In Gewerbeimmobilien investieren? So gehen Sie am besten vor

In diesem Artikel möchten wir Ihnen unter anderem die speziellen Risikofaktoren der einzelnen Immobilienarten näher bringen und Ihnen erklären, weshalb nicht jede Gewerbeimmoblie die gleichen Renditechancen und Verlustrisiken besitzt. Ein reines Mehrfamilienhaus hat ein wesentlich geringeres Risiko für einen Verlust als eine reine Gewerbeimmobilie. Durch die hohe Renditechancen der Gewerbeimmoblien macht es aber durchaus Sinn etwa 10% bis 20% Ihrer gesamten Investments (abhängig von Ihrem gesamten Immobilienvermögen) in gewerbliche Immobilien zu tätigen.

Des Weiteren möchten wir Ihnen zeigen, wie Sie eine Immobilie richtig einschätzen können, da es sich z.B. bei einem Mehrfamilienhaus, das in der unteren Etage ein Ladengeschäft besitzt, bereits um eine Gewerbeimmobilie handelt. 

Als Investor sollten Sie stets langfristig planen und strategisch schlau investieren. Ein erfolgreicher Vermögensaufbau kann nur gelingen, wenn das Anlagerisiko und die Chance auf Rendite richtig eingeschätzt und abgewägt werden. Es muss der richtige Mix gefunden werden. Ein Investor, der zu sicherheitsorientiert investiert, behält zwar sein Kapital, die Rendite auf seine Investition fällt aber meist eher gering. Ein zu risikofreudiger bzw. zu renditeorientierter Investor kann in guten Jahren zwar mit einer hohen Rendite rechnen, aber in schlechten Jahren schmilzt sein Vermögen dahin. Bevor Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen, sollten Sie also stets die Chance auf die Rendite mit dem einhergehenden Risiko abwägen.

Investieren Sie divers und nicht zu einseitig. Finden Sie die richtige Mischung aus Renditeanlagen, die eher risikobehaftet sind und Anlagen, die eher sicheres Investment bedeuten.

• Sicherheitsorientierte Immobilien-Renditeanlagen

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  Wohnimmobilien, wie Reihen- und Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen sind in der Regel und insb. auch je nach Lage sichere Anlagen, da die Mietschwankungen und - ausfälle eher gering ausfallen. Die Rendite ist hierbei allerdings nach oben begrenzt. 
• Risikobehaftete Immobilien-Renditeanlagen

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  Gewerbliche Immobilien, wie Ladengeschäfte, Büro- oder Praxisräume, Produktions- oder Lageimmobilien sind in der Regel eher risikobehaftete Anlagen, da das Ausfall- und Wertschwankungsrisiko erhöht sind. Dafür können Sie beim Kauf von Gewerbeimmobilien hohe Renditen einfahren.

Welche Chancen oder Risiken sind mit den einzelnen Gewerbe-Immobilienarten verbunden?

Wie die unterschiedlichen Chancen und Risiken ausfallen, ist von der Art der Gewerbefläche (Ladengeschäft, Praxisräume, Produktionshalle, Lagerräume, etc.) abhängig. Hauptsächlich stehen Ihnen nachfolgende Gewerbeimmobilien auf dem Markt zur Verfügung:

Praxisräume

Eine vergleichweise sichere gewerbliche Anlage stellen beispielsweise Praxisräume dar, die Sie an Ärzte, Heilpraktiker, Physiotherapeuten, Masseure oder andere medizinische Einrichtungen vermieten können. Diese Berufssparte unterliegt nur bedingt konjunkturellen Schwankungen und wird stets benötigt. Wenn in einer Umgebung nur wenige Praxen zur Verfügung stehen, dann haben Sie gute Chance den Leerstand zu minimieren. Des Weiteren werden Praxen oft von einer Einzelperson oder einer Praxisgemeinschaft geführt, die im Zweifel für den vollen Mietpreis haftet. Im Gegensatz zu einer GmbH, die nur mit dem Geschäftsvermögen haftet, ist das Mietausfallrisiko also eher gering. 

Büroflächen

Bei der Vermietung von Büroflächen kann das Risiko schon höher ausfallen, da es davon abhängt, wie der Mieter fimiert. Wie bei den Praxen gilt auch hier, dass bei Einzelunternehmen oder Kaufleuten das Ausfallrisiko eher gering ist, da diese sowohl mit dem Geschäftsvermögen, aber noch viel wichtiger, auch mit dem Privatvermögen haften. Ist der Mieter eine GmbH, also eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, dann steigt aufgrund der auf das Geschäftsvermögen beschränkten Haftung das Ausfallrisiko. 

Einzelhandelsflächen

Einzelhandelsflächen sind ebenfalls interessante Vermietungsobjekte, allerdings mit einem höheren Ausfallrisiko behaftet. Achten Sie darauf, dass das Objekt einen attraktiven Standort besitzt und finden Sie einen passenden, zahlungskräftigen Mieter dafür. Ist beides gegeben, können Sie eine sehr hohe Rendite erzielen. Gehen Sie also bei der Auswahl sehr sorgfältig vor. 

Gastronomieobjekte

Seien Sie besonders beim Investieren in Gastronomieobjekte vorsichtig, da diese ein sehr hohes Ausfallrisiko besitzen. Es wird regelmäßig von Studien bestätigt, dass Gastronomiebetriebe eine schlechte Zahlungsmoral haben und die höchste Quote bei Konkursen aufweisen. Sobald Sie diese Risiken einkalkulieren, wird sich die Investition in ein gastronomisches Objekt für Sie nur noch in Ausnahmefällen lohnen. 

Industrie-, Produktions oder Lagerhallen

Auch Industrie-, Produktions oder Lagerhallen besitzen viele Unsicherheitsfaktoren für ein Investment. Ein Grund liegt darin, dass Sie hohe Summen für den Bau investieren müssen, da bereits die Produktionsfläche für einen mittelständischen Betrieb sehr groß ausfallen muss. Diese betragen oft 1.000 Quadratmeter oder mehr. Des Weiteren kommt noch hinzu, dass bei einem Mieterwechsel meist größere Anpassung an die Bedürfnisse des neuen Nutzers notwendig sind. Muss der neue Mieter die Kosten selbst tragen, kann das abschreckend wirken. Wenn Sie die Kosten selbst tragen, dann vermindern die Ausgaben Ihre Rendite. Wenn Sie dennoch in ein solches Objekt investieren möchten, dann können Sie z.B. auch in ein kleineres Objekt mit schätzungsweise 500 Quadratmeter investieren. Diese werden gerne von kleineren Handwerksbetrieben oder von größeren Firmen als Außenlager genutzt.

Worauf kommt es bei der Standortwahl an?

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien ist es bei Gewerbeimmobilien noch wichtiger den richtigen Standort zu wählen und nichts dem Zufall zu überlassen. Haben Sie dabei stets im Hinterkopf, dass erstklassige Mieter nur in erstklassige Lagen anmieten. Liegt das Gewerbeobjekt in zweit- oder drittklassiger Lage dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch auch nur solche Mieter anzuziehen. Der Standort sollte also unbedingt mit hoher Priorität betrachtet werden.

Praxisräume

Grundsätzlich muss diese Art von Objekten den Anforderungen einer heilberuflichen Praxis entsprechen. Eine gute Grundlage dafür stellt z.B. eine bereits vorhandene Trennung zwischen Wartezimmer und Behandlungsräumen dar. Des Weiteren müssen die Praxis schnell und gut erreichbar sein, damit die Patienten keine weiteren Wege oder hohe Treppen beschreiten müssen. 

• Sind die Praxisräume klar zwischen Wartezimmer und Behandlungsräume trennbar?
• Gibt es auch separate WCs dafür?
• Sind Wasserinstallationen in den Behandlungsräumen verfügbar?
• Bietet der Eingangsbereich ausreichend Platz für einen Empfang?
• Liegen die Räumlichkeiten im Erdgeschoss oder gibt es einen Aufzug zum Erreichen der Praxis?
• Bietet die Umgebung ausreichend Parkplätze oder eine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?

Büroräume

Häufig werden Büroräume und Praxisräume zusammengefasst, aber in der Wirklichkeit gelten auch hier andere Kriterien. In einem Büro liegt meist wenig oder sogar gar kein Publikumsverkehr vor, weswegen die Frage nach der bequemen Erreichbarkeit eher vernachlässigt werden kann. In Büroräumen ist es eher wichtig das Augenmerk auf die Gegebenheiten des Objekts (Größe, Aufteilung, usw.) zu legen und zu berücksichtigen.

• Können größere Büroräume problemlos in kleinere Büros oder Einheiten aufgeteilt werden?
• Kann für jeden Mitarbeiter ein Parkplatz am oder im Haus bereitgestellt werden?
• Bieten die Räumlichkeiten zwei separate Stromkreise, so dass die Computer unabhängig von den restlichen Geräten mit Strom versorgt werden können?
• Lassen sich die Büroräume problemlos mit Netzwerkkabeln verbinden? Sind eventuell bereits Kabelkanäle verbaut?
• Sind öffentliche Verkehrsmittel in der näheren Umgebung?
• Gibt es eine Nachfrage nach Bürofläche an diesem Standort oder ist die Anzahl an leerstehenden Büros in der Umgebung auffällig hoch?

Einzelhandelsflächen

Bei Einzelhandelsflächen steht der Standort im absoluten Mittelpunkt. Befindet sich die Immobilie an einem schlechten Standort, können Sie aufgrund der geringen Nachfrage nur eine niedrige Miete verlangen, was Ihre Rendite schmälert. Suchen Sie stattdessen nach einem passenden Objekt an einem guten Standort, um so langfristig eine gute Rendite und Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu erhalten.

• Hat der Standort eine gute Lage mit einem hohen Passantenaufkommen?
• Werden in nächster Zeit bauliche Maßnahmen, wie Straßenbelags- oder Grabungsarbeiten, durchgeführt, die das Passantenaufkommen und somit dem Umsatz des Ladens senken könnten?
• Besitzt das Objekt eine Ladenfront im Erdgeschoss, um die Waren vor vorbeigehende Passanten zu präsentieren?
• Wie ist das Verhältnis zwischen Schaufensterfront und Nutzfläche?
• Wie sind die Räumlichkeiten? Hell und quadratisch geschnitten wird meist bevorzugt.
• Sind schwer zugängliche Ecken oder Winkel in den Räumlichkeiten vorhanden?
• Ist der Zugang zum Laden ebenerdig und ohne Treppen? Pro Treppenstufe rechnen Einzelhändler mit 10% Umsatzverlust.
• Ist ein gesetzlich vorgeschriebener Sozialraum mit ausreichend Tageslicht vorhanden?
• Können Lieferanten den Laden bei der Anlieferung problemlos erreichen?

Produktions- und Lagerflächen

Hinsichtlich der Produktions- und Lagerflächen gilt zu beachten, dass Unternehmen (egal ob Handwerker, Industriebetrieb oder Speditionen) stets rational arbeiten müssen, um wettbewerbsfähig am Markt zu sein. Achten Sie als Investor darauf, dass Ihr Mieter keinen zusätzlichen Aufwand haben möchte, um in den Räumlichkeiten arbeiten zu können. Es kommt folglich darauf an, dass das Objekt einerseits gut erreichbar ist und andererseits einen problemlosen Zuschnitt hat.

• Gibt es in naher Zukunft ein Überangebot an Gewerbeimmobilien zu befürchten, weil in Kürze neue Gewerbegebiete erschlossen werden sollen?
• Kann das Objekt mit den Verkehrsmitteln gut erreicht werden? Gibt es z.B. eine Autobahnauffahrt in der Nähe?
• Gibt es eine Zufahrt zum Grundstück bzw. zum Gebäude, die auch von LKWs ungehindert genutzt werden kann?
• Können Probleme mit Nachbarn wegen Lärm- oder Geruchsbelästigungen entstehen?
• Sind die Räumlichkeiten so aufgeteilt, dass sie auf einer Ebene gut zugänglich und vielseit verwendbar sind?
• Ist ausreichend Deckenhöhe vorhanden, so dass ein Gapelstabler genutzt werden kann?
• Ist ausreichend Deckenhöhe vorhanden, so dass auch problemlos Maschinen oder Krananlagen mit 3m Höhe aufgebaut werden können?
• Ist es möglich die Büros und die Verwaltung gut von der Produktion zu trennen, so dass ein einigermaßen lärmfreies Arbeiten möglich ist?
• Können Sozialräume und Toiletten zur Verfügung gestellt werden?

Wie kann ich schnell prüfen, ob der Kaufpreis für die gewerbliche Immobilie angemessen ist?

Wird ein Gewerbeobjekt zu teuer eingekauft, dann ist das unrentabel und Ihr Vermögen sinkt. Sondieren Sie aus diesem Grund den örtlichen Markt vor dem Treffen der Kaufentscheidung gründlich. Um einen schnellen Vergleichswert zu erhalten, können Sie die Nutzfläche in Quadratmeter einfach durch den Angebotspreis teilen. So erhalten Sie den Quadratmeterpreis gemessen an der Nutzfläche, den Sie z.B. sehr gut zum Vergleichen von Praxis- oder Büroräumen verwenden können. 

Eine weitere Möglichkeit wäre es den Gesamtaufwand durch die Netto-Jahresmiete zu teilen, woraus sich das Mietvielfache / der Mietfaktor ergibt. Eine Faustregel besagt, dass gebrauchte Gewerbeimmobilien etwa mit dem 10- bis 15-fachen, Neubauten in einer erstklassigen Lage mit dem 20-fachen der Jahresmiete gehandelt werden. Wird Ihnen eine besonders günstige Gewerbeimmobilie angeboten, seien Sie bloß vorsichtig. Meist bringen solche Immobilien unerkannte Risiken mit sich, die Sie später teuer zustehen kommen können. Es könnte z.B. sein, dass längjährige Mietverträge auslaufen, eine aufwändige Renovierung fällig wird oder der Standort drastisch an Qualität verliert.

Auch sollten Sie Mietgarantien, die von manchen Bauträgern angeboten werden, eher kritisch sehen. Ist die Garantie wesentlich höher als die ortsübliche Miete, dann soll der Kaufpreis der Gewerbefläche mit einer utopischen Miete schön gerechnet werden. Es droht eine geringere Rendite, da die tatsächliche Miete wesentlich niedriger ausfallen kann. Besser berechnen Sie den Cashflow selbst mit der ortsüblichen Gewerbemiete.

Lassen Sie sich durch ein unabhängiges Wertgutachten eines neutralen Sachverständigers oder einem unabhängigen Institut bei der Ermittlung eines marktgerechten Kaufpreises helfen, bevor Sie die günstige Gewerbeimmobilie erwerben. Bestehen Sie auf die Durchführung einer Standort- und Wertanalyse vom Anbieter oder geben Sie diese vor dem Kauf der Immobilie selbst in Auftrag. Wenn es sich um eine gebrauchte Gewerbeimmobilie handelt, dann lassen Sie zusätzlich ein technisches Gutachten erstellen. Darin werden detailierte Informationen über die Substanz der Immobilie wie die Trägerwände, das Fundament, die Fenster, das Dach sowie der Versorgungsleitungen für Strom, Heizung und Wasser aufgelistet.

Was muss ich bei einer Änderung der Nutzung einer Immobilie beachten?

Erwerben Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus, das bereits gewerblich nutzbare Räume zur Verfügung stellt, werden Sie keine Probleme bei einer Nutzungsänderung haben. Die Immobilie können Sie einfach nach den örtlichen Bebauungs- und Nutzungsvorschriften abändern. In den Vorschriften sind die Arten einer möglichen gewerblichen Nutzung grob beschrieben. Solange es gemäß Bauvorschriften zulässig ist, können Sie aus Ihren Räumlichkeiten problemlos eine Arztpraxis, einen Friseurladen oder ein Architektenbüro gestalten.

Deutlich schwieriger kann es werden, wenn Sie Gewerbeflächen innerhalb eines Mehrfamilienhauses erwerben, die lediglich per Teilungserklärung abgetrennt wurden. Hierbei kommt es darauf an, wie die Räume in der Teilungserklärung bezeichnet wurden, was die Nutzung unter Umständen sehr einschränken kann. 

Bitte beachten Sie, dass die Problematik rund um die Nutzung von Teileigentum nicht nachlässig behandelt werden sollte. Je deutlicher und klarer eine Formulierung in der Teilungserklärung niedergeschrieben ist, desto stärker ist die Einschränkung Ihrer Nutzungsmöglichkeiten und und die Auswahl Ihrer Mieter. Über die Wohnungseigentümerversammlung haben Sie die Möglichkeit eine Änderung der Teilungserklärung zu erwirken. Jedoch muss diese einstimmig von allen Parteien beschlossen werden, weswegen bereits ein einziges Veto Ihren Plan durchkreuzen kann.

Um flexibel zu bleiben, sollten die Räume in der Teilungserklärung möglichst allgemein beschrieben werden. Werden diese als lediglich "Teileigentum" oder "Geschäftsräume" bezeichnet, dann stehen Ihnen sämtliche Nutzungsarten für Freiberufler oder Gewerbetreibende offen.

Was muss ich bei der Auswahl der Mieter und beim Gewerbemietvertrag beachten?

Nach dem Kauf einer Gewerbeimmobilie sollten Sie bei der Vermietung ganz genau prüfen, an wen Sie die Gewerbefläche vermieten. Dies ist bei dieser Art der Investition besonders wichtig. Suchen Sie sich langfristig planende und solide Mieter, die Ihnen zuverlässig erscheinen. Damit einhergehend müssen Sie also nicht nur den Mieter selbst, sondern auch dessen Geschäftsmodell genauer unter die Lupe nehmen. Vermieten Sie Ihre Immobilie nur an Personen oder Unternehmen, deren Geschäftsmodell gute Aussichten auf Erfolg haben wird. Anderfalls müssen Sie mit Zahlungsrückständen oder sogar Ausfällen rechnen.

Tipps bei der Auswahl eines Gewerbe-Mieters

• Ob ein Unternehmen tatsächlich erfolgreich sein wird, zeigt sich meist in den ersten 2 bis 3 Jahren nach der Gründung. Ist dieser ungewisse Zeitraum überstanden, sinkt auch die Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz deutlich. Besonders bei der Vermietung an Gesellschaften mit beschränkter Haftung sollten Sie eher Unternehmen bevorzugen, die sich bereits 3 Jahre oder mehr am Markt bewährt haben.
• Die Vermietung eines Büros oder einer Praxis an Freiberufler oder Selbstständige können Sie deutlich entspannter betrachten. Zum einen haften solche Unternehmer neben dem Geschäftsvermögen auch mit ihrem vollen Privatvermögen, was bei einer GmbH nicht der Fall ist und zum anderen können Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater relativ schnell einen Kundenstamm aufbauen oder bringen diesen bereits bei Gründung selbst mit.
• Holen Sie sich stets eine Bonitätsauskunft über den möglichen Mieter ein, bevor Sie einer Vermietung zusagen. Am besten Sie holen sich die Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei wie Creditreform oder Bürgel statt bei der Schufa, da darin im Gegensatz zur Schufa-Auskunft auch Informationen zu Vermögen und Zahlungsmoral enthalten sind.

Gestaltung des Gewerbe-Mietvertrags

Sie haben sich für einen gewerblichen Mieter entschieden? Gut, dann geht es nun an die Gestaltung des Gewerbe-Mietvertrags. Grundsätzlich bedarf es bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien immer eines schriftlichen Mietvertrags. Schon alleine wegen der Beweisbarkeit sollten Sie das Mietverhältnis schriftlich festhalten. Die Gestaltung eines Mietvertrags bei Gewerbeimmobilien unterscheidet sich erheblich zur Gestaltung bei Vermietung von Wohnimmobilien an Privatpersonen. Sie sollten sich also bei Vertragsabschluss unbedingt über einige wichtige Gegebenheiten im Klaren sein. Unterstützen kann Sie dabei Ihr Gewerbemakler oder besser noch ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt.

Die beiden nachfolgenden Punkte sind hierbei besonders wichtig:

• Laufzeit eines Mietvertrags

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  Üblicherweise werden Mietverträge bei Gewerbeimmobilien immer mit einer Befristung versehen und auf zehn Jahre ausgelegt. In seltenen Fällen kann es auch Sinn machen die Vertragslaufzeit auch auf 5 Jahre zu begrenzen. Oft wird dem Mieter vertraglich die Option eingeräumt, den Mietvertrag um 5 Jahre zu verlängern.
  
  
  Eine entsprechende Klausel kann z.B. wie folgt formuliert werden:
  „Das Mietverhältnis endet zum 31.12.2025. Der Mieter kann das Mietverhältnis bis zum 31.12.2030 verlängern, indem er seine verbindliche Verlängerungsabsicht dem Vermieter bis zum 30.06.2025 schriftlich mitteilt.“
• Wertsicherungsklausel

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  Eine Mieterhöhung während der Laufzeit lässt der Gesetzgeber bei befristeten, gewerblichen Mietverträgen grundsätzlich nicht zu.  Aus diesem Grund sollten Sie zwingend eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag aufnehmen. Durch diese Klausel im Vertrag wird die Miete jährlich automatisch an die allgemeinen Lebenshaltungskosten angepasst. Ein Vergleichswert bietet kann das Statistische Bundesamt liefern, das den Preisindex der Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in Deutschland regelmäßig ermittelt.
  
  
  Beispiel
  Für einen Büroraum wurde eine anfängliche Miete in Höhe von 5.000€ sowie eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Wenn die Lebenshaltungskosten nun um 2,5% steigen, dann steigt auch automatisch die Miete um 2,5% auf 5.125€.

Keinen Spielraum für Unklarheiten lassen

Da der Gesetzgeber bei gewerblich vermieteten Immobilien einen größeren Freiraum zulässt als bei der Vermietung von Wohnimmoblien, sollten Sie nicht nur die Laufzeit und die Wertsicherung in den Gewerbemietvertrag aufnehmen, sondern alle möglichen Details klar und eindeutig festlegen. So können spätere Unklarheiten im Streitfall nicht zu Ihren Lasten ausgelegt werden. Schützen Sie sich vor finanziellen Verluste und formulieren Sie im Gewerbemietvertrag eine eindeutige Vereinbarung. Folgende Themen sollten sich im gewerblichen Mietvertrag wiederspiegeln

• Welche Tätigkeiten darf der Mieter in den Räumlichkeiten durchführen? Für welche Zwecke sollen die Gewerberäume genutzt werden?
• Dürfen bauliche Veränderungen vom Mieter vorgenommen werden? Wenn ja: In welchem Umfang dürfen diese stattfinden? Wer trägt die Kosten (meist der Mieter selbst)? Wer trägt die Pflicht die erforderlichen Genehmigungen einzuholen?
• Ist eine Untervermietung durch den Mieter erlaubt? Wenn ja: Für welchen Zweck dürfen diese Räume zur Verfügung gestellt werden?
• Welche Betriebskosten müssen vom Mieter getragen werden?
• Wie sind die Kündigungsfristen, wenn ein unbefrister Mietvertrag besteht?
• Wie hoch muss die Mietkaution im Gewerbemietvertrag ausfallen?
• Muss auf die Miete Umsatzsteuer entrichtet werden?

Wann sollte ich mich für die Umsatzsteuer bei der Vermietung entscheiden?

Als Vermieter von Gewerbeimmobilien haben Sie die Wahl, ob Sie auf die Miete eine Umsatzsteuer verlangen oder nicht. Wenn Sie sich dafür entscheiden, dann haben Sie den großen Vorteil, dass Sie die in den Rechnungen ausgewiesene MwSt. von allen Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, in Ihrer Umsatzsteuererklärung als Vorsteuer verrechnen dürfen. Dies bedeutet zwar, dass Sie als Investor einen gewissen Mehraufwand haben, aber in finanzieller Hinsicht lohnt sich die freiwillige Verpflichtung zur Vermietung mit Umsatzsteuer definitiv.

Bitte beachten Sie, dass Sie bei der Miete nur Umsatzsteuer verlangen können, wenn auch der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist und er die bezahlte Steuer als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen kann. Ist dies nicht möglich, dann muss die Miete auf das marktübliche Niveau gesenkt werden. Dadurch ist der Einnahmeausfall größer als die Ersparnis durch den Vorsteuerabzug. Bei folgenden Berufsgruppen können Sie keine Umsatzsteuer auf die Miete berechnen:

• Versicherungs- und Bausparvertreter
• Ärzte und Zahnärzte
• Heilpraktiker
• Physiotherapeuten, Masseure und andere Heilberufe
• Banken, Versicherungen, Bausparkassen

Wie kann ich Flops bei der Anlage in Gewerbeimmobilien-Fonds vermeiden?

Anstatt ein Direktinvestment zu tätigen, haben Sie alternativ auch die Möglichkeit in entsprechenden Fonds zu investieren. Bei diesen können Sie bereits mit 10.000 € bis 20.000 € starten, was ein großer Vorteil ist, wenn Sie weniger Kapital zur Verfügung haben. Mit geschlossenen Immobilienfonds wird sehr oft in große Büro- oder Handeslimmobilien investiert, die preislich schnell in der Kategorie zwischen 10.000.000 € und 50.000.000 € liegen. Aber vorsicht: Geschlossene Immobilienfonds werden nicht von der Bankenaufsicht kontrolliert, weswegen sich auf diesem Markt eine Menge unseriöser Anbieter rumtreiben. Entscheiden Sie sich erst nach einer sorgfältigen Prüfung für einen Anbieter!

Des Weiteren werden geschlossene Immobilienfonds nicht, wie z.B. die klassische Immobilienfonds, börsentäglich gehandelt. Da Sie als Anleger meist als Teilhaber einer GmbH + Co. KG geführt werden, ist ein Ausstieg vor Ablauf der Anlagefrist nur möglich, wenn ein bereitwilligen Käufer Ihre "gebrauchten" Anteile übernehmen möchte. Da es faktisch jedoch keinen funktionierenden Markt für gebrauchte Fondanteile gibt, sind Sie meist gezwungen Ihre Anteile bis zum Schluss der 10 - 20jährigen Laufzeit dabei zu bleiben. Nur so lassen sich (meist) hohe Verluste durch die Preisreduzierung bei einem vorzeitigen Kauf vermeiden.

Tipps zur Investition in Gewerbeimmobilien-Fonds

Selbstverständlich müssen Sie auch beim Investieren in einen geschlossenen Immobilienfond das Objekt und den Anbieter gründlichst überprüfen, um das Risiko zu minimieren. Die nachfolgenden Punkte sollen Ihnen helfen zwischen seriösen und unseriösen Anbieter zu unterscheiden:

• Wenn die Nebenkosten für Verwaltung und Vertrieb mehr als 15% der Netto-Investition ausmachen.
• Wenn es keine Belege darüber gibt, ob die vergangenen Renditeerwartungen erfüllt wurden.
• Die Berechnungsmodelle und Prognosen sind unplausibel oder basieren auf veralteten Daten. Prospekte sind lückenhaft.
• Sie erhalten ausweichende Antworten auf detaillierte Fragen zu Bürgschaften, Berechnungsgrundlagen oder konkreten Erfolgen in der Vergangenheit.
• Die Vorlage konkreter Mietverträge ist nicht möglich.
• Sie werden zu einer schnellen Entscheidung gedrängt.
• Es fehlen Hinweise auf das Risiko eines Mietrückgangs- oder ausfall.
• Es werden vorsichtige Renditeprognosen mit niedrigen Inflationserwartungen und Pufferzonen für Kreditzinserhöhungen und Leerständen getätigt. Erstellen Sie immer auch eigene Berechnungen unter Annahme verschiedener Szenarien. Verwenden Sie dazu z.B. unseren kostenlosen Immobilien Rendite Rechner.
  
• Es wird eine umfangreiche Leistungsbilanz über die vergangenen Jahre bereitgestellt, die die erwarteten Erträge mit den tatsächlichen Erträgen gegenüberstellt.
• Gibt es eine Absicherung gegen Garantiemieten durch eine Bankbürgschaft?
• Wurde die Immobilie langfristig an bekannte Unternehmen vermietet?
• Entspricht die Miethöhe und Garantie dem ortsüblichen Niveau?
• Erhalten Sie offen Auskünfte auf Detailfragen und Hinweise auf die Risiken der Anlage?
• Die Vorlage einer lückenlosen Leistungsbilanz mit einem Soll-Ist-Vergleich vergangener Prognosen durch den Anbieter stellt kein Problem dar?