Wann erhalte ich als Mieter einer Immoblie ein Vorkaufsrecht darauf?

Sie wohnen bereits jahrelang in einer Wohnung und plötzlich soll diese inklusive aller anderen Mietwohnungen verkauft werden? Dann prüfen Sie, ob das gesetzliche Vorkaufsrecht für Sie greift und ob Sie sich eine Finanzierung der Wohnung leisten können. Aufgrund der aktuell niedrigen Finanzierungskosten kann sich die Anschaffung von Wohneigentum durchaus lohnen. Und wer träumt nicht davon sein eigenes Reich zu besitzen und im Alter keine Miete mehr an den Vermieter bezahlen zu müssen? Im nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen das gesetzliche Vorkaufsrecht näherbringen und behandeln dabei die folgenden Themen:

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Wenn ein Grundstück und/oder eine Immobilie verkauft werden soll, dann ist zu prüfen, ob jemand ein Vorkaufsrecht darauf besitzt. Besteht ein Vorkaufsrecht, dann hat der Rechteinhaber das Vorrecht die Immobilie und/oder das Grundstück vorab zu kaufen. Auch wenn ein Kaufvertrag der Immobilie bereits beurkundet ist, kann der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Platz des eigentlichen Käufers einnehmen. Er darf quasi zu den gleichen Bedingungen in den Vertrag einsteigen, die der Verkäufer mit dem eigentlichen Käufer vereinbart hat. Ein Vorkaufsrecht wird normalerweise im Grundbuch unter Abteilung 2 festgehalten, kann aber auch vertraglich vereinbart werden. Es ist folgendermaßen zu unterscheiden:

• Dingliches Vorkaufsrecht (wird im Grundbuch eingetragen)

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  Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht nach §1094 - §1104 BGB handelt es sich um ein klassisches Vorkaufsrecht und wird bei Grundstücken angewendet. Dieses muss laut §873 BGB ins Grundbuch eingetragen werden. Hierbei gelten ein paar Besonderheiten:
  • Auch durch Eintragung in das Grundbuch kann der Vorkaufsberechtigte nicht umgangen werden. Es handelt sich um eine verbindliche Vormerkung.
  • Eine Vererbung eines dingliches Vorkaufsrechts kann nur erfolgen, wenn dies entsprechend im Grundbuch eingetragen wurde.
  • Ist keine Klausel zur Vererbung eingetragen, dann erlischt das Vorkaufsrecht mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten.
• Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

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  Laut §463 - §473 BGB kann ein schuldrechtlicher Vertrag bei beweglichen Dingen und unbeweglichen Gegenständen abgeschlossen werden. Dieses Vorkaufsrecht ist lediglich vertraglich vereinbart und es erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch. Schlimmstenfalls bedeutet das, dass eine Immobilie oder ein Gebäude theoretisch auch ohne das der Vorkaufsberechtigte gefragt wurde verkauft werden. Der Verkäufer macht sich dann allerdings schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vorkaufsberechtigten.
• Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

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  Gemäß §24 - §28 BauGB hat die Gemeinde oder die Stadt grundsätzlich ein Vorkaufsrecht auf ein Gebäude und/oder ein Grundstück. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt allerdings nur, wenn ein wichtiger Grund, wie das Dienen zum Allgemeinwohl, vorliegt. Auch dieses Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Interessant zu wissen ist, dass es keine Anwendung findet, wenn das Grundstück und/oder das Gebäude an Verwandte verkauft wird. In allen anderen Fällen muss die Gemeinde oder die Stadt auf ihr Vorkaufsrecht verzichten, damit ein Verkauf rechtsgültig abgeschlossen werden kann. Es ist mit folgenden Gesetzen verbunden:
  • Wasserrecht
  • Naturschutzgesetz
  • Denkmalschutzgesetz
  • Reichssiedlungsgesetz
  • Eisenbahngesetz
• Gesetzliches Vorkaufsrecht

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  In §577 BGB ist das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter festgehalten. Demnach gibt der Gesetzgeber einem Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn eine Mehrfamilienimmobilie in Eigentumswohnungen aufgesplittet und an Dritte verkauft werden soll. Hiervon ausgenommen ist der Verkauf an Verwandte des Verkäufers. Zur Sicherung der Bauleitplanung hat laut §24 BauGB auch die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Unter welchen Voraussetzungen steht Ihnen als Mieter ein Vorkausrecht zu?

Wenn vorher vermietete Wohnungen eines Gebäudes in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft werden sollen, dann steht dem Mieter der Wohnung gemäß §577 Abs. 1 S.1 BGB  ein Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, bevor der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkaufen darf, muss er abklären, ob der derzeitge Mieter die Wohnung käuflich erwerben möchten. Nur wenn der Mieter auf das Vorkaufsrecht verzichtet, darf der Vermieter die Wohnung an jemand Drittes verkaufen. Der Gesetzgeber möchte dadurch die Mieter vor den Folgen der spekulativen Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung schützen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht erstreckt sich allerdings nur auf den ersten Verkauf. Bei nachfolgenden Verkäufen gilt das Vorkaufsrecht nicht mehr.

In welchen Fällen gilt das Vorkaufsrecht nicht mehr?

Gemäß §577 Abs. 1 S. 2 BGB gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter nicht, wenn der Verkauf der Eigentumswohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts erfolgt. In welchem Verwandschaftsgrad der Käufer und Verkäufer stehen müssen, damit das Vorkaufsrecht nicht mehr greift, ist oft umstritten. Nach einem höchstrichterlichem Rechtsspruch sind folgende Verwandschaftsgrade vorkaufsberechtigt:

• Ehepartner
• Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Enkel, Urenkel, etc.)
• Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Neffen, Nichten)
• Verschwägerte in der Seitenlinie bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager)

Sollte es mehrere vorkaufsberechtigte Personen geben, dann müssen nach §472 BGB alle Personen gemeinschaftlich das Vorkaufsrecht ausüben und die Anteile zusammen zu gleichen Teilen erwerben. Wenn eine Person aussteigt und von seinem Vorkaufsrecht nicht Gebrauch macht, dann verfällt das Vorkaufsrecht.

In einigen Fällen kommt es vor, dass ein Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft aufgekauft und das Wohneigentum dann von den jeweiligen Gesellschaftern begründet wird. Da §577 BGB eine Veränderung in der Person des Eigentümers voraussetzt, findet das Vorkaufsrecht in diesem Fall keine Anwendung.

Kann das Vorkaufsrecht übertragen werden?

Um es kurz zu sagen: Nein, das gesetzliche Vorkaufsrecht kann nicht übertragen werden. Nur die Mieter, die unmittelbar vor der Umwandlung der Wohnräume in Eigentumswohnungen Mieter waren und zum Zeitpunkt des Verkaufs Mieter sind, können vom gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen und eine Übertragung des Eigentums auf sich verlangen.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist nicht vererblich, allerdings erhalten nach dem Tod des Mieters gemäß §577 Abs. 4 BGB diejenige das Vorkaufsrecht, die nach §563 Abs. 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Demanch kann im Todesfall eines Mieters entweder der Ehe- bzw. Lebenspartner oder wenn dieser nicht möchte, die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters, in das Mietverhältnis eintreten. Wenn der Mieter jedoch erst nach der Begründung des Wohneigentums verstirbt, dann ist es für den Erben nicht mehr möglich vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Er hat zwar den Mietbesitz vom Verstorbenen geerbt, aber nicht das Vorkaufsrecht nach §577 BGB.

Muss der Mieter vom Verkäufer über das Vorkaufsrecht informiert werden? Wie kann der Mieter sein Vorkaufsrecht einfordern?

Soll z.B. ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend an Dritte verkauft werden, dann ist der Verkäufer gemäß §469 Abs. 1 BGB verpflichtet, die aktuellen Mieter schnellstmöglichst entweder selbst oder über einen Dritten (z.B. über den Käufer) über deren Vorkaufsrecht zu informieren und den Inhalt des Kaufvertrags offenzulegen. Dem Mieter müssen dabei sämtliche Informationen aus dem Kaufvertrag vorgelegt werden, der Kaufpreis alleine ist nicht ausreichend. Wird der Verkauf der Wohnungen über einen Gesamtpreis abgewickelt, dann muss der Verkäufer keine Angaben zum Kaufpreis der einzelnen Wohnungen machen. Der Mieter muss in diesem Fall den Preis der Wohnung nach §467 BGB selbst ermitteln lassen.

Wenn der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte, dann muss er dieses gemäß §577 BGB schriftlich gegenüber dem Verkäufer erklären. Bestehen mehrere Verkäufer, dann muss die Erklärung allen Käufern zugesandt werden, sofern natürlich keine Empfangsvollmachten vorliegen. Sobald der Mieter über sein Vorkaufsrecht und den Verkauf der Wohnung informiert wurde, beginnt eine 2 monatige Frist in der der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben muss. Wird der Kaufpreis nachträglich geändert, muss der Mieter erneut informiert werden und die 2 monatige Frist beginnt von vorne. Durch den erneuten Fristbeginn soll verhindert werden, dass eine hohe Kaufpreisangabe den Mieter abschreckt, er sich zurückzieht und dann nachträglich ein geringerer Preis zwischen dem Käufer und Verkäufer ausgehandelt wird.

Was passiert, wenn der Verkäufer den Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht informiert?

Wie zuvor geschrieben, ist der Verkäufer der Wohnimmobilie gemäß §469 Abs. 1 BGB verpflichtet, den Mieter über sein Vorkaufsrecht und die mit dem Käufer ausgehandelten Vertragsbedingungen vollständig zu informieren. Wird der Mieter nicht bzw. nur unvollständig informiert oder wird die Immobilie trotz der Ausübung des Vorkaufsrechts an einen Dritten verkauft, dann kann der Mieter Schadensersatz vom Verkäufer verlangen.

Ein Schaden kann z.B. entstehen, wenn der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit dem Mieter kurz nach der Eigentumsübergabe aufkündigt und der Mieter sich eine neue Wohnung suchen muss. Die anfallenden Kosten für den Umzug sowie die eventuell höhere Miete der neuen Wohnung können vom Mieter als Schadensersatz geltend gemacht werden. Dies ist auch der Fall, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben möchte dies aber nicht mehr kann, da der Verkauf sowie die Eigentumsübertragung bereits stattgefunden haben. Ist dies der Fall, dann stehen dem Mieter die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlichen Verkaufpreis zu.