Was ist ein Immobilien Cashflow und weshalb ist ein positiver Cashflow wichtig?

Was ist ein Cashflow?

Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer Investition in Immobilien ist der "Cashflow" (oder im Deutschen auch "Geldfluss" genannt) eine sehr wichtige Kennzahl. Ursprünglich kommt der Begriff aus der Betriebswirtschaft und beschreibt den laufenden Geldfluss eines Unternehmens (also alle Einnahmen und Ausgaben). Liegen die Einnahmen am Ende des Monats über den Ausgaben, dann spricht man von einem sogenannten positiven Cashflow.

Mittlerweile wird diese Kennzahl auch häufig bei der Bewertung eines Immobilieninvestments angewendet. Dabei werden die Mieteinnahmen und die Kosten aus der Vermietung (Steuern, Darlehenstilgung, usw.)  analysiert und anschließend einander gegenüber gestellt. Mit der Berechnung des Cashflows soll überprüft werden, ob sich ein Investment selbst tragen kann. Denn wenn der Cashflow positiv ausfällt, dann bleiben nach Deckung aller Ausgaben noch Einnahmen übrig. Diesen freien Cashflow können Sie z.B. mittels Sondertilgungen in die Erhöhung Ihres Eigenkapitals einsetzen oder auch in das nächste Projekt investieren. Des Weiteren haben Sie mit einem hohen positiven Cashflow bei Gesprächen mit der Bank eine bessere Chance einen guten Kredit zu günstigen Konditionen zu erhalten.

Wie wird der Cashflow grundsätzlich definiert?

Im Grunde ist der Cashflow die Differenz zwischen Einnahmen sowie Ausgaben und stellt damit den Fluss des Geldes in einem bestimmten Zeitraum dar. Daraus ergibt sich folgende Cashflow-Formel:

Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Messgröße und beschreibt wie gesund ein Unternehmen im Hinblick auf die finanzielle Lage ist. Er bildet den gesamten Strom der finanziellen Mittel innerhalb eines Unternehmens ab und beschreibt den Überschuss, die ein Unternehmen in einem bestimmten Zeitraum erwirtschaften konnte. Ist der Cashflow positiv spricht man von einem Mittelzufluss und wenn er negativ ist von einem Mittelabfluss.

Wie wird der Immobilien-Cashflow definiert und berechnet (Cashflow Formel)?

Bezieht man den Cashflow auf die Immobilienbranche, dann kann man durch die Berechnung des Cashflows herausfinden, ob sich ein Objekt von selbst trägt. Zur Cashflow-Berechnung bei Immobilien können Sie folgende Cashflow-Formel verwenden:

Der Cashflow stellt beim Kauf von Immobilien eine entscheidende Größe dar. Weist die Investition in ein Objekt mittels Cashflow Analyse einen postiven Cashflow auf, dann bedeutet das, dass sich dieses Objekt nämlich nicht nur vom ersten Tag selbst tragen, sondern auch genug zusätzliches Kapital abwirft, um weitere Investitionen tätigen zu können. Es erwirtschaftet damit ein passives Einkommen.

Weshalb ist ein positiver Cashflow so wichtig?

Immobilien mit positivem Cashflow lohnen sich und machen mehr Spaß

Wer investiert, hat Spaß daran sein Geld zu vermehren. Wenn Sie eine Immobilie mit negativem Cashflow besitzen, dann müssen Sie jeden Monat zu den zu geringen Einnahmen noch Ihr eigenes Kapital zuschießen. Sie verlieren also bei einer Immobilie mit einem negativen Cashflow jeden Monat Geld, dass Sie eigentlich in neue Projekte stecken könnten. Der Blick auf das schrumpfende Eigenkapital macht keinem Investor Spaß und es lohnt sich auch nicht für ihn. Kaufen Sie daher ausschließlich Immobilien mit einem positiven Cashflow.

Immobilien mit negativem Cashflow haben ein höheres Risiko

Bei einem positiven Cashflow ist Ihr eigenes Einkommen nicht so wichtig, da sich das Objekt selbst finanziert und kein eigenes Einkommen zur Tilgung des Kredits aufgewendet werden muss. Bei einem negativen Cashflow ist dies anders. Für die Tilgung des Darlehens bzw. dessen Zinsen müssen dann eigene Mittel verwendet werden, was bei einem Jobverlust bedeuten kann, dass Sie die Rate nicht mehr zurückzahlen können. Mit jeder Rate, die Sie tilgen, sparen Sie zwar fürs Alter, aber das finanzielle Polster wird mit jedem Monat Arbeitslosigkeit stärker belastet. Genau an dieser Stelle liegt das größte Risiko eines negativen Cashflows. Sobald Sie kurzfristige Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen und den Kredit bei der Bank nicht mehr zurückzahlen können, droht Ihnen die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie. Weist die Immobilie stattdessen einen positivem Cashflow auf, können Sie sichergehen, dass Sie den Kredit ohne Schwierigkeiten tilgen können und zusätzlich noch Kapital für weitere Investitionen zur Verfügung haben.

Immobilien mit negativem Cashflow erschweren zukünftige Käufe

Wenn Sie eine Immobilie mit positivem Cashflow besitzen, dann haben Sie ab dem Kauf der Immobilie jeden Monat mehr Geld zur Verfügung. Die Immobilie zahlt sich von alleine ab und Sie nehmen sogar noch etwas ein. Der Überschuss kann zwar sehr klein sein, aber er ist positiv. Dies begünstigt die Chance bei der Bank einen weiteren Kredit zu erhalten.
Wenn Sie eine Immobilie mit negativem Cashflow besitzen und Sie einen weiteren Kredit aufnehmen möchten, dann wird Sie die Bank nun schlechter als vor Ihrer ersten Immobilie einstufen. Der Grund liegt darin, dass Sie pro Monat weniger Geld zur Verfügung haben als vor der ersten Immobilie. Der Rahmen für einen Kredit richtet sich gerade bei Ihren ersten Objekten stark nach dem verfügbaren monatlichen Einkommen. Wenn dieses sinkt, dann sinkt auch der mögliche Finanzierungsrahmen Ihrer Bank. Zur Verdeutlichung der Auswirkungen des Cashflows auf Ihren Kreditrahmen haben wir folgendes Beispiel erstellt:

Szenario 1: In diesem Szenario wird der Kredit für die erste Immobilie durch eine sehr hohe Tilgung schnell abbezahlt. Dadurch steht dem Investor monatlich aber weniger Geld zur Verfügung, weswegen der Finanzierungsrahmen im Gegensatz zu Szenario 2 geringer ist.
Szenario 2: In diesem Szenario wird der Kredit langsamer abbezahlt, weswegen am Ende ein positiver Cashflow von 200 € entsteht. Dieser Betrag steht Ihnen monatlich nun zusätzlich zur Verfügung, weswegen der Finanzierungsrahmen höher als in den Szenarien 1 und 3 ausfällt.
Szenario 3: In diesem Szenario haben wir zwar eine hohe Tilgung aber die Mieteinnahmen sind gesunken, weswegen ein negativer Cashflow von -300 € entsteht. Dadurch sinkt der Finanzierungsrahmen für Investitionen in weitere Immobilien.

Das Beispiel verdeutlicht, wie wichtig es ist einen positiven Cashflow aufzuweisen, denn je höher der Cashflow desto höher fällt der nächste Kredit bei der Bank aus.

Wie kann ich den Cashflow einer Immobilien erhöhen?

Zunächst sollte Ihnen klar sein, dass Sie keine Immobilie kaufen sollten, die einen negativen Cashflow aufweist. Als Investor sollten Sie sich nicht in eine Immobilie verlieben, sondern diese rein als Geld- bzw. Wertanlage betrachten. Wenn sich eine Investition nicht rechnet, da diese einen negativen Cashflow aufweist, dann lassen Sie Ihre Finger davon!

Allerdings hat man bei Immobilien auch viele Gestaltungsmöglichkeiten und somit die Chance einen negativen in einen positiven Cashflow zu ändern. Bei anderen Anlagemöglichkeiten ist dies meist nicht der Fall. Eine Immobilie können Sie z.B. renovieren oder andersweitig verändern, wodurch Sie höhere Mieteinnahmen und somit schlussendlich einen höheren Cashflow erhalten. Es gibt 3 Möglichkeiten die Immobilie nach der ersten Rechnung mit negativem Cashflow umzugestalten und den Cashflow damit zu erhöhen:

• Senkung der Finanzierungskosten

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  Prüfen Sie, ob eine Senkung der Finanzierungskosten bei Ihrem Kreditgeber möglich ist. Haben Sie weitere Sicherheiten, die den Zinssatz für Ihren Finanzierungskredit senken würden? Sie können Ihrer Bank z.B. eine Grundschuld auf ein anderes Objekt anbieten, so dass die Zinsen für Ihren Kredit niedriger ausfallen werden. Jeder Euro, den Sie nicht für die Kreditzinsen ausgeben müssen, ist ein Euro, der den Cashflow Ihrer Immobilie erhöht und diesen somit positiver macht. 
• Erhöhung der Einnahmen

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  Können Sie die Immobilie mit dem negativen Cashflow entwickeln/umgestalten? Z.B. durch eine Renovierung können Sie die Immobilie modernisieren und so die Mieteinnahmen erhöhen. Auch kann oft sehr leicht eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete durchgeführt werden. Wenn alle anderen Faktoren gleich bleiben und sich lediglich Ihre Mieteinnahmen erhöhen, dann erhöht sich auch der Cashflow Ihrer Immobilie. 
• Einbringung von zusätzlichem Eigenkapital

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  Prüfen Sie, ob Sie mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können. Eine Immobilie, die mit einer Fremdfinanzierung von 100 % einen knapp negativen Cashflow aufweist, weist bei einer Finanzierung mit 80 % Fremdkapital höchstwahrscheinlich einen besseren Cashflow auf.

Folgendes Rechenbeispiel soll die Auswirkung von Fremdkapital auf den Cashflow verdeutlichen:

Wo kann ich in desk.immo den Cashflow berechnen?