Welche Steuern werden beim Verkauf oder Vererben von Immobilien erhoben?

Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkaufen, dann kann für den Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuer beim Finanzamt anfallen. In diesem Artikel erfahren Sie mit welchen Steuern Sie beim Immobilienverkauf rechnen müssen und wann eine Befreiung von der Steuer erfolgt.

Wann werden Immobilienverkäufe als Privatperson steuerpflichtig?

Ob Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie Steuern an den Staat abführen müssen, ist im Einkommensteuergesetz (EStG) in §23 Private Veräußerungsgeschäfte geregelt. Gemäß dieser Regelung werden beim Hausverkauf Steuern fällig, wenn:

• Sie kein Eigennutzer der Immobilie sind und sie diese nach weniger als 10 Jahren nach dem Kauf wieder veräußern. 
• Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft haben.

Bei privaten Verkäufen gilt also eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das bedeutet, dass Sie eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Wertgewinn zahlen müssen, wenn Sie innerhalb dieser Frist eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück mit Gewinn verkaufen. 

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Eine Ausnahme stellt die Eigennutzung dar: Wenn Sie die Wohnung oder das Haus vor dem Kauf mindestens zwei Jahre selbst genutzt und darin gewohnt haben, dann verlangt der Staat beim Verkauf auch trotz zwischenzeitlicher Vermietung keine Spekulationssteuer. Der Hausverkauf ist somit steuerfrei. Wenn Sie die Immobilie aber ausschließlich vermietet haben, dann unterstellt Ihnen der Staat eine Gewinnerzielungsabsicht und die Spekulationssteuer Hausverkauf wird fällig.

Wann wird ein Immobilienverkauf als gewerblich angesehen? Was besagt die 3-Objekt-Grenze?

Die 3-Objekt-Grenze besagt, dass ein Immobilienverkauf von den Steuerbehörden als gewerblich angesehen wird, wenn Sie drei oder mehr Immobilien oder auch unbebaute Grundstücke innerhalb von fünf Jahren mit Gewinnabsicht verkaufen möchten. Dies ist jedoch auch nicht immer der Fall, weswegen das Finanzamt bei jeder Transaktion lt. BMF Schreiben nach einem Prüfschema genau prüfen wird, ob tatsächlich ein gewerblicher Handel vorliegt. Bei Erreichen der 3-Objekt-Grenze und der damit verbundenen Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler müssen Sie mit folgender Besteuerung rechnen:

• Einkommenssteuer

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  Wenn der Verkauf als gewerblich angesehen wird, dann sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte anzusehen und zu versteuern.  
• Umsatz- und Gewerbesteuer

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  Bei einem gewerblichen Immobliengeschäft gilt immer der allgemeine Steuersatz von 19% Umsatzsteuer (Stand 01.07.2020). Diese fällt auch bei der Beauftragung des Notars und Makler an. Eine Gewerbesteuer wird für den Verkäufer fällig, wenn das Finanzamt den Immobilienverkauf als gewerblichen Grundstückshandel ansieht. Als Berechnungsgrundlage wird hierfür der Veräußerungsgewinn angewandt. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach der Steuermesszahl (=3,5 %) und dem Hebesatz der jeweiligen Kommune, der mit der Steuermesszahl multipliziert wird.

Wie wird die Steuer bei Hausverkauf berechnet?

Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkaufen ohne selbst darin gewohnt zu haben oder wenn Ihr Verkauf von den Steuerbehörden als gewerblicher Grundstückshandel angesehen wird, dann müssen Sie den Spekulationsgewinn aus dem Hausverkauf versteuern. Erzielen Sie keinen Gewinn, dann müssen Sie auch keine Steuer zahlen! Die Höhe der Besteuerung des Gewinns hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. 

Wie können Steuern beim Immobilienverkauf gesenkt werden?

Wenn Sie von der Spekulationssteuer betroffen sind, nicht verzagen. Der Gesetzgeber hat Möglichkeiten geschaffen, wie Sie die Steuerlast reduzieren können. In der Berechnungsgrundlage (Anschaffungskosten) ist nicht nur der reine Kaufpreis der Immobilie, sondern auch Nebenkosten wie die Kosten für den Notar, eine etwaige Maklergebühr und die Grunderwerbsteuer enthalten. Zusätzlich können Sie auch Ihre Kosten für den Verkauf, wie die Inseratskosten für Immobilienanzeigen oder andere Kosten, die mit dem Verkauf in Zusammenhang stehen, einberechnen und so die Höhe der zu entrichtenden Steuer senken.

Welche Steuern fallen beim Verkauf von Immobilien aus dem Betriebsvermögen an?

Wenn Sie eine Immobilie aus Ihrem Betriebsvermögen verkaufen, dann gehört der erwirtschaftete Gewinn aus dem Verkauf zum Unternehmensgewinn und wird dann entsprechend über das Unternehmen versteuert. Das Finanzamt verlangt also von Ihnen bei jedem Hausverkauf Steuern von Ihrem Unternehmen. Sollten Sie nur ein Grundstück verkaufen, das zu Ihrem Betriebsvermögen gehört, dann zahlen Sie dafür keine Spekulationssteuer. 

Welche Steuern fallen beim Vererben und Verschenken von Immoblien an?

Tritt ein Todesfall ein und der Erblasser vererbt eine Immoblie an seine Nachkommen, dann kann das Finanzamt eine Steuer erheben, die der Erbe zu begleichen hat. Auch beim Übertragen der Immobilie als Schenkung öffnet der Staat seine Hand und verlangt eine Steuer von Ihnen. Die Steuer ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandschaftsverhältnisses zum Erblasser bzw. dem Schenker. Im Gegensatz zu den Steuern, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen, muss die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer von dem Empfänger der Immobilie (Erben bzw. Beschenkten) beglichen werden.

Erbschaftssteuer

Je nach Verwandschaftsgrad stehen Ihnen gewisse Freibeträge zu, die auf Ihre Steuerschuld angerechnet werden können. Bis zu einer gewissen Vermögenshöhe müssen die Erben keine Erbschaftssteuer zahlen. Bei Eheleute beträgt die Grenze bei 500.000€. Verstirbt ein Ehepartner und vererbt dem anderen Ehepartner eine Immobilie im Wert von bis zu 500.000 €, dann zahlt der Hinterbliebene keine Erbschaftssteuer. Wenn der Verkehrswert der Immobilie allerdings 950.000,- € beträgt, dann fällt auf die 450.000,- € eine Erbschaftssteuer an. Der Freibetrag wird also auf den Wert angerechnet und der Restbetrag wird mit der Erbschaftssteuer besteuert. Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Vermögenswert und der Steuerklasse der Erben. Den Wert der Immobilie bestimmt das Finanzamt über die Daten der Gutachterausschüsse.
Für selbst genutzte Immobilien sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Erbschaftssteuerbefreiung für den Ehegatten / eingetragenen Lebenspartner oder auch für die eigenen Kinder vor. 

Schenkungssteuer

Auch bei einer Schenkung genießen Ehegatten und Kinder einen Freibetrag, worauf keine Schenkungssteuer anfällt. Für Ehegatten gilt ein Freibetrag von 500.000,- € und bei Kindern liegt er bei 400.000,- €. Ist der Wert der Immobilie höher als der Freibetrag, dann wird für die Differenz eine Schenkungssteuer fällig. Die Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu, weswegen es bereits zu Lebzeiten möglich ist, ein sehr hohes Vermögen zu übertragen ohne dass der Beschenkte für die Schenkung Steuern ans Finanzamt zahlen muss. Es kann also durchaus Sinn ergeben ein Haus bereits zu Lebzeiten zu "vererben".

Können Verluste aus dem Immobilienverkauf steuerlich geltend machen?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und der ursprüngliche Kaufpreis höher lag als der Verkaufspreis, dann haben Sie einen Verlust erwirtschaftet. Das ist blöd gelaufen, aber stecken Sie jetzt nicht den Kopf in den Sand. Möglicherweise können Sie den verlorenen Betrag steuerlich geltend machen.

• Eine Möglichkeit ist es, den Verlust im gleichen Jahr mit einem vergleichbarem Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien oder Wertpapieren zu verrechnen. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften,  wie z.B. Ihr Gehalt, ist allerdings nicht möglich. 
• Eine andere Möglichkeit ist es, den Verlust durch den Verkauf einer Immobilie in das vorherige Jahr zurückzutragen. Dies ist sinnvoll, wenn Sie keine gleichartigen Gewinne im gleichen Jahr erwirtschaftet haben, die Sie mit dem Verlust verrechnen könnten.  
• Des Weiteren ist es möglich, dass Sie den Verlust in das nächste Jahr vortragen, um ihn so im nächsten Jahr mit dem Gewinn aus einem Immobilienkauf zu verrechnen. 

An dieser Stelle sollten Sie für den größtmöglichsten Nutzen einen Steuerberater hinzuziehen. Der Experte kann Ihnen genau sagen, welche Möglichkeit für Sie am besten ist und welche Steuern beim Immobilienverkauf anfallen.

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Beim Verkauf einer Immobilie werden Steuern nicht nur für den Verkäufer erhoben, sondern auch der Käufer selbst muss für den Kauf einen Betrag an das Finanzamt überweisen. Hierfür fällt die sogenannte Grunderwerbsteuer an, die der Käufer bezahlen muss. Die Steuersätze werden von den einzelnen Bundesländern selbst geregelt und liegen zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. 
Beim Vererben oder Verschenken einer Immobilie fällt keine Grunderwerbsteuer für den Erben (neuen Eigentümer) an. Wenn der Erbe die Immobilie allerdings an einen Dritten verkauft, dann muss der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichten.

Weitere Informationen zum Thema Grunderwerbsteuer finden Sie in unserem Artikel "Was ist eine Grunderwerbssteuer und wie hoch fällt diese aus?".

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Ich möchte meine Immobilie verkaufen. Fallen dafür Steuern an?

Wenn ein unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus vor dem Verkauf weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war, dann fällt in der Regel eine sogenannte Spekulationssteuer an, die Sie an das Finanzamt entrichten müssen. Haben Sie jedoch die Immobilie selbst genutzt, dann gilt hier eine Ausnahme. Weitere Informationen finden Sie weiter oben in diesem Artikel bei der Frage "Wann werden Immobilienverkäufe als Privatperson steuerpflichtig?" finden.

Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen. Ist der Verkauf steuerpflichtig?

Die Steuerpflicht ist abhängig davon, wie lange die Wohnung in Ihrem Besitz war und wie diese von Ihnen in der Vergangenheit genutzt wurde. Wurde die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft und durchgehend vermietet, dann verlangt das Finanzamt eine Spekulationssteuer auf den Gewinn von Ihnen. Von der Steuerpflicht befreit sind Sie, wenn Sie die Wohnung mindestens 2 Jahre vor dem Verkauf selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.

Mir sind für den Kauf meiner Immobilie Kosten entstanden. Kann ich diese bei der Steuer geltend machen?

Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, um diese zu vermieten, dann haben Sie die Möglichkeit z.B. Ihre Erwerbsnebenkosten mit der fälligen Steuer zu verrechnen. Die Grunderwerbsteuer können Sie allerdings nicht verrechnen. Wenn Sie die Immobilie zur Selbstnutzung gekauft haben, haben Sie leider keine Möglichkeit die Anschaffungskosten von der Steuer abzusetzen. Wie Sie Ihre Steuerlast beim Hausverkauf senken können, ist in diesem Artikel bei der Frage "Wie können Steuern beim Immobilienverkauf gesenkt werden?" beschrieben.

Ich möchte meine Wohnung verkaufen. Wann wird der Verkauf steuerfrei?

Um keine Steuern beim Verkauf Ihrer Wohnung zahlen zu müssen, müssen unterschiedliche Kriterien erfüllt sein. Weitere Informationen finden Sie in diesem Artikel bei der Frage "Wann werden Immobilienverkäufe als Privatperson steuerpflichtig?".

Ich möchte meine Gewerbeimmobilie verkaufen. Welche Steuern fallen hierbei an?

Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, dann gilt auch hier der Grundsatz: War die Immobilie weniger als zehn in Ihrem Besitz, dann müssen Sie den Gewinn versteuern (Spekulationssteuer). Ist die Immobilie allerdings Teil Ihres Betriebsvermögens gewesen, dann zählt der erwirtschaftete Gewinn als Unternehmensgewinn und muss entsprechend versteuert werden. Eine Speuklationsfrist besteht bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen nicht. Das Finanzamt erhebt bei jedem Hausverkauf Steuern, die beglichen werden müssen.