Wie wird eine Wohnfläche richtig bemessen?

Nicht selten kommt es vor, dass die im Miet- oder Kaufvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. In der Regel fällt dies allerdings erst auf, wenn der Vertrag bereits unterzeichnet wurde und der Mieter bzw. Käufer in die Immobilie eingezogen ist. Da die Quadratmeteranzahl neben der Miete bzw. dem Kaufpreis auch die Nebenkosten und Versicherungen beeinflusst, lohnt es sich immer die Wohnfläche nachzumessen. Anderfalls kann es sein, dass Sie einen Wohnraum bezahlen, der in Wahrheit gar nicht existiert. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen näherbringen, wie Sie die vorhandenen Räume richtig ausmessen und die gesamte Wohnfläche Ihrer Immobilie berechnen können. 

Was ist eine Wohnfläche?

Als Wohnfläche wird die Summe aller Grundflächen definiert, die zu einer Wohnung oder einem Haus gehören und anrechenbar sind. Welche Flächen anrechenbar sind, hängt von der jeweiligen Berechnungsart ab.

Welche Arten von Wohnflächenberechnungen gibt es?

In Deutschland gibt es unterschiedliche Methoden, die als Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche dienen und in der Praxis ihre Anwendung finden. Das hat zur Folge, dass die Ergebnisse unterschiedlich ausfallen können. Welche Methode Sie bei der Berechnung der Wohnfläche verwenden, ist Ihnen freigestellt. Nur wenn Sie durch das Wohnraumförderungsgesetz profitieren und der Bau Ihrer Immobilie staatlich gefördert wird/wurde, müssen Sie bei der Berechnung die Wohnflächenverordung (WoFlV) verwenden. Folgende Methoden werden bei der Berechnung in der Praxis verwendet:

• Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277

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  Diese Methode wird häufig im Hochbau verwendet und bezieht sich auf die Grundflächen und Rauminhalte eines Bauwerks. Sie ist besonders für Eigentümer vorteilhaft, da damit Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig als Wohn- bzw. Nutzfläche in die Grundflächenermittlung einbezogen werden und so das größtmöglichste Flächenergebnis erzielen. Wenn diese Berechnungsmethode bei Dachgeschosswohnungen angewandt wird, dann können so schnell viele Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich zusammenkommen.
  -> Ermittlung der Grundfläche: lichte Maße zwischen Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung
• Berechnung der Wohnfläche nach DIN 283

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  Die Berechnungsmethode nach DIN 283 findet in der Regel keine Anwendung mehr, da diese vom Gesetzgeber im Jahre 1983 ausgesetzt wurde. Dennoch kann sie auch heute noch angewandt werden, sofern sich zwei Parteien ausdrücklich darauf einigen (BGH, Az.: VIII ZR 231/06). Bei dieser Methode gibt es keine Regelungen hinsichtlich Garagen, Heizungsräume oder Terrassen.
  -> Ermittlung der Grundflächen: Rohbaumaße abzgl. 3% Putzabschlag, lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne die Wandbekleidung
• Berechnung der Wohnfläche nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

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  Diese Methode stellte in der Vergangheit die am meisten von Mietparteien und Eigentümern genutzte Berechnungsmethode dar, findet jedoch bei der Neuberechnung seit dem 01.01.2004 keine Anwendung mehr. Nur wenn ein Vermieter die betroffene Wohnung vor dem 31.12.2003 bereits nach dieser Berechnungsmethode vermessen und diese seither baulich nicht mehr verändert wurde, kann die Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung noch angewandt werden. Bei dieser Methode werden die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich der Wohnung zuzuordnen sind, addiert und Flächen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen (wie Schornsteine oder Säulen), davon abgezogen. Grundflächen wie Dachgärten, Balkone oder Loggien können zur Hälfte zum Wohnraum addiert werden.
  -> Ermittlung der Grundflächen: Rohbaumaße abzgl. 3% Putzabschlag, lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne die Wandbekleidung
• Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

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  Zum 01.01.2004 hat die Wohnflächenverordnung die Zweite Berechnungsverordnung  abgelöst und gilt heutzutage als meist genutzte Berechnungsmethode. Eigentlich wird diese Verordnung nur bei einem öffentlich geförderten Wohnbau angewendet, jedoch nutzen Gerichte diese im Streitfall auch bei frei finanziertem Wohnbau als Berechnungsgrundlage. Die Wohnflächenverordnung gibt vor, dass nur die Grundflächen einer Wohnung in die Berechnung einfließen sollen, die auch tatsächlich zum Wohnen genutzt werden können. So können z.B. Raumteile einer Wohnung mit Dachschrägen, Balkone oder Terrassen nur teilweise in die Berechnung aufgenommen werden. Dies führt dazu, dass mit dieser Methode im Vergleich zu den anderen Methoden ein relativ niedriges Flächenergebnis entsteht, was für einen Mieter vorteilhaft ist (geringere Miete, usw.).
  --> Ermittlung der Grundfläche: lichte Maße zwischen Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung
  

Welche Art der Wohnflächenberechnung ist besser für mich geeignet?

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Mietwohnung, dann sollte die anzuwendende Berechnungsmethode unbedingt in den Mietvertrag aufgenommen werden. Für einen Mieter ist es in den meisten Fällen vorteilhafter, wenn die Wohnflächenverordnung angewandt wird, da somit Flächen wie Balkone, Terrassen oder Dachschrägen nur teilweise in die Berechnung einfließen dürfen. Für Vermieter wiederum ist es günstiger, wenn die Wohnflächenermittlung nach DIN 277 erfolgt, da Balkone oder Flächen unter Dachschrägen voll in die Berechnung aufgenommen werden können. Dies führt zu einem höheren Flächenergebnis, was dem Vermieter letztlich eine höhere Miete bringt. Wird die Wohnflächenberechnung im Mietvertrag nicht geregelt und es kommt zu einem Streitfall, dann legen Gerichte normalerweise immer die Wohnflächenverordnung zugrunde. 

Worin unterscheiden sich Wohn- und Nutzfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden alle Flächen als Wohnfläche bezeichnet, die auch entsprechend bewohnbar sind. Eine Nutzfläche ist darin nicht genannt. Diese wird in der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 definiert. Demnach gilt als Nutzfläche sowohl die Wohnfläche als auch andersweitig nutzbare Flächen (Verkehrs- und Nutzflächen). Unter Verkehrsflächen versteht man z. B. ein Treppenhaus oder auch einen Aufzug. Als Nutzfläche werden sowohl Wohnräume als auch Räume mit folgender Zweckbestimmung bezeichnet:

• Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
• Bildung, Unterricht und Kultur
• Büroarbeit
• Pflegen und Heilen
• Lagern, Verkaufen und Verteilen
• Sonstige Nutzungen

Welche Wohnflächen fließen in die Berechnung ein?

Nachfolgend haben wir Ihnen einen Vergleich der verschiedenen Berechnungsmethoden zusammengestellt:

Wie kann ich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnen?

In der Wohnflächenverordnung aus dem Jahre 2004 wird genau beschrieben, welche Räume und Flächen bei der Wohnflächenberechnung einfließen. Diese besagt, dass alle Räume berücksichtigt werden müssen, die zu einer Wohnung gehören. Also:

• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Wohnzimmer
• Kinderzimmer
• Bad
• Küche
• Nebenräume (Speisekammer oder Abstellräume)
• Flure

Für alle anderen Räume und Flächen gibt es in der Wohnflächenverordnung entsprechende Sonderregelungen:

Handelt es sich bei der Wohnung um eine Dachgeschosswohnung, dann ergibt sich noch eine Besonderheit. Aufgrund der vorhandenen Dachschrägen steht dem Mieter weniger Fläche zur Verfügung. Um dies bei der Flächenberechnung zu berücksichtigen, gibt die Wohnflächenverordnung vor, dass 

• Schrägen mit einer Raumhöhe unter 1 m nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen.
• Schrägen mit einer Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m zu 50 % in die Wohnflächenberechnung einfließen.
• Schrägen mit einer Raumhöhe über 2m zu 100 % in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Wie berechne ich eine Fläche nach DIN 277?

Erfolgt die Berechnung nach DIN 277, dann wird nicht die Wohnfläche sondern die Nutz- und Verkehrsfläche ermittelt. In den meisten Fällen bekommt man dabei eine größere Grundfläche als mit der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Berechnung nach DIN 277 erfolgt wie folgt:

1. Im ersten Schritt wird anhand der Außenmaße der Immobilie (Wohnung oder Gebäude) die Brutto-Grundfläche ermittelt.
2. Im zweiten Schritt wird von der Brutto-Grundfläche sämtliche Konstruktionsflächen wie z.B. Wände, Nischen, Pfeiler oder ähnliches abgezogen. Das Ergebnis wird Netto-Grundfläche genannt. 
3. Im dritten Schritt wird die Netto-Grundfläche in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aufgeteilt. Für die Ermittlung der Wohnfläche werden Funktionsflächen (Maschinen-, Betriebs- und Heizungsraum) von der Netto-Grundfläche abgezogen.

Auch hier sind ein paar Besonderheiten zu beachten:

• Bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 wirkt sich die Raumhöhe nicht auf die Berechnung aus. Schrägen fließen zu 100 % in die Berechnung ein.
• Besitzt die zu berechnende Immobilie Terrassen, Logien oder Balkone, dann werden diese zu 100 % in die Berechnung einbezogen.
• Auch Schwimmbäder oder Wintergärten werden nach DIN 277 zu 100 % als Wohnfläche angesehen.
• Auch Räume außerhalb der Wohnung (Keller, Waschküche oder Heizungsraum) werden als Wohnfläche behandelt.

Welche Tipps helfen mir beim Ausmessen der Wohnfläche?

Wie die Berechnung der Wohnfläche nach den gängisten Berechnungsmethoden funktioniert, haben wir nun behandelt. In der Praxis gibt es jedoch einige Dinge, wie verwinkelte Räume, Schrammleisten oder Badewannen, die Sie bei der notwendigen Ausmessung schnell zur Verzweiflung und an Ihre Grenzen bringen können. Mit den nachfolgenden Tipps möchten wir Ihnen helfen auch diese Besonderheiten zu meistern:

• Zum genauen Ausmessen einer Wohnung oder Hauses empfiehlt es sich stets ein Laserentfernungsmesser statt eines einfachen Zollstocks zu verwenden. Besonders wenn die Räumlichkeiten viele Nischen und/oder Schrägen aufweisen, bietet sich die Verwendung eines Messgeräts an, da es Ergebnisse auf Knopfdruck speichern und Millimetergenau messen kann.
• Um einen Überblick über die Immobilie zu erhalten, kann es helfen, wenn Sie sich einen groben Grundflächenplan auf ein großes Blatt Papier aufzeichnen. Die gemessenen Werte können Sie dann einfach auf dem Plan eintragen und am Ende alles ausrechnen.
• Wenn die Räumlichkeiten viele Verwinkelungen aufweisen, dann lohnt es sich für die Berechnung der Wohnfläche den Raum in mehrere Teile aufzuteilen. Zur Unterstützung können Sie z.B. Klebestreifen am Boden anbringen und so den Raum optisch teilen. Auf diese Weise können Sie dann die einzelnen Flächen ausmessen und bei der anschließenden Berechnung einfach aufsummieren.
• Wenn Sie eine Dachgeschosswohnung ausmessen möchten, dann sollten Sie unbedingt die Raumhöhe beachten. Wie zuvor bei der Frage "Wie kann ich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnen?" angemerkt, werden Raumteile mit einer maximalen Höhe von 1m gar nicht in die Wohnfläche aufgenommen und Raumteile zwischen 1m und 2m nur zu 50%. Um die jeweiligen Punkte zu finden, stellen Sie das Lasermessgerät einfach am Rand des Raumes auf den Boden unter der Schräge und bewegen Sie sich langsam in Richtung der Raummitte. Haben Sie eine Raumhöhe von 1m erreicht, bringen Sie einen Klebestreifen am Boden an. Wiederholen Sie dies anschließend bis Sie bei einer Raumhöhe von 2m angekommen sind. Auf diese Weise können Sie die jeweiligen Flächen genau ausmessen und berechnen.

Welche Rechte haben Immobilienkäufer, wenn die Wohnfläche im Kaufvertrag falsch angegeben wurde?

Wenn Sie vorhaben Ihre Immobilie neu zu bauen, dann ist es wichtig die genaue Fläche Ihres zukünftigen Zuhauses zu kennen. Diese wird beispielsweise von der Bank bei der Kreditvergabe oder auch von Versicherungsunternehmen benötigt, über die Sie Ihr Immobilie absichern. 

Aber auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann es vorteilhaft sein, die im Kaufvertrag angegebene Wohnfläche nachzumessen. Stellt sich heraus, dass die tatsächlich gemessene Wohnfläche kleiner ist als im Kaufvertrag angegeben, dann können Sie sich als Käufer der Immobilie einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückholen. Wie hoch die Differenz zwischen der im Kaufvertrag angegebenen und der tatsächlichen Wohnfläche ausfällt, ist dabei nicht wichtig (OLG Saarbrücken, Az.: 8 U 450/10).

FAQ - Häufig gestellte Fragen zur Wohnflächenberechnung

Sind Vermieter verpflichtet eine bestimmte Berechnungsmethode bei der Ermittlung der Wohnfläche zu verwenden?

Sofern es sich nicht um einen öffentlich geförderten Wohnungsbau handelt, steht es dem Vermieter frei welche Methode er zur Berechnung der Wohnfläche verwendet. Nur beim öffentlich geförderten Wohnungsbau muss der Vermieter seit dem 01.01.2004 die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung durchführen. Meistens wird diese Berechnungsart ohnehin angewandt, da diese von Gerichten bei Streitigkeiten als Grundlage verwendet wird.

Besteht eine Verpflichtung zur Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag?

Nein, es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag.

Darf die tatsächliche Wohnfläche abweichen, wenn im Mietvertrag vor der Quadratmeterzahl der Zusatz "ca." verwendet wird?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil zum Aktenzeichen VIII ZR 144/09 vorgegeben, dass der relativierende Zusatz "ca." wirkungslos ist und keine Toleranz bei der Angabe der Quadratmeterzahl erlaubt ist.

Was muss nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in die Berechnung der Wohnfläche aufgenommen werden?

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) dürfen nur Räume in die Berechnung der Wohnfläche einfließen, die sich innerhalb der Wohnung befinden und ausschließlich zu dieser gehören. Hierunter zählen z.B. Toilette, Flur, Bad oder auch eine Speisekammer. Räume wie Keller, Garten oder Waschküche dürfen nicht in die Berechnung aufgenommen werden. Raumteile wie Schrägen, die weniger als 2 m aber mehr als 1m Deckenhöhe besitzen, müssen ebenfalls aufgenommen werden, allerdings nur zu 50 %.

Worin besteht der Unterschied bei der Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und nach DIN 277?

Der größte Unterschied zwischen beiden Berechnungsmethoden liegt in der Vorgehensweise. Während bei der WoFlV nach und nach alle Raumflächen erfasst (Fläche zwischen den nackten Wänden zzgl. Wandnischen und abzgl. Schornsteine, etc.) und anschließend addiert werden, wird bei der Berechnung nach DIN 277 der Gesamtwert der Grundfläche verwendet und dann die Einzelwerte davon abgezogen.
Ein weiterer großer Unterschied besteht bei der Behandlung von Dachschrägen, Balkonen, Terrassen und Kellerräumen. Nach DIN 277 fließen solche Flächen zu 100 % in die Berechnung ein und nach der Wohnflächenverordnung müssen dafür Abstriche gemacht werden. Eine Übersicht finden Sie im Absatz "Wie kann ich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnen?".

Kann ich die zu zahlende Miete mindern, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angegeben wurde?

Gemäß dem Bundesgerichtshof darf die Miete gemindert werden, wenn die Wohnung mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben wurde (BGH, Az.: VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 133/03). Allerdings sind Sie als Mieter verpflichtet einen Beweis dafür vorzulegen, weswegen wir Ihnen empfehlen nicht überstürzt zu handeln und im ersten Schritt einen Fachanwalt für Mietrecht oder den Mieterverein zu kontaktieren. Diese beraten Sie gerne hinsichtlich der richtigen Vorgehensweise.

Kann ich zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angegeben wurde?

Ja, es gilt eine 3-jährige Verjährungsfrist. Diese beginnt am Ende des Jahres an dem Sie als Mieter Kenntniss über die tatsächliche Wohnungsgröße erlangt haben. Ab diesem Zeitpunkt steht es Ihnen frei die Miete entsprechend zu mindern. Eine Korrektur des Mietvertrags ist nicht erforderlich. Da Sie als Mieter in der Beweispflicht sind, empfehlen wir Ihnen, die Vermessung von einem Gutachter oder einem Architekten vornehmen zu lassen.

Kann ein Vermieter die Miete erhöhen, wenn sich bei der Nachmessung herausstellt, dass die Wohnfläche größer ist als im Mietvertrag angegeben wurde?

Nein. Sollte allerdings ohnehin eine Mieterhöhung anstehen, dann kann die abweichende Wohnfläche indirekt zu einer Mieterhöhung führen, da bei der Berechnung der neuen Miethöhe nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs die tatsächliche Wohnfläche als Grundlage verwendet werden muss.

Was wird bei der Versicherung zur Wohnfläche gezählt?

Zur Berechnung der Versicherungsprämie bei der Wohngebäudeversicherung ist unter anderem auch die Quadratmeterzahl ausschlaggebend. Folgende Räume werden deshalb bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt:

• Schlafzimmer
• Esszimmer
• Wohnzimmer
• Küche
• Bad
• Toiletten
• Flur
• Arbeitszimmer
• Hobbyraum
• Schwimmbad
• Wintergarten

Davon ausgenommen sind:

• Treppen
• Balkone
• Loggien
• Terrassen
• Heizungsraum
• Waschküche
• Trockenraum
• Gewächshäuser
• Keller
• Dachboden

Am besten kontaktieren Sie den in Frage kommenden Versicherer und fragen ihn nach der gewünschten Methode zur Wohnflächenberechnung.