungen ausstellen können, die Sie wiederum bei der Beantragung von KfW-Fördermitteln benötigen. Wenn Sie beim Bauen, Kaufen oder Sanieren einer Immobilie auf energieeffiziente Technologien setzen, dann können Sie beim Bund, beim Land, bei der Kommune oder auch bei vielen privaten Energiesversorgern viele unterschiedliche Fordermittel beantragen. Als Voraussetzung für die Aufnahme eines Ausstellers in die Datenbank der "dena" gilt, dass die Qualifikationen des Antragsstellers den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht und diese gegenüber der "dena" nachweisen kann. 

Als Aussteller für Energieausweise kommen auch Bauingenieure oder Architekten in Frage. Entsprechende Listen liegen in den Ingenieur- bzw. Architektenkammern der jeweiligen Bundesländer vor.

Bei der Suche nach einem Aussteller sollten sich versichern, dass der Aussteller die folgenden Leistungen ausdrücklich zusichert:

• Einen Vertrag mit einer genau definierten Leistungsbeschreibung.
• Einen Nachweis oder eine schriftliche Erklärung des Ausstellers, weshalb er berechtigt ist, einen Energieausweis zu erstellen.
• Eine schriftliche Bestätigung aller Angaben und Informationen, die von Ihnen übermittelt und für die Erstellung des Ausweises verwendet wurden.
• Zusicherung, dass sich der Aussteller an den vorgeschriebenen Datenschutz hält.
• Einen Nachweis, dass der Aussteller eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat und Ihre eventuellen Ansprüche bei Ausstellung eines fehlerhaften Ausweises abgedeckt werden.

Wie erfolgt die Datenerhebung? Ist eine Ortsbegehung erforderlich?

Eine Begehung der Immobilie durch den Aussteller ist nicht unbedingt notwendig. Es ist rein theoretisch ausreichend, wenn Sie als Eigentümer dem Aussteller alle Daten und nötigen Informationen zur Verfügung stellen, die für die Ausstellung des Energieausweises notwendig sind. Die Bereitstellung der Datenblätter von technischen Anlagen sowie aussagekräftige Fotos der Gegebenheiten helfen dem Aussteller die Energiekennterwerte zu ermitteln. Eine Verwendung der Daten ist ihm allerdings nur erlaubt, wenn er keine begründeten Zweifel an dessen Richtigkeit hat. Der Aussteller ist letztenendes dafür verantwortlich, dass alle Angaben richtig sind. 

Wie und in welcher Form die Datenerhebung für den Energieausweis erfolgt, wird spätestens beim Verkauf der Immobilie wichtig. Damit Sie als Eigentümer dabei besser vor Schadensersatzklagen geschützt sind, sollte stets eine Vor-Ort-Begehung mit dem Aussteller des Ausweises durchgeführt werden. So kann eine qualitativ hochwertige und sorgfältige Datenerhebung erfolgen. Ein Begehung der Immobilie wird ohnehin notwendig, wenn Sie eine Energieberatung durchführen lassen möchten. Wenn der Aussteller dafür qualifiziert ist, können Sie dies gleich mit der Erhebung der Daten für den Ausweis verbinden.

Welche Kosten kommen für die Erstellung eines Energieausweises auf mich zu?

Ein Energieausweis unterteilt sich in 2 Arten:

• Verbrauchsausweis

  ---

  Ist bereits für unter 100 € zu haben, besitzt aber nur wenig Aussagekraft
  
• Bedarfsausweis

  ---

  Ist meist teurer, da der Aufwand für die Datenerhebung wesentlich höher ist. Dafür ist er aber auch wesentlich genauer und aussagekräftiger.
  

Die Kosten für einen Bedarfsausweis sind im Wesentlichen von der Immobilie und dessen Komplexität (Größe des Gebäudes, Erfassung der unterschiedlichen Bauteile, dem Heizsystem, vorliegenden Bauunterlagen,...) abhängig. Eine Energieberatung ist beim Erstellen eines Bedarfsausweis aber nicht enthalten.

Wenn der Energieausweis nicht nach den gesetzlichen Vorgaben ausgestellt wird, dann haben Sie als Auftraggeber ein Nachbesserungsrecht. Sprich der Aussteller muss dann die Daten neu erheben und einen neuen Ausweis erstellen. Weigert er sich oder kommt seiner Pflicht auch nach einer angemessenen Frist nicht nach, dann machen Sie von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch und verlangen Sie Ihr bereits bezahltes Geld zurück. Manche Aussteller fordern für den Energieausweis eine Zahlung im Voraus. Gehen Sie nicht darauf ein und verlangen Sie zunächst die Lieferung eines korrekten und vollständigen Ausweises.

Kann ich Billigangeboten vertrauen? Wie kann ich mich vor Betrügern schützen?

Einen Energieausweis können Sie bereits für weniger als 25€ erhalten. Allerdings handelt es sich dabei meist nur um einen Verbrauchsausweis dessen Datenerhebung auf das Internet oder der Zusendung von Dokumenten beruht. Manche Anbieter erstellen auch einen Bedarfsausweis ohne vorangegangene Begehung, was gesetzlich grundsätzlich nicht untersagt ist, oft jedoch erhebliche Mängel bei der Datenerhebung aufweist. Prüfen und vergleichen Sie deshalb die Angebote vorab ganz genau, sofern Sie planen einen Bedarfsausweis ohne Begehung erstellen zu lassen. 

In einem Energieausweis sind meist auch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen genannt, die Sie durchführen können, um die Energieeffizienz Ihrer Immobilie zu erhöhen. Hierfür muss der Aussteller unter anderem wissen, welche Maßnahmen (Wärmedämmung, Austausch oder Neuverglasung von Fenstern, Dämmung der Heizleitungen, Einbau von Thermostatventilen, Solar- und/oder Lüftungsanlage, etc.) in welchem Jahr nachträglich bereits durchgeführt worden sind. Sollte ein Verbrauchsausweis keine Maßnahmen zur Modernisierung vorschlagen, dann besteht ein begründeter Verdacht, dass der Aussteller seinen Verpflichtungen nicht vollumfänglich nachgekommen ist.

Nehmen Sie sich in Acht vor zu billigen Angeboten. Betrüger wissen natürlich, dass ein Vermieter einen Energieausweis braucht, wenn er seine Wohnung oder sein Haus verkauft oder neu vermietet werden soll. Macht der Vermieter in einer Immobilienanzeige oder spätestens bei einer Besichtigung keine Angabe über Energieeffizienz, dann kann er vom Gericht mit einem maximalen Bußgeld von 10.000 € bestraft werden. Dies jagt einigen Eigentümern Angst ein, was die Betrüger versuchen auszunützen. Dabei greifen diese oft auf eine der beiden nachfolgenden Maschen zurück:

1. Per Telefonanruf

   ---

   Ein Betrüger erklärt Ihnen am Telefon, dass es als Eigentümer einer Immobilie Ihre Pflicht wäre, einen Energieausweis für Ihr Wohngebäude ausstellen zu lassen und der Anrufer dies für Sie erledigen will. Wenn Sie dann einen Termin mit ihm vereinbaren, erhalten Sie zunächst eine Auftragsbestätigung und eine Zahlungsaufforderung. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie dann oft nicht nur, dass Sie die Firma mit der Erstellung eines Energieausweises beauftragen, sondern auch, dass die Firma Sie auch für Kontakt- und Beratungszwecke kontaktieren darf. Denn dies ist ja laut Anrufer notwendig, damit der Energieausweis erstellt werden kann. Als Folge der Unterschrift erhalten Sie dann oft Werbeanrufe von dieser und womöglich auch noch anderer Firmen. Wir raten Ihnen nicht auf diese Art von Anrufen einzugehen und die Gespräche schnellstmöglichst ohne Informationen herauszugeben zu beenden. Falls Sie Unterlagen wie eine Zahlungsaufforderung erhalten, gehen Sie dieser nicht nach und leisten Sie keine Zahlung. Widersprechen Sie stattdessen der Forderung schriftlich und kündigen Sie an, dass Sie von dem Vertrag wegen arglistiger Täschung zurücktreten werden. Zusätzlich dazu sollten Sie Anzeige bei der Polizei erstatten und eine Meldung an die Bundesnetzagentur über den Anrufer abgeben.
2. Per Gutschein im Briefkasten

   ---

   Sie erhalten per Post einen Gutschein für eine "objektbezogene Energieeffizienz-Information" und nur ein paar Tage später kommt Besuch von einem Berater, der einen Termin mit Ihnen für die Erstellung eines Energieausweises vereinbaren möchte. Wenn er Ihnen dann auch noch zusätzlich teure und zum Teil unnötige Handerwerkerleistungen verkaufen möchte, dann können Sie davon ausgehen, dass es sich hierbei um Betrug handelt. Wir raten Ihnen sich nicht unter Druck setzen zu lassen und keinen Vertrag abzuschließen. Wenn Sie bereits einen Vertrag unterzeichnet haben, dann können Sie sich als Verbraucher auf Ihr 14-tägiges Rücktrittsrecht berufen und vom Vertrag zurücktreten. 

Wo erfolgt die Registrierung eines Energieausweises und wird dieser kontrolliert?

Seit Mai 2014 wird jeder Energieausweis mit einer eigenen Registrierungsnummer versehen, die beim Deutschen Institut für Bautechnik vom Ausweisaussteller angefordert wird. Die Nummer soll den zuständigen Behörden bei stichprobenartigen Kontrollen helfen, was wiederum zur Verbesserung der Qualität der Dokumente dient. Diverse Untersuchungen haben zum Teil erhebliche Qualitätsmängel bei den Ausweisen ergeben, weswegen ein Teil der neu ausgestellten Energieausweise stichprobenartig überprüft werden.

Ein Aussteller ist verpflichtet Kopien von sämtlichen Energieausweisen, die dieser in der Vergangenheit ausgestellt hat, für mindestens 2 Jahre aufzubewahren und unter Berücksichtigung der Datenschutzbestimmungen auf Verlangen an die Behörden auszuhändigen. Eine Kontrolle der Ausweise durch eine Behörde kann sich bis hin zur vollständigen Prüfung der Eingabedaten und deren Ergebnisse ausweiten. Ist eine erneute Begehung der Immobilie erforderlich, muss dies aber zuerst mit dem Eigentümer abgeklärt werden, da dieser nicht verpflichtet ist, dem zuzustimmen.

Können die Empfehlungen im Ausweis eine richtige Energieberatung ersetzen?

Wenn Sie einen Energieausweis erhalten, dann können Sie auf der 4. Seite immer einige kurze Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz Ihrer Immobilie finden. Diese weisen Sie jedoch nur auf möglichst kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen hin und ersetzen keine richtige Energieberatung. Dabei gibt der Aussteller meist nur kleinere Empfehlungen ab, wie Sie z.B. den baulichen Wärmeschutz oder die Heizungsanlage optmieren oder wie Sie erneuerbare Energien einsetzen können. Des Weiteren gibt er an, ob die Tätigkeiten als Einzelmaßnahmen oder als größere Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden können, wie die geschätzten Amortisationszeiten sind und wie hoch die Kosten pro gesparter Kilowattstunde Energie ausfallen werden. Letzteres muss der Aussteller allerdings nicht unbedingt in den Ausweis aufnehmen.

Falls Sie planen eine energetische Sanierung an Ihrer Immobilie durchzuführen, dann empfehlen wir Ihnen ausdrücklich, vorab eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Insbesondere wenn Sie aktuell lediglich einen Verbrauchsausweis besitzen, der ausschließlich auf Basis der Verbrauchszahlen und ohne Begehung des Gebäudes erstellt wurde, macht eine ausführlichere Energieberatung mit anschließender Ausstellung eines Bedarfsausweises wirklich Sinn. Ein Bedarfsausweis ist wesentlich ausführlicher und beinhaltet bereits konkrete Hinweise, wo im Haus Energie verloren geht und wo es somit Verbesserungspotential gibt. Auch dient er als gute Grundlage für weitere Beratungen. Wurde eine Modernisierung durchgeführt, kann ein Bedarfsausweis ohne viel Aufwand vom Aussteller aktualisiert werden. Damit werden die Neuerungen und der verbesserte Standard des Gebäudes gleich entsprechend dokumentiert.

Gebäudedaten, die für die Erstellung eines Bedarfsausweis in der Regel nach einem vereinfachten Verfahren ermittelt werden, sind zwar für die Berechnung der Kennwerte zulässig, aber nicht für den Energieeffizienz-Nachweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder für die Beantragung von Fördermittel bei der KfW. Wenn Sie als Eigentümer eine solche Modernisierung planen, dann ist es für Sie sinnvoller, wenn Sie sich einen Energieausweis im Rahmen eines Energieberatungsberichts ausstellen zu lassen. Dieser unterliegt der Förderung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und kann für den Nachweis als auch für die Beantragung der Fördermittel verwendet werden.

Was ist eine BAFA-Energieberatung?

Damit ist die Unterstützung einer Energieberatung für Wohngebäude ("Vor-Ort-Beratung") durch das Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gemeint. Die BAFA unterstützt jeden Eigentümer von Ein- oder Zwei-Familienhäusern mit 1.300 € bei der Energieberatung. Dabei ermittelt ein bei der BAFA registrierter Energieberater den aktuellen Zustand Ihres Gebäudes und erstellt auf dieser Basis ein Konzept zur Sanierung. Der Energieberater analysiert dabei sowohl die thermische Hülle (Dach, Fassade, Boden, Fenster und Türen) als auch die vorhandene Anlagentechnik für Heizung und Warmwasser. Das Ergebnis der Analysen sammelt der Berater dann in einem schriftlichen Bericht. Sofern vereinbart, kann er die gewonnenen Informationen auch gleichzeitig für die Erstellung eines Energieausweises verwenden. 

Für den BAFA-Energieberatungsbericht sowie die gleichzeitige Erstellung eines Energieausweises benötigen Sie einen Berater, der nicht nur nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) berechtigt ist einen solchen Ausweis zu erstellen, sondern auch einen Berater, der bei der BAFA zugelassen ist. Einen zugelassenen Berater können Sie in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes (https://www.energie-effizienz-experten.de/) finden.

Das Gebäudeenergiegesetz und die Richtlinie zur Förderung von Energieberatungen für Wohngebäude haben unterschiedliche Anforderungen an die beratende Person. Nachfolgend haben wir Ihnen die wichtigsten Unterschiede zusammengetragen:

• Zu den berechtigten Energieberatern gehören unter anderem auch Handwerker und Energieversorger.
• Ein Energieberater muss sich gegenüber der BAFA verpflichten, dass er weder bestimmte Hersteller noch bestimmte Anbieter, bestimmte Produkte oder Vertriebskanäle bei seiner Beratung bevorzugen wird. Er unterliegt einem Neutralitätsgebot.
• Der Abschluss einer Haftpflichversicherung ist für Energieberater verpflichtend.

Gibt es eine Hilfestellung, damit ich vor einer Energieberatung abschätzen kann, was auf mich zukommt?

Um den Energiebedarf Ihrer Immobilie vor einer Energieberatung abzuschätzen, bietet die KfW einen Sanierungskonfiguratior (https://sanierungsrechner.kfw.de/) für alle Eigentümer an. Des Weiteren können Sie das Tool nutzen, um einen Energieausweis auf Plausibilät zu prüfen, Sie können verschiedene Szenarien durchgehen, wie sich eine energetische Sanierung auf den Endenergiebedarf Ihres Hauses auswirkt, was ungefähr an Kosten für die Sanierung auf Sie zukommen werden oder welche staatlichen Fördermittel Sie dafür beantragen können.