Was ist eine Grunderwerbsteuer und wie hoch fällt diese aus?

Was ist die Grunderwerbssteuer?

Als Grunderwerbssteuer bezeichnet man eine nicht abzugsfähige Abgabe an den Staat, die bei der Übertragung einer Immobilie auf einen neuen Eigentümer anfällt. Ähnlich wie die Umsatzsteuer handelt es sich dabei um eine Verkehrssteuer. Sie steuert den Hauptanteil an Nebenkosten bei, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen und kann somit nur nach der Kaufpreisaufteilung über die Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden. Geregelt ist die Grunderwerbsteuer im Grunderwerbsteuergesetz.

Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Kaufpreis von Grundstücken auf verschiedene Bestandteile (Boden, Gebäude, Außenanlagen, bewegliche Vorrichtungen, etc.) aufgeteilt, so dass Teile davon unter Umständen über die nächsten 40 bis 50 Jahre abgeschrieben werden können. Dies vermindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Den Bodenanteil können Sie nicht abschreiben, weswegen man diesen als Investor so gering wie möglich halten möchte. Das Finanzamt möchte diesen natürlich so hoch wie möglich ansetzen, weswegen eine entsprechende Arbeitshilfe vom Bundesministerium zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage beitragen soll. Diese können Sie auf der Webseite vom Bundesfinanzministerium finden. Generell ist die Kaufpreisaufteilung ein komplexer Vorgang bei dem Sie sich ggf. professionell durch einen Steuerberater beraten lassen sollten.

Wie wird die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern ermittelt?

Die Grunderwerbsteuer wird bei jeden Immobilienkauf fällig und richtet sich nach dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes in dem sich die Immobilie befindet. Als Bemessungsgrundlage wird in der Regel der vertraglich festgehaltene und vom Notar beglaubigte Kaufpreis verwendet. Die Grunderwerbssteuer muss vor Übertragung des Eigentums im Grundbuch an das Finanzamt entrichtet werden. Dadurch erhalten Sie eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die den Eigentümerwechsel im Grundbuch erstmal ermöglicht. Es liegt also in Ihrem Interesse als Investor die Steuer schnellstmöglichst an das Finanzamt zu zahlen.

Bis zum 01.09.2006 lag die Grunderwerbssteuer einheitlich für alle Bundesländer bei 3,5 %. Seit diesem Datum können die einzelnen Bundesländer von dem Wert abweichen. So beträgt z.B. die Grunderwerbsteuer Bayern weiterhin 3,5 % in Nordrhein-Westfalen dagegen mit 6,5 % fast doppelt so viel. Nachfolgend finden Sie eine Tabelle der einzelnen Bundesländer mit der jeweiligen Grunderwerbsteuer für das Jahr 2024:

Sie sehen, dass es einige Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern gibt und dass die Kosten, die meist aus Eigenkapital getragen werden müssen, nicht unerheblich sind. 

(Wie) Kann die Grunderwerbsteuer gesenkt werden?

Die Grunderwerbssteuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig und wird auf Basis des im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreises errechnet. Durch die Aufnahme gewisser Informationen in den Kaufvertrag kann die Gewerbesteuerlast gesenkt werden. Die Steuer fällt nur für das Grundstück, für das damit fest verbundene Gebäude und das fest verbundene Inventar an. Für Gegenstände, die einzeln ausgebaut und woanders wieder eingebaut werden können (wie die Einbauküche, ein Kamin, Markisen oder Saunen), fällt keine Grunderwerbssteuer an.

Nach aktueller Rechtslage gehören bewegliche Wirtschaftsgüter, eine mögliche Innenprovision und die Instandhaltungsrücklage nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer und müssen herausgerechnet werden. Während die Innenprovision und die Instandhaltungsrücklage meist im Kaufvertrag festgehalten sind und somit vertraglich feststehen, werden bewegliche Wirtschaftsgüter manuell ermittelt. Sie sollten hierbei Augenmaß walten lassen, da die einzelnen Werte im Zweifel mit entsprechenden Kaufbelegen und Nutzungsdauern nachgwiesen werden müssen. Achten Sie darauf sämtliche Belege aufzubewahren. Auch sollten Sie vorsichtig sein, wenn die Bank diese Beträge nicht mehr als Immobilienkaufpreis in die Berechnung des Beleihungswertes aufnimmt. In diesem Fall sollten Sie lieber auf einige hundert Euro Steuerersparnis verzichten statt mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen zu müssen.
 

Grunderwerbsteuerbefreiung

Die Grunderwerbssteuer fällt lt. Grunderwerbsteuergesetz in diesen 3 Ausnahmefällen nicht an:

• Der Kaufpreis fällt geringer als 2.500,00 € aus.
• Bei der Übertragung handelt es sich um eine Erbschaft oder eine Schenkung.
• Der Kaufvertrag wurde zwischen direkten Verwandten (Familie 1. Grades, wie z.B. Ehegatten, Eltern, Kindern) geschlossen.

Wie wird die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht berechnet?

Bei Erbpacht oder auch Erbbaurecht kann der Pächter ein Grundstück gegen einen monatlichen Erbbauzins nutzen. Obwohl der Erbbauberechtigte dabei keine Eigentumsrechte an der Immobilie erwirbt, muss er eine Grunderwerbsteuer bezahlen. Die Grunderwebsteuer im Erbbaurecht ist allerdings etwas günstiger als bei einem "regulärem Grundstückskauf". Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem jährlichen Erbbauzins, dem Vervielfältiger (Kapitalwert) lt. Anlage 9a Bewertungsgesetz und dem Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes (s. Tabelle oben).

Berechnung Grunderwerbsteuer bei Erbpacht:

1. Monatlicher Erbbauzins x 12  = Jahreswert
2. Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung als Bemessungsgrundlage
3. Gegenleistung x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer