Was ist ein Vermieterrechtsschutz und benötige ich ihn?

In einem Mietverhältnis kann es immer zu Uneinigkeiten kommen, die schnell in einem Rechtsstreit enden können. Ein Rechtsschutz schützt bei einem Rechtsstreit Ihre Rechte als Vermieter gegenüber dem Klagenden. In der Bundesrepublik kommt es zu ca. 230.000 Verfahren im Jahr, die in Verbindung mit einem Mietverhältnis stehen. Aus diesem Grund ist eine gute Rechtsschutzsversicherung wärmstens zu empfehlen. Ein Rechtsschutz für Vermieter ist in vielen Fällen sinnvoll:

• Mietnomaden

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  Sie möchten Mietnomaden aus Ihrer Immobilie loswerden? Dann kommt die Versicherung für die Räumungsklage sowie die Kosten für den Anwalt, das Gericht, die Vollstreckung, das Ausräumen der Wohnung, den Abtransport sowie das Einlagen der Möbel des Mieters auf.
• Mietrückstände

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  Einer Ihrer Mieter zahlt die vereinbarte Miete seit längerer Zeit nicht und Sie möchten diese vor Gericht einfordern? Die Versicherung kommt für die anfallenden Kosten vom Gericht und des Anwalts auf. Auch bieten manche Versicherungen in ihren Tarifen an, die Forderungen für Sie einzutreiben und ersetzen Ihnen zusätzlich den entstandenen Mietausfall.
• Streit bei Auszug

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  Nach Auszug des Mieters stellen Sie erhebliche Schäden in Ihrer vermieteten Immobilie fest oder es bestehen noch Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung, die der Mieter nicht zahlen möchte? Ein guter Rechtsschutz hilft Ihnen bei diesen Streitigkeiten weiter.
• Streit mit den Behörden

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  Sie sind unzufrieden mit dem Steuerbescheid Ihres Finanzamtes? Auch hier hilft Ihnen der Rechtsschutz für Vermieter weiter.
• Streit mit zuvor beschäftigten Handwerkern

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  Sie haben Maßnahmen zur Modernisierung Ihrer Immobilie, z.B. eine Erneuerung der Fassadendämmung, durch eine professionelle Firma durchführen lassen, aber die Handwerker haben unsauber gearbeitet? Dies kann für Sie als Vermieter erhebliche Mehrkosten zur Beseitigung des Fehlers bedeuten. Hier hilft Ihnen der Rechtsschutz für Vermieter ebenfalls weiter.
• Ihr Mieter klagt

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  Sie haben für Ihre Immobilie Eigenbedarf angemeldet, aber der darin wohnende Mieter klagt dagegen vor Gericht? Der Vermieterrechtsschutz übernimmt die dafür anfallenden Kosten.

In welchen Fällen macht ein Vermieterrechtsschutz Sinn?

Sie besitzen eine große Anzahl an vermieteten Objekten und haben mehrere, gleichzeitig bestehende Mietverhältnisse? Dann nimmt mit jedem zusätzlichen Mietverhältnis auch die Wahrscheinlichkeit zu, dass es irgendwann zu einem Rechtsstreit zwischen Ihnen und einem Ihrer Mieter kommt. In solchen Fällen ist ein Vermieterrechtschutz sehr hilfreich und sinnvoll.

Wenn Sie nur vorübergehend oder nur ein einzelnes Objekt vermieten, sollten Sie genau überlegen, ob Sie die Kosten für den Rechtsschutz wirklich tragen möchten. Überlegen Sie sich und prüfen Sie im Vorfeld, mit wem Sie das Mietverhältnis eingehen. Achten Sie dabei nicht nur auf die Fakten, sondern nutzen Sie auch Ihre Menschenkenntnis!

Ich habe bereits einen Eigentümerrechtsschutz. Benötige ich auch einen Vermieterrechtsschutz?

Auch wenn Sie bereits einen Eigentümerrechtsschutz besitzen, kann es unter Umständen nötig sein, eine Vermieterrechtsschutzversicherung abzuschließen. Ein Eigentümerrechtsschutz soll den Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie vor den Verfahrenskosten bei immobilienbezogenen Streitigkeiten mit den Nachbarn, den Behörden und sonstigen Streitgegnern, die nicht unmittelbar im Objekt wohnen, schützen. Ein Vermieterrechtsschutz schützt dagegen bei Streitigkeiten mit den Mietern, die in Ihrer Immobilie leben. Teilweise ist in der Eigentümerrechtsschutzversicherung der Vermieterschutz bereits enthalten oder kann als Zusatzbaustein hinzugefügt werden. Prüfen Sie auf jeden Fall nach, ob in Ihrer Eigentümerversicherung auch gerichtliche Streitigkeiten mit dem Mieter abgedeckt sind, dann können Sie sich womöglich die zusätzliche Versicherung sparen.

Kann der Vermieterrechtsschutz in die bestehende Rechtsschutzversicherung aufgenommen werden?

In der Regel sind Rechtsschutzversicherungen immer modular aufgebaut, so dass der Versicherungsnehmer sich seinen Versicherungsschutz nach Bedarf selbst zusammenbauen kann. Die gängigste Variante setzt sich aus den Bausteinen Privatrechtsschutz und Verkehrsrechtsschutz zusammen. Der Vermieterrechtsschutz wird dann meist als zusätzlicher Schutz hinzugebucht.

Auch können alle 3 Bausteine einzeln und unabhängig von einander abgeschlossen werden (trifft beim Vermieterrechtsschutz allerdings nicht immer zu). Der Eigentümerrechtsschutz kann, ähnlich wie der Arbeitsrechtsschutz, nicht als eigenständige Versicherung laufen und muss immer in Verbindung mit dem Privatrechtsschutz abgeschlossen werden.

Damit Sie im Streitfall nur mit dem gleichen Versicherer interagieren müssen, sollten Sie überlegen, ob es für Sie Sinn macht, den Vermieterrechtsschutz in Ihrer bestehenden Rechtsschutz zu integrieren. Dies erleichtert die spätere Regulierung.

Welche Leistungen stehen mir mit dem Vermieterrechtsschutz zur Verfügung?

Die Leistungen beim Vermieterrechtsschutz sind sehr breit gestaffelt und werden von den Versicherern meist in einem Basis-, Komfort-, Prämientarif oder anderen ähnlichen Abstufungen angeboten. Grundsätzlich sollten alle Tarife in Bezug auf Mietstreitigkeiten die Übernahme von Anwalts- und Verfahrenskosten enthalten.  Als Zusatzleistungen bieten die Versicherer die folgenden Leistungen an:

• Übernahme der Anwaltskosten außerhalb eines Gerichtsverfahrens
• Übernahme der Kosten bei einem außergerichtlichen Streitschlichtungsverfahren (Mediation)
• Rechtsschutz bei Streitigkeiten mit Handwerkern oder anderen Servicedienstleistern
• Mietausfallschutz, sofern dieser in der Versicherung inkludiert ist
• Mietbezogenes Forderungsmanagement und Inkassodienstleistung

Welche Zahlungen werden von der Versicherung geleistet?

Grundsätzlich unterscheidet sich der Vermieterrechtsschutz an dieser Stelle nicht von sonstigen Rechtsschutzversicherungen. Folgende Kosten werden von der Versicherung übernommen:

• Die Anwaltskosten des Anwalts, der Sie vertritt
• Anfallende Kosten, die durch das Gerichtsverfahren entstehen
• Anfallende Kosten für Zeugen, Sachverständige und Gutachter
  
• Die Kosten der Gegenseite, sofern diese aufgrund des Verfahrens dem Vermieter auferlegt werden

Wann wird keine Zahlung von der Versicherung geleistet?

Nach Abschluss des Versicherungsvertrags geben die Versicherer eine Wartezeit vor, die besagt, ab wann der Versicherungsschutz tatsächlich greift. Dies soll verhindern, dass die Versicherung nur im Hinblick auf einen bevorstehenden Rechtsstreit abgeschlossen wird und ist sowohl beim Vermieterrechtsschutz als auch bei anderen Versicherungen durchaus üblich. Läuft das Verfahren bereits nach Abschluss des Vertrags und die Wartezeit ist noch nicht vorrüber, dann wird die Versicherung keine Zahlung leisten.

Wenn der Vermieter ein Verfahren eröffnet, dann prüft die Versicherung zunächst, ob eine Verfolgung auch hinreichende Aussichten auf Erfolg hat und ob kein schuldhaftes Verhalten durch den Vermieter vorliegt. Handelt es sich nicht um einen Rechtsschutzfall, dann wird die Versicherung ebenfalls keine Zahlung leisten. 

Wenn Sie ein privates Rechtsgutachten außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens erstellen lassen, dann werden Sie die Kosten ebenfalls selbst tragen müssen.

Welche Faktoren beeinflussen die Versicherungsprämie des Vermieterrechtsschutzes?

Die folgenden Faktoren beeinflussen die Höhe der Versicherungsprämien:

• Miethöhe

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  Die Höhe der Bruttojahresmiete, die Sie von Ihren Mietern verlangen, ist einer der größten Faktoren bei der Berechnung der Versicherungsprämie. Die Miete ist unter anderem für den Streitwert in einem gerichtlichen Verfahren wichtig, der wiederum Einfluss auf die Anwalts- und Gerichtskosten hat.
• Anzahl der Wohnungen

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  Auch die Anzahl der vermieteten Wohnungen spielt bei der Berechnung eine große Rolle. Durch eine hohe Anzahl an vermieteten Wohnungen steigt auch die Wahrscheinlichkeit für einen Rechtsstreit, was sich in der Prämie niederschlägt.
• Zusätzliche Räume

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  Sind in der Immobilie Gewerberäume, Garagen oder sonstige Räume vorhanden, die zusätzlich vermietet werden und diese ebenfalls abgesichert sein sollen, dann wird auch die Prämie beeinflussen.
• Selbstbehalt

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  Wenn Sie einen Selbstbehalt mit der Versicherung vereinbaren, dann kann dies Ihren Beitrag senken. Auch die halbjährliche oder jährliche Zahlweise kann einen Einfluss auf die Prämienhöhe haben.
• Deckungssumme

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  Je höher die Deckungssumme im Vertrag angesetzt wird, desto höher fällt auch der Versicherungsbeitrag aus. Wird eine Deckungssumme vereinbart, dann wird diese meist bei 300.000 € angesetzt. Dieser Betrag deckt die Kosten der meisten Mietverfahren ab.
• Erweiterte Leistungen

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  Diese werden meist im Rahmen von Komfort- oder Premiumtarifen gesondert abgerechnet, da hierfür teilweise andere Kalkulationsgrundlagen gelten.