Was muss ich bei einem Teilverkauf einer Immobilie beachten?

Wenn Sie einen finanziellen Engpass haben und eine Immobilie besitzen, dann können Sie diese entweder als Sicherheit einsetzen, um bei einer Hypothek bzw. einem Hypothekendarlehen besonders günstige Zinsen zu erhalten. Alternativ können Sie auch einen Teilverkauf der Immobilie in Erwägung ziehen. Bei einem Teilverkauf bieten größere Unternehmen wie Wertfaktor, Heimkapital oder Engel & Völkers an, einen Teil Ihrer Immobilie zu kaufen und Ihnen so einen schnellen Zugang zu größeren Geldbeträge zu verschaffen. Ziel der Unternehmen ist es Miteigentümer an einer Immobilie zu werden, aber sich ansonsten nicht groß einzumischen.

Ob ein Teilverkauf jedoch wirklich sinnvoll ist und welche Fallstricke auf Sie warten können, möchten wir im nachfolgenden Artikel näher beleuchten. 

Was ist die Intension der Unternehmen bei einem Teilkauf einer Immobilie?

Kurz gesagt: Geld. Wenn Sie einen Teil Ihrer Immobilie an ein Unternehmen verkaufen, dann wird das Unternehmen für die Nutzung dieses Teils ein monatliches Entgelt als Miete verlangen. Die Höhe der monatlichen Miete richtet sich dabei nach der Größe des zu verkaufenden Anteils und dem Wert der Immobilie. Je höher der Anteil und der Wert ausfällt, desto höher wird auch der monatlich zu entrichtende Betrag sein. Die Vereinbarung über die Höhe des Betrags wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum getroffen und danach neu verhandelt. Die monatliche Zahlung kann aber auch automatisch mit der Inflationsrate steigen, wenn dies entsprechend vereinbart wird. Wenn Sie das monatliche Nutzungsentgelt vermeiden wollen, müssen Sie bei zunehmender Nutzung weitere Anteile an das kaufende Unternehmen übertragen.

Ob das wirklich seriös und angemessen ist, kommt darauf an, mit welchen Zahlen (Mietzahlungen oder Darlehenszinsen) man die Zahlungen vergleicht. Erfolgt ein Vergleich mit der Höhe einer Mietzahlung, dann muss die jährliche Kaltmiete pro m² bezogen auf den Kaufpreis pro m² verwendet werden, um so die Mietrendite zu erhalten. Je nach Lage und Zustand der Immobilie, kann die Mietrendite sehr stark variieren. In einigen Metropolen ist diese eher am unteren Ende angesiedelt, da hier die zuletzt stark gestiegenen Kaufpreise mit der Miete in Relation gesetzt werden müssen. Des Weiteren muss bei solchen Vergleichen immer beachtet werden, dass Sie als Verkäufer bei einem Teilverkauf meist weiterhin für die Kosten für Instandhaltung  aufkommen müssen. Bei regulären Vermietungen würde der Vermieter diese Kosten übernehmen. Bei einem Teilverkauf wälzen die kaufenden Unternehmen die kompletten Kosten für Investitionen bzw. Instandhaltungen auf den verkaufenden Teil-Eigentümer ab.

Vergleicht man das Nutzungsentgelt von ca. 3% des Kaufpreises mit dem derzeitigen Darlehenszins von ca. 1% pro Jahr, dann zeigt sich, dass ein Darlehen weitaus günstiger wäre. Mehr dazu können Sie unten bei der Frage "Ist für mich eher ein Teilverkauf oder die Aufnahme eines Darlehens sinnvoll?" finden.

Was kommt auf mich zu, wenn ich meine Immobilie später komplett verkaufen möchte?

Wenn bereits ein Teilverkauf durchgeführt wurde und Sie die Immobilie später an einen Dritten verkaufen möchten, dann gilt es zu beachten, dass die meisten Anteilseigner beim Komplettverkauf an einen Dritten meist ein Durchführungsentgelt verlangen. Dieses kann je nach Anbieter unterschiedlich hoch ausfallen und muss zusätzlich zum Anteil am Verkaufspreis bezahlt werden.

Sollte die Immobilie zum Zeitpunkt des Komplettverkaufs weniger wert sein als beim Teilverkauf sein, dann verlangen die Unternehmen in der Regel mindestens das investierte Geld sowie einen Zuschlag von z.B. 17% Nebenkosten als "Minimumanteil" von Ihnen zurück. 

Was passiert mit den Kosten für Instandhaltungsarbeiten?

Als Häuslebesitzer ist Ihnen bekannt, dass Sie regelmäßig in Ihre Immobilie investieren müssen, um den Wert zu erhalten oder sogar zu steigern. Bei einem Teilverkauf wollen sich die kaufenden Unternehmen aber nicht an solchen Kosten beteiligen, weswegen die Teilkostenübernahme meistens vertraglich ausgeschlossen wird. Wenn also Arbeiten an der Dämmung, der Heizungsanlage oder andere Sanierungsarbeiten anstehen, müssen Sie die volle Summe begleichen, auch wenn Sie einen Teil der Immobilie verkauft haben.

Des Weiteren sollten Sie bedenken, dass Sie durch solche Maßnahmen nicht nur für sich den Wert erhöhen, sondern auch für das kaufende Unternehmen. Wenn Sie große Modernisierungsarbeiten an der Immobilie durchführen lassen, dann profitieren folglich nicht nur Sie vom höheren Verkaufspreis , sondern auch Ihr Vertragspartner, der Anteile an der Immobilie besitzt.

Ist für mich eher ein Teilverkauf oder die Aufnahme eines Darlehens sinnvoll?

Bevor Sie einen Teilverkauf durchführen, sollten Sie überdenken, ob die Aufnahme eine Darlehens nicht die bessere Wahl wäre. Hierbei könnten Sie 50% Ihrer Immobilie bei Ihrer Bank beleihen und bei einer guten Bonität sehr gute Konditionen erhalten. Aufgrund der derzeitig niedrigen Zinsen könnte der Zinssatz bei einer Festschreibung über 10 Jahre sogar unter 1% pro Jahr liegen. Vergleicht man dies mit dem Nutzungsentgelt von 3% pro Jahr, dann lohnt sich die Aufnahme eines Kredits eher als ein Teilverkauf.

Bei einem Darlehen ist die Höhe des Zinses immer Verhandlungssache, weswegen Sie, wenn Sie schon etwas älter oder selbstständig sind, damit rechnen müssen, dass der Zinssatz höher ausfallen wird. Aber falls Ihnen Ihre Bank mitteilen sollte, dass Sie kein günstiges Darlehen erhalten können, empfehlen wir Ihnen, auch andere Kreditanbieter zu kontaktieren. Es kommt nämlich nicht immer auf das Alter oder die Beschäftigungssituation an, ob Sie einen günstigen Zinssatz erhalten. Dies ist abhängig von der Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditgebers. 

Ein weiterer Vorteil eines Darlehen ist, dass Sie weiterhin der Eigentümer der gesamten Immobilie sind und weiterhin die volle Chance auf Wertsteigerung haben. Wenn Sie dennoch unsicher sein sollten, dann können Sie die Entscheidung über einen Teilverkauf mit der Aufnahme eines Darlehens zeitlich nach hinten schieben. So können Sie mit dem Teilverkauf z.B. auch das Darlehen ablösen, um im Rentenalter schuldenfrei zu sein.

Was gilt es sonst noch zu beachten?

Da es für einen Teilverkauf keine Standards gibt, können sich die Angebote auf dem Markt gravierend unterscheiden. Wir haben in diesem Artikel zwar bereits ein paar Punkte angesprochen, dennoch raten wir Ihnen zu einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung. Durch die rechtliche Prüfung haben Sie gute Chancen Ihre Position mit individuellen Ergänzungen im Vertrag zu verbessern. Beispielsweise könnte im Vertrag folgendes vereinbart werden:

• Lebenslanges Nießbrauchrecht

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  Durch das Nießbrauchrecht haben Sie das alleinige Nutzungsrecht an der Immobilie und müssen nicht bei jeder Entscheidung die Zustimmung des Anbieters anfordern. Aber achten Sie darauf, dass Sie Ihren Verpflichtungen gemäß dem Kaufvertrag (z.B. Zahlung des Nutzungsentgeltes) nachkommen, da Ihnen ansonsten eine Räumung oder gar eine Zwangsversteigerung drohen kann.
• Späteres Rückkaufsrecht

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  Mit einem Rückkaufsrecht können Sie oder Ihre Erben sich das Recht offenhalten, den veräußerten Teil der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen. Hierbei sollte aber klar geregelt werden, was für den Rückkauf maßgeblich ist. Wie soll der Wert der Teilimmobilie ermittelt werden? Soll ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden oder soll ein Ankaufsrecht vereinbart werden, für das ein Kaufangebot eines Dritten maßgeblich ist?

Fazit: Teilverkauf oder Darlehen?

Wie im vorherigen Vergleich zu sehen, kann sich die Aufnahme eines Immobiliendarlehens aufgrund der im Vergleich mit dem Nutzungsentgelt niedrigeren Zinsen meist eher für Sie lohnen. Ein Teilverkauf lohnt sich nur dann, wenn die Zinsen für das Immobiliendarlehen höher ausfallen als das aufzubringende Nutzungsentgelt. Möglicherweise kann sich ein Teilverkauf auch lohnen, wenn Sie mit einem sehr starken Wertverlust Ihrer Immobilie rechnen. In diesem Fall wäre aber ein kompletter Verkauf der Immobilie eher die bessere Entscheidung.

Wenn Sie die eigene Immobilie verkaufen aber weiterhin drin wohnen möchten, dann können Sie mit dem Käufer auch einen Mietvertrag abschließen. Lassen Sie darin festhalten, dass Sie auf Dauer in der Immobilie wohnen können. Alternativ können Sie mit dem Kaufinteressenten auch ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren und dies im Grundbuch eintragen lassen. Allerdings ist dies mit zusätzlichen Kosten verbunden.