Was muss ich beachten, wenn ich ein Exposé über meine Immobilie erstellen möchte?


Sie planen Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten zu deren besseren Vermarktung ein Exposé erstellen? Dann kann Ihnen der nachfolgende Artikel helfen Ihre Immobilie im richtigen Licht darzustellen. Folgende Themen werden in diesem Artikel behandelt:

Was versteht man unter einem Exposé für Immobilien?

Ein Exposé ist quasi die Visitenkarte Ihrer Immobilie, worin alle wichtigen Informationen darüber enthalten sind. Es beinhaltet eine Beschreibung der Lage, des Zustands und der Ausstatttung sowie einige aussagekräftige Fotos. Ein Exposé kann dabei in unterschiedlichen Formen vorkommen, z. B.

  • als Anzeige in Online-Portalen
  • als Anzeige in Zeitungen
  • als Anzeige in Zeitschriften
  • als PDF-Datei
  • als Broschüre

Wenn Sie also Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, dann sollten Sie unbedingt darauf achten, dass das Exposé Ihre Wohnung oder Ihr Haus gut beschreibt und mit einigen guten Fotos vorgestellt wird.


Wieso ist ein Exposé für den Verkauf meiner Immobilie ein Muss?

Heutzutage suchen viele Interessenten, die eine Wohnung bzw. ein Haus kaufen oder anmieten möchten, über Online-Portale oder Zeitungen nach der passenden Immobile. Da die Anzeigen jedoch meist nur wenig Aussagekraft haben, fordern viele Interessenten ein Exposé vom Verkäufer bzw. Vermieter oder dessen Makler an. Dabei soll das Immobilienexposé dem Interessenten einen guten Überblick über Ihre Immobilie bieten, weswegen unbedingt darauf geachtet werden sollte, dass Ihr Exposé ansprechend gestaltet ist und Ihre Immobilie gut zur Geltung bringt. Es beeinflusst maßgeblich, ob Ihre Immobilie später besichtigt und dann schlussendlich verkauft bzw. vermietet werden wird.


Welche Informationen sollte ich unbedingt in mein Exposé aufnehmen?

Bevor Sie sich fragen, welche Informationen Sie in Ihr Exposé aufnehmen sollten, machen Sie sich am Besten darüber Gedanken, an welche Zielgruppe sich Ihre Immobilie richtet und versetzen Sie sich in deren Lage. Dann kommen die Fragen, welche Sie in Ihrem Exposé beantworten, von ganz alleine. Versuchen Sie mögliche Alleinstellungsmerkmale (Lage, Umgebung oder auch Eigenschaften) Ihrer Immobilie hervorzuheben und beschreiben Sie diese möglichst detailliert. Nachfolgende Punkte sollten Sie auf jeden Fall in Ihr Exposé aufnehmen:

  • Adresse der Immobilie
    Wenn Sie die Adresse Ihrer zum Verkauf stehenden Immobilie angeben, dann birgt dies einige Vorteile für den Interessenten. Dieser kann sich dadurch besser über die Lage und die Umgebung informieren. Ist das Viertel, worin die Immobilie steht, eher sozial problematisch oder gut behaftet. Liegt die Immobilie an einer viel befahrenen Hauptstraße oder in einer ruhigen Seitengasse.
  • Beschreibung des Standorts
    Hier können Sie dem Interessenten bereits einige wichtige Details zur Umgebung nennen, in der sich Ihre Immobilie befindet. Interessant für potentielle Käufer ist z.B. die wirtschaftliche Lage der Umgebung, die Verkehrsanbindung, der Erholungs- und Freizeitwert, die Nähe zu Schulen bzw. Kitas oder auch welche Einkaufsmöglichkeiten sich in der Nähe befinden.
  • Beschreibung des Grundstücks
    Beschreiben Sie die Lage des Grundstücks und möglicherweise vorhandene Besonderheiten. Geben Sie dabei auch die genaue Quadratmeterzahl des Grundstücks an.
  • Beschreibung der Immobilie
    Fügen Sie eine ausführliche und bildliche Beschreibung Ihrer Immobilie ein. Wann wurde die Immobilie erbaut? Welche Bauweise wurde verwendet? Besitzt Ihre Immobilie irgendwelche Besonderheiten?
  • Beschreibung der Objekteigenschaften
    Wieviele Zimmer und Etagen hat Ihre Immobilie? Wie sind diese ausgestattet (Einbauküche, Kamin, etc.)? Gibt es einen Keller oder einen Dachboden? Wie ist der allgemeine Zustand Ihrer Immobilie? Fügen Sie auch eine Wohn- und Nutzflächenberechnung zu Ihrem Exposé hinzu.
  • Angaben zum Energieträger und den Energieausweis
    Was Sie über den Energieausweis wissen müssen und wie Sie diesen für Ihre Immobilie erhalten, können Sie in unserem Artikel "Wie kann ich einen Energieausweis für meine Immobilie erhalten?" erfahren.
  • Aussagekräftige Fotos
    Fügen Sie Ihrem Exposé aussagekräftige Fotos hinzu, die dem Interessenten einen guten Überblick über Ihre Immobilie geben. Am besten machen Sie hierzu von jedem Zimmer sowie vom Außenbereich mindestens ein Foto. Achten Sie darauf, dass die Fotos bei Tageslicht aufnehmen und das die Zimmer aufgeräumt und möglichst frei von privaten Gegenständen sind.
  • Angabe des frühest möglichen Einzugstermins
    Für einen Interessenten ist es wichtig zu wissen, ab wann die Immobilie zur Verfügung steht und er theoretisch einziehen könnte.
  • Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen
    Legen Sie ein Wertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen bei. In unserem Artikel "Wofür benötige ich einen Immobiliengutachter und was prüft dieser?" können Sie mehr über das Thema "Gutachter" erfahren.
  • Angabe des gewünschten Kaufpreis
    Geben Sie an, wieviel Sie für die Immobilie verlangen möchten.
  • Angabe zu Besichtigungsmöglichkeiten
    An welchen Tagen und zu welchen Uhrzeiten kann Ihre Immobilie von möglichen Interessenten besichtigt werden? Weitere Informationen zu Besichtigungsterminen können Sie in unserem Artikel "Worauf sollte ich bei einer Hausbesichtigung achten?" finden.
  • Ihre Kontaktdaten
    Geben Sie Ihre Kontaktdaten an, damit der Interessent Sie kontaktieren kann, sofern noch Fragen auftreten sollten oder er aber einen Besichtigungstermin mit Ihnen vereinbaren möchte.

Wie gestaltet sich der Aufbau eines Exposés?

Ein gutes Exposé informiert einen Interessenten in ansprechender Art und strukturierter Weise über alle Gegebenheiten, die die entsprechende Immobilie betreffen. Da das Durchforsten der veröffentlichten Immobilienanzeigen sehr schnell überfordern kann, sollten Sie darauf achten, dass Ihr Exposé so gestaltet ist, dass es sich hervorhebt und sich dem Interessenten wortwörtlich ins Gedächnis brennt.


Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie selbst das Exposé ansprechend gestalten können, beauftragen Sie lieber einen Fachmann mit der Erstellung. Für die Fotos würden wir Ihnen auf jeden Fall empfehlen, einen darauf spezialisierten Fotografen zu engagieren. Dieser kann Ihre Immobilie im richtigen Licht erstrahlen lassen. Wenn Sie die Fotos dennoch selbst schießen möchten, dann sollten Sie Ihre Immobilie grundsätzlich nur bei schönem Wetter und ohne saisonale Dekoration fotografieren. Am besten erstellen Sie die Fotos immer im Sommer, da auch Schnee auf den Fotos stören kann. Des Weiteren sollten die Fotos keine Hinweise auf die derzeitigen Bewohner geben und neutral gehalten werden. So kann sich der Interessent besser vorstellen wie er z.B. die Innenräume später einrichten wird. 

Folgender Aufbau empfehlen wir Ihnen für Ihr Exposé

  • Deckblatt
    Verwenden Sie eine aussagekräftige Überschrift, um die Aufmerksamkeit und das Vorstellungsvermögen des Interessenten zu wecken. Unter anderem entscheidet eine gut gewählte und prägnante Überschrift darüber, ob Ihr Exposé gelesen wird oder nicht. Unmittelbar nach der Überschrift sollte ein schönes Foto Ihrer Immobilie folgen, so dass der Interessent gleich sieht wie Ihre Immobilie aussieht und sich ein Bild davon machen kann. Versuchen Sie das mögliche Alleinstellungsmerkmal, welches Sie in der Überschrift erwähnen, in das Foto aufzunehmen. Des Weiteren sollten Sie direkt auf dem Deckblatt die wichtigsten Informationen wie Wohnfläche, Größe des Grundstücks, Anzahl der Zimmer, Baujahr und Kaufpreis übersichtlich präsentieren, so dass der Interessen die wichtigsten Informationen gleich überblicken kann. Folgende Alleinstellungsmerkmale können Sie z. B. in die Überschrift aufnehmen:
    • Besitzt die Immobilie eine außergewöhnliche Lage, dann können Sie z. B. die Formulierung "... mit unverbautem Blick ins Grüne" oder "... in geschichtsträchtiger Altstadtlage" verwenden.
    • Besitzt die Immobilie eine außergewöhnliche Innenausstattung oder große Wohnräume, dann könnte möglicherweise die Formulierung "Sanierter Altbau mit Charakter" oder auch "Maisonette-Wohnung mit Garten" interessant für den Immobiliensuchenden sein.
    • Ist die Immobilie für eine bestimmte Zielgruppe geeignet, dann versuchen Sie die Zielgruppe direkt mit der gewählten Formulierung anzusprechen (z.B. "Mehrere Generationen unter einem Dach" oder auch "... für Gartenliebhaber geeignet")
  • Innenteil
    Im Innenteil des Exposés können Sie in einem Fließtext Ihre Immobilie ausführlich beschreiben und in einer logischen sowie ansprechenden Form präsentieren. Beginnen Sie mit einer ausführlichen Beschreibung Ihrer Immobilie und fügen Sie dann die Fotos des Außenbereichs mit erklärenden Bildbeschreibungen hinzu. Die positiven Eigenschaften und Bereiche Ihrer Immobilie sollten Sie unbedingt hervorheben, damit diese beim Interessenten gut im Gedächnis bleiben.
    Nach dem Außenbereich Ihrer Immobilie können Sie sich nun den Innenbereich beschreiben. Verwenden Sie für Ihre Fotos den richtigen Blickwinkel und besondere Perspektiven, um Ihre Immobilie in einem besonderen Glanz erstahlen zu lassen. Wählen Sie stimmungsvolle Bilder, um die Aufmerksamkeit des Interessenten zu erhaschen und ihn förmlich zu bannen.
    Fügen Sie danach auch einen Lageplan sowie mögliche Luftaufnahmen (durch z.B. einer Drohne) ein. Im Lageplan können Sie wichtige Punkte auf Ihrem Grundstück markieren, die für bestimmte Zielgruppen wichtig sein könnten (Gartenanlage, usw.). Fotos der unmittelbaren Umgebung können dem Interessenten helfen eine gute Vorstellung von ihrer Immobilie zu erhalten. Zu guter Letzt sollte der Innenteil Ihres Exposés noch eine Bauzeichnung Ihrer Immobilie mit genauen Raummaßen enthalten. 
  • Letzte Seite
    Die letzte Seite können Sie dazu nutzen, um nochmal alle wesentlichen Daten aufzuführen, die für einen Interessenten interessant sind. Viele Interessenten blättern direkt nach dem Studieren des Deckblatts zur letzten Seite, um so einen schnell Überblick zu erhalten. Nutzen Sie dies, damit sich Ihre Immobilie beim Interessenten ins Gedächnis "brennt" und er sich bei der Entscheidungsfindung daran erinnert. Folgende Angaben sind in der Regel auf der letzten Seite zu sehen:
    • Eine Zusammenfassung aller wichtigen Daten
    • Möglichkeiten und Terminvorschläge zur Besichtigung Ihrer Immobilie
    • Mögliche Käuferprovisionen
    • Sonstige anfallende Kosten
    • Angaben zur Haftung
    • Vollständige Adresse Ihrer Immobilie
    • Ihre Kontaktdaten sowie Ihre Rufnummer (am besten Ihre Handynummer)


Wenn Sie Ihr Exposé selbst erstellen, bedenken Sie, dass meistens der erste Eindruck beim Interessenten zählt. Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt darauf achten, dass Sie scharfe, aussagekräftige Fotos sowie eine saubere und detailierte Darstellungsweise für die Inhalte verwenden. Ihre Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie und soll auf einen Interessenten ansprechend wirken.

Was sollte ich in meinem Exposé unbedingt vermeiden?

Ein Exposé soll dazu dienen Ihre Immobilie bestmöglichst zu verkaufen. Selbstverständlich müssen Sie in Ihrem Exposé nicht auf die Nachteile Ihrer Immobilie eingehen, jedoch dürfen Sie keinen Mangel verschweigen oder verheimlichen. Bleiben Sie in Ihrem Exposé ehrlich und erwähnen Sie bestehende Mängel wie einen feuchten Keller, Schimmelflecken oder ein undichtes Dach. Nur so weiß der Interessent genau, worauf er sich einlässt.


Achtung: Liegen schwerwiegende Mängel vor, die Sie vor Verkaufsabschluss verheimlicht haben, dann hat der Käufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Auch sollten Sie in Ihrem Exposé einem roten Faden folgen und nicht alle Fakten kreuz und quer zusammentragen. Strukturieren Sie Ihren Text so, dass die Beschreibung möglichst kurz aber auch prägnant ist. Vermeiden Sie lange und verschachtelte Sätze.


Welche Besonderheiten hat ein Grundstücksexposé?

Wenn nur ein Grundstück ohne eine Immobilie verkauft werden soll, dann gelten für das Exposé andere Anforderungen, da der Interessent andere Informationen benötigt. In der Regel möchte der mögliche Käufer das Grundstück für einen bestimmten Zweck erwerben, weswegen im Exposé die Art des Grundstücks genannt werden muss. Es existieren z.B. folgende Grundstücksarten:

  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Wald- und Wiesengrundstück
  • Bauland

Aus einem Flächennutzungs- bzw. einem Bebauungsplan, die beide von der zuständigen Gemeinde erstellt werden, geht hervor, wofür genau ein Grundstück verwendet werden darf. Da die Gemeinde die Planungshoheit besitzt, kann diese auch entscheiden, was mit dem Stück Land passieren soll. Wenn ein Grundstück bebaubar ist, dann sollte Ihr Exposé Auskunft darüber geben, wie groß die Grundfläche des Gebäudes (Grundflächenzahl) sein darf und wieviele Stockwerke (Geschossflächenzahl) es besitzen darf.


Unter Umständen ist es lohnenswert, sich vor dem Grundstücksverkauf mit einer Bauvoranfrage bei der Gemeinde zu erkundigen, wie das Grundstück bebaut überhaupt werden darf.

Die nachfolgenden Fragen sind ebenfalls für einen Grundstücksinteressenten wichtig:

  • Welche Größe hat das Grundstück (Quadratmeteranzahl)?
  • Wie ist das Grundstück geschnitten?
  • Wie wurde das Grundstück erschlossen?
  • Welche Lage besitzt das Grundstück?
  • Gibt es bereits kleinere Bauten auf dem Grundstück (z.B. einen Geräteschuppen oder Garagen)?
  • Wie ist der Bestand an Bäumen auf dem Grundstück?
  • (Wie) Sind die Grundstücke in unmittelbarer Nähe bereits bebaut?

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