Welche Nebenkosten können beim Immobilienkauf entstehen?

In diesem Artikel befassen wir uns mit den Nebenkosten oder auch "Kaufnebenkosten" bzw. "Anschaffungsnebenkosten", die beim Kauf einer Immobilie, wie einem Haus oder einer Wohnung, entstehen können. Folgende Fragen werden dabei gestellt:

Was sind Nebenkosten?

Als Nebenkosten werden die Kosten bezeichnet, die für die Übertragung einer Immobilie (z.B. Hauskauf oder Wohnungskauf) von einem zum nächsten Eigentümer neben dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis anfallen sowie die Kosten, die zum Erhalt der Immobilie beitragen. Hierzu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten oder auch die Grundbuchkosten der Baufinanzierung. Wenn der Verkauf über einen Makler stattfindet, dann fallen auch noch Courtagekosten für seine Arbeit an.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf können nicht genau vorhergesagt werden, da diese von unterschiedlichen Faktoren, wie z.B. der Standort der Immobilie, abhänging sind. Grob geschätzt können Sie mit ca. 10 % -15 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten rechnen.

Welche Arten von Nebenkosten können beim Immobilienkauf anfallen?

Die Kaufnebenkosten können in zwei Klassen unterteilt werden: Obligatorische Nebenkosten, welche grundsätzlich bei einem Immobilienkauf entstehen und abhängige Nebenkosten, die je nach Situation hinzukommen können. 

Obligatorisch anfallende Nebenkosten:

• Notarkosten

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  Um den Käufer einer Immobilie vor unüberlegten Aktionen zu schützen, wird in Deutschland eine notarielle Beglaubigung durch einen Notar für den Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben. Dementsprechend müssen auch die Notarkosten beim Immobilienkauf berücksichtigt werden. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis sowie der Höhe des Kredits bei Ihrer Bank. In den Notarkosten in Höhe von 1 % - 2 % des Kaufpreises sind in der Regel die Beurkundung des Kaufvertrags, die Bestellung einer Grundschuld sowie die Beratungs- und Vollzugstätigkeiten enthalten und werden wenige Tage nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar fällig. 
• Grundbuchkosten

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  Um in Deutschland eine Immobilie zu besitzen, ist eine Eintragung in das Grundbuch zwingend erforderlich. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle Beurkundungen über die Grundstücksrechte verzeichnet sind (z.B. Grundschuld, Eigentum, Hypothek). Die Führung des Grundbuchs obliegt den Grundbuchsämtern, in der Regel Amtsgerichte. Die Eintragung im Grundbuch wird ebenfalls vom Notar veranlasst.
  Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, dann sollten Sie sich unbedingt über die einhergehenden rechtlichen Verpflichtungen informieren, die beim Kauf des Grundstücks auf Sie als neuer Eigentümer übergehen. Diese Informationen können Sie mit einem Auszug aus dem Grundbuch erhalten. Zusätzlich zu den Kosten für den Notar, der die Eintragung veranlasst, müssen auch Gebühren beim Grundbuchamt entrichtet werden. Diese liegen bei ca. 0,5 % des Kaufpreises. 
• Grunderwerbsteuer

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  Die Grunderwerbsteuer wird direkt nach dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses fällig und ist abhängig vom jeweiligen Bundesland. Der Steuersatz bewegt sich je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Weitere Informationen zur Grunderwerbsteuer sowie die genauen Steuersätze können Sie in unserem FAQ-Artikel "Was ist eine Grunderwerbsteuer und wie hoch fällt diese aus?" finden. Aufgrund der unterschiedlichen Steuersätze fallen die Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen voraussichtlich höher als bei einem vergleichbaren Objekt in Bayern oder Rheinland-Pfalz. 

Abhängige Nebenkosten:

• Maklercourtage

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  Wenn ein Makler bei der Immobiliensuche eingesetzt wird, dann muss bei den Kaufnebenkosten auch die Maklercourtage berücksichtigt werden. Das neue Bestellerprinzip gibt zwar vor, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der diesen beauftragt hat, allerdings gilt dies nicht bei Immoblienverkäufen. Hierbei werden die Courtagekosten alleine vom Käufer getragen. Für die Makler werden vom Maklerverband bestimmte Richtwerte für die Höhe der Courtage vorgegeben, eine rechtliche Verpflichtung diese einzuhalten besteht jedoch keine.
  Aus diesem Grund können die Maklerkosten gerade bei sehr niedrigen oder auch sehr hohen Kaufpreise sehr unterschiedlich ausfallen und von den vorgegebenen Sätzen abweichen. Zusätzlich wird die Höhe der Provision für die Vermittlung der Immobilie zwischen Makler und Kunde verhandelt. Bevor Sie also einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragen, sollten Sie die Höhe der Maklergebühren entweder vertraglich festgehalten oder eine Obergrenze gesetzt werden. Die Kosten für den Makler belaufen sich meist bei 6 % bis 7 % des Kaufpreises und werden direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig. 
• Mögliche Modernisierungskosten

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  Je nachdem wie der Zustand der Immobilie ist oder Sie Ihre eigenen Ansprüche umsetzen möchten, sind noch Renovierungs- bzw. Modernisierungsarbeiten notwendig, deren Kosten ebenfalls zu den Kaufnebenkosten Ihrer Immobilie zählen. Besonders bei älteren Gebäuden ist es meistens notwendig z.B. die Dämmung der Außenwände oder die Fenster zu modernisieren. Aufwand und Kosten der Modernisierung sollten unbedingt vor dem Immobilienkauf berechnet und einkalkuliert werden. Auch bei Neubauten kann es unter Umständen sein, dass Nebenkosten (für z.B. Pflasterarbeiten oder Gartenbepflanzung) anfallen. 
• Umzugskosten

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  Auch die Kosten für den Umzug in die neue Immobilie sollten als Nebenkosten einberechnet werden. Diese fallen z.B. für notwendige Renovierungen oder für neue Möbel an.  
• Finanzierungsnebenkosten

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  Wenn Sie beim Kauf der Immobilie, wie fast alle "Häuslebesitzer", auf Fremdkapital angewiesen sind, dann sollten Sie auch die Kosten für die Zinsen als Nebenkosten betrachten. Denn diese zahlen Sie nicht zur Tilung, sondern als Leihgebühr an die Bank. Hierbei wird allerdings zwischen Sollzins und Effektivzins unterschieden. Den Effektivzinssatz sollten Sie bei der Berechnung sämtlicher Nebenkosten nicht vernachlässigen. Während der Sollzins nur die Kosten für das Leihen des Geldes bei der Bank ausweist, zeigt der Effektivzons, welche weiteren Gebühren (wie z.B. der Auszahlungskurs, die Zinsbindung und Tilgung) auf Sie Monat für Monat zukommen. Dies ist also der Zinssatz, den Sie über die gesamte Zinsbindungsdauer hinweg an die Bank zahlen müssen. Um ein Kreditangebot zu vergleichen, rechnen Sie stets mit dem Effektivzinssatz und den zusätzlichen, einmaligen Gebühren. Nur können Sie wirklich das beste Angebot für sich herausfinden. 

Nach dem Immobiliekauf fortlaufende Nebenkosten

Auch nach dem Immoblienkauf fallen weiterhin Nebenkosten an. Diese haben zwar keinen Ausschlag auf die Finanzierung mehr, müssen aber dennoch berücksichtigt werden, da diese regelmäßig nach dem Kauf anfallen werden und sich somit auf Ihr monatliches Budget auswirken. Zu diesen Kosten zählen:

• jährliche Grundsteuer
• monatliche Gebühren für Strom und Abwasser
• Gebühren für Müllentsorgung
• Versicherungsbeiträge (z.B. Gebäudeversicherung)

Wie sollten die Nebenkosten finanziert werden?

In der Regel belaufen sich die Kaufnebenkosten auf 10 % -15 % des Kaufpreises, weswegen es für die Finanzierung ungemein hilfreich ist, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen können. Eine Vollfinanzierung, also eine Finanzierung bei der die Nebenkosten ebenfalls komplett durch Fremdkapital abgedeckt werden, sind bei den Kreditgebern im Allgemeinen nicht gerne gesehen. Der Grund dafür liegt darin, dass dem geliehenen Geld keine Werte als Sicherheit gegenüber stehen. Der Teil des Geldes, der für die Nebenkosten ausgegeben wird, ist nach dem Kauf der Immobilie weg, weswegen das Finanzierungsrisiko für den Geldgeber erhöht ist und er sein Kapital nur ungern oder zu erhöhten Zinsen verleihen wird.