Was muss ich bei der Kündigung meines Mieters beachten?

Als Vermieter von Immobilien kann es irgendwann erforderlich sein, dass Sie einem Mieter kündigen müssen. Dafür kann es viele unterschiedliche Gründe geben, doch nicht alle sind immer rechtens. Das Mietrecht stellt sich dabei eindeutig auf die Seite des Mieters. Es soll den Mieter vor willkürlichen Kündigungen schützen und vor dem Verlust seines Lebensmittelpunkts bewahren. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Sie darüber aufklären, wann und wie Sie Ihrem Mieter kündigen können. 

Aus welchen Gründen kann einem Mieter gekündigt werden?

Im deutschen Mietrecht sind die Rechte des Mieters deutlich stärker verankert als die Rechte des Vermieters. So soll der Mieter vor der Kündigung wegen unberechtigter Interessen des Vermieters geschützt werden. In § 573 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html) werden 3 Grundlagen für ein berechtigtes Interesse des Vermieters genannt, eine Kündigung auszusprechen:

• Pflichtverletzung

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  Aus dem Mietvertrag ergeben sich bestimmte Pflichten, die ein Mieter einzuhalten hat. Verletzt er diese schuldhaft und nicht unerheblich, kann ihm eine Kündigung angedroht werden.
• Eigenbedarf

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  Benötigen Sie als Vermieter, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts die vermieteten Räume selbst, dann können Sie beim Mieter Ihren Eigenbedarf anmelden und ihm kündigen.
• Wirtschaftliche Verwertung

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  Wenn Sie als Vermieter durch die Vermietung daran gehindert werden, das Grundstück in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und durch die Vermietung finanzielle Nachteile erleiden, haben Sie ebenfalls ein Recht den Mietvertrag zu kündigen.

Eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichverletzung des Mieters nach § 573 (2) kann z.B. in den folgenden Fällen vorliegen:

• Verzug bei den Mietzahlungen

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  Dies stellt die häufigste Pflichtverletzung eines Mieters dar. Sie können einem Mieter kündigen, wenn dieser die vereinbarte Miete nicht zahlen sollte. Eine fristlose Kündigung kann nur ausgesprochen werden, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist oder der Mietrückstand höher ist als die Monatsmiete von 2 aufeinanderfolgenden Monaten. In diesem Fall beinhaltet die Monatsmiete auch die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.
• Unpünktliche Zahlung der Miete
• Unerlaubte Überlassung der Wohnräume an Dritte
• Unterlassung der Gartenpflege oder Schönheitsreparaturen
• Unerlaubtes Halten von Haustieren
• Wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung
• Unberechtigte Mietminderung
• Überbelegung der Wohnung

Sollte sich der Mieter nicht wie im Mietvertrag vereinbart verhalten, dann ist es ratsam, dass Sie sich eine Überlegungszeit von 2 - 14 Tagen einräumen, um ihn abzumahnen oder die Kündigung auszusprechen. Achten Sie darauf, dass Sie dem Mieter im Falle einer Kündigung den Kündigungsgrund zeitnah mitteilen. Wenn die Vorfälle, die zur Kündigung führen, länger als 6 Monate zurückliegen, dann können diese nicht mehr als Grund für die Kündigung herangezogen werden (OLG München, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00).

Eine fristlose Kündigung muss immer schriftlich mitgeteilt werden. Gemäß dem Urteil 1 T 32/95 des Landesgerichts Baden-Baden vom 22.05.1995 muss dem Mieter eine Frist von 1 - 2 Wochen nach Erhalt des Schreibens zum Räumen der Wohnung eingeräumt werden. Doch nicht immer zieht ein Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung aus der Wohnung aus. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter nach Verstreichen der Frist nicht einfach eigenhändig vor die Tür setzen. Es muss vor Gericht eine Räumungsklage eingereicht und das Urteil des Richts abgewartet werden. Kommt der Mieter auch dem Räumungstitel des Vermieters nicht nach, dann kommt es zu einer Zwangsräumung. Dies stellt den letzten Schritt dar, der im Rahmen einer Räumungsklage durchzuführen ist.

(Wann) Muss ich dem Mieter vorab eine Abmahnung zusenden?

Nicht in allen Fällen ist für eine rechtssichere Kündigung die Abmahnung eines Mieters zwingend erforderlich, jedoch empfiehlt es sich stets, diesem eine Abmahnung zuzusenden und ihn ausdrücklich auf sein Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Am 28.11.2007 entschied dazu der Bundesgerichtshof:

“Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.”

Das bedeutet, dass eine Abmahnung erforderlich ist, wenn erst die Missachtung der Abmahnung den Verstößen gegen den Mietvertrag ein erhebliches Gewicht verleiht. Besonders, wenn es sich bei dem Fehlverhalten um vergleichsweise geringe Vertragsbrüche handelt und diese Grund für die Kündigung sind. Damit die Kündigung nicht an Formfehlern scheitert, sollten Sie in jedem Fall (außer bei Zahlungsverzug) dem Mieter eine schriftliche Abmahnung zusenden. Eine mündliche Abmahnung ist zwar genauso wirksam, aber meist nur schwer zu beweisen, weswegen der schriftliche Weg stets zu bevorzugen ist.

Folgende Daten sollte eine Abmahnung enthalten:

• Alle im Mietvertrag als Mieter verzeichneten Personen
• Datum der Abmahnung
• Sachverhalt, der den Vertragsverstoß darstellen soll. Falls vorhanden, können auch Zeugen genannt werden.
• Ggf. eine Frist zur Beseitigung der beanstandenden Pflichtverletzung
• Beschreibung der Folgen, mit denen der Mieter rechnen muss sowie die Nennung der rechtlichen Konsequenzen
• Unterschrift aller im Mietvertrag genannten Vermieter

Bei einer eventuellen Gerichtsverhandlung kann es abhängig von der Art des Vertragsbruchs für Sie als Vermieter nützlich sein, wenn Sie jedes Mal, wenn ein Fehlverhalten vorliegt, dieses abmahnen, sobald Sie hiervon mitbekommen. In der Regel wird eine fristlose Kündigung wegen weniger, nicht schwerwiegender Gründe nicht anerkannt. Wenn sich die Gründe aber häufen und der Vermieter den Mieter mit einer Abmahnung davon in Kenntnis gesetzt hat, steigt die Chance auf die Durchsetzung der Kündigung.

Das Zusenden einer Abmahnung ist nicht notwendig, wenn sich der Mieter mit seiner Miete in Verzug befindet. In diesem Fall kann die fristlose Kündigung sofort ausgesprochen werden. Des Weiteren ist dies nicht notwendig, wenn eine Fristsetzung oder eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird oder die fristlose Kündigung aus besonderem Grund unter Abwegung der Interessen beider Parteien gerechtfertigt ist.

Was muss ich bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf beachten?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter bei eigenen Nutzungsbedarf an den vermieteten Räumlichkeiten das Recht dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Im Paragraph heißt es dazu:

“der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”

Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass die vermieteten Räumlichkeiten vom Vermieter nur als Wohnung gebraucht werden darf. Er darf diese nicht als Lagerfläche oder als Büro verwenden.

Folgende Eigenbedarfskündigungen wurden bereits gerichtlich anerkannt:

• Geschwister
• Kinder und Stiefkinder
• Neffen und Nichten
• Eltern
• Schwiegerkinder und Schwiegereltern
• Lebenspartner
• Schwäger und Schwägerin
• Pflegepersonal bei Pflegebedürftigkeit

Für entfernte Verwandte gilt, dass diese eine engere Bindung zum Familienmitglied haben müssen, die durch die familieninterne Vermietung gepflegt wird. Es wird sich als schwierig erweisen, wenn Sie als Grund für den Eigenbedarf angeben, dass Ihr Cousin, den Sie nur alle 4 Jahre treffen, aus beruflichen Gründen umziehen muss. Des Weiteren müssen die Gründe für den Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar sein.

Folgende Beispielgründe sind bereits von Gerichten anerkannt worden:

• Umzug in die Wohnung (aufgrund Alters oder Krankheit), da diese leichter zugänglich ist
• Ortswechsel durch berufliche Veränderung
• deutliche Verkürzung des Arbeitsweges
• Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft
• Kinderwunsch oder Geburt von Kindern (keine Vorlage des Schwangerschaftsnachweises erforderlich) 
• deutliche Verbesserung der Lebensverhältnisse
• Wunsch nach eigenem Zimmer für jedes Kind
• Nutzung der Wohnung als Alterwohnsitz

Um den Missbrauch der Eigenbedarfskündigung zu verhindern, muss der Grund für die Kündigung zu den Gegebenheiten der Wohnung passen. Ist die Wohnung zum Beispiel schlechter für ältere Menschen geeignet als die bisherige, dann macht es keinen Sinn als Begründung anzugeben, die Wohnung wegen der altersgerechten Ausstattung zu benötigen. Diese Begründung würde nicht anerkannt werden.

Auch wenn ein Vermieter eine nicht vermietete Wohnung im Bestand hat, die zu seinen Anforderungen, aufgrund derer die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, passt, darf er dem Mieter einer anderen Wohnung nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Des Weiteren gibt eine Entscheidung des BGHs vom 13.10.2010 vor: Wenn eine zu vermietende Wohnung des Vermieters im gleichen Haus oder der gleichen Wohnanlage innerhalb der Kündigungsfrist nach Aussprechen der Eigenbedarfskündigung frei wird, diese dem gekündigten Mieter angeboten werden muss, soferen diese dem gekündigten Mieter einen ähnlichen Wohnstandard bietet. 

Welche Fristen muss ich bei einer Kündigung beachten?

Wenn Sie Ihrem Mieter eine fristlose Kündigung aussprechen, dann sind Sie verpflichtet dem Mieter eine Frist einzuräumen, während dieser er nach Erhalt des Schreibens die Wohnung räumen kann. Der Gesetzgeber gibt hierbei keinerlei Zeitraum vor, den Sie dem Mieter einräumen müssen. Aber mit einer Frist von 14 Tagen sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite.

Die ordentlichen Kündigungsfristen werden im BGB unter § 573 c genannt. Dieser Paragraph besagt, dass Mieter, die unter 5 Jahren in der Wohnung wohnen mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden können. Wohnt der Mieter über 5 Jahre in der Wohnung, dann verlängert sich die Frist auf 6 Monate. Wohnt er länger als 8 Jahre in der Wohnung, beträgt die Frist 9 Monate. Diese Fristen z.B. bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten.

Handelt es sich um Wohnraum, der nach § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB

“Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt”

dann kann mit einer Frist zum Ende des Monats bei Kündigung zum 15. des Monats gekündigt werden. Diese Regelung findet z.B. Anwendung bei WGs oder bei Wohnraum, der an Pendler vermietet wurde.

Wird ein Wohnraum gemäß Mietvertrag nur vorrübergehend vermietet, dann kann mit einer kürzeren als der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Bei Einliegerwohnungen bzw. Wohnungen in einem Zweiparteienwohnhaus, in dem die 2. Wohnung vom Vermiter selbst bewohnt wird, gelten die Fristen, die unter "Was muss ich bei der Kündigung eines Mieters bei Vermietung einer Einliegerwohnung beachten?" genannt werden.

Was kann ich tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht aus der Immobilie auszieht?

Wenn Sie einem Mieter eine ordentliche oder fristlose Kündigung ausgesprochen haben und dieser nicht aus der Wohnung auszieht, dann können Sie als Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht (=Stadt, in der sich die Wohnung befindet) einreichen. Geht die Räumungsklage für den Vermieter erfolgreich aus, dann wird ein Gerichtsvollzieher für die Räumung der Wohnung bestellt.

Als Vermieter sind Sie verpflichtet diesen Weg zu gehen. Sie haben kein Recht dazu einen Mieter eigenhändig auf die Straße zu setzen. Es können hierfür empfindliche Strafen drohen!

Kann ich einem Mieter wegen Immobilienverkauf kündigen?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und es wohnt darin noch ein Mieter, dann ist zwar theoretisch möglich diesem zu kündigen, aber die gesetzliche Basis ist so streng, so dass dies in den meisten Fällen erfolglos ist. In manchen Fällen können Sie sich als Vermieter auf die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung berufen. Das BGB gibt in § 573 Abs. 2 Nr.3 vor, dass ein berechtigtes interesse des Vermieters vorliegt, wenn

"der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will."

Das bedeutet, dass für den Vermieter ganz erhebliche Nachteile bestehen müssen, dass die Immobilie vermietet ist und er sie nicht oder nur zu einem sehr viel geringerem Preis veräußern kann. Ist das nicht der Fall oder der Mieter ist nicht gewillt die Wohnung zu kaufen, dann sollten Sie als Verkäufer einen erfahrenen Immobilienmakler beauftragen, der die Immobilie bewertet und die Wohnung zum besten Preis verkauft. Der Preis zwischen der vermieteten Wohnung und der unbewohnten Wohnung kann sich sehr unterscheiden, weswegen es sich in manchen Fällen lohnen kann, dem Mieter eine Auszugsprämie anzubieten. Der Käufer ist nämlich verpflichtet den laufenden Mietvertrag mit dem Kauf der Immobilie zu übernehmen und kann diese dann nicht gleich selbst nutzen.

Was muss ich bei der Kündigung eines Mieters bei Vermietung einer Einliegerwohnung beachten?

Wenn Sie eine Einliegerwohnung vermieten bzw. eine von zwei Wohnungen in einem Haus selbst bewohnen und die zweite vermieten, dann müssen bei der Kündigung des Mieters kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 nachweisen. Dies gilt allerdings nur, wenn

“der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt”. (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 

In diesem Fall sind die Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung maßgebend.

Was muss ich als Vermieter bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags beachten?

Wenn Sie mit einem Mieter einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen haben und ein unbefristetes Mietverhältnis eingegangen sind, dann kann der Mietvertrag von beiden Seiten mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres gekündigt werden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist in diesem Fall nicht möglich. 

(Wann) Hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die ausgesprochene Kündigung?

Auch wenn Sie den Mietvertrag mit dem Mieter wirksam gekündigt haben, hat der Mieter in einigen Fällen die Möglichkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen. Allerdings ist die Dauer der Fortsetzung nicht unbegrenzt. Diese orientiert sich an den tatsächlichen Bedürfnissen des Mieters. Der Härtefall muss vom Mieter schriftlich erklärt und begründet werden. Der Widerspruch mindestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingegangen sein. Wird im schriftlichen Widerspruch keine Begründung für den Härtefall angegeben, dann muss diese dem Vermieter auf Anfrage umgehend nachgeliefert werden.

Beispiele, in denen der Mieter einen Härtefall geltend machen kann:

• Der Mieter ist sehr alt.
• Die Mieterin ist schwanger.
• Der Mieter findet keine Ersatzwohnung.
• Der Mieter ist krank (körperlich oder psychisch).
• Verwurzelung in der Gegend.
• Kinde und Probleme bei Schul- oder Kindergartenwechsel
• Geringes Einkommen
• Bevorstehendes Examen

Sollte Ihr Mieter Widerspruch wegen Härtefall einlegen, dann empfehlen wir Ihnen, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren und abzuklären, ob ein Vorgehen gegen den Widerspruch erfolgreich sein könnte.