Welche Regelungen gelten für Makler und deren Provision?

Seit Einführung des Bestellerprinzips ist bei einer Vermietung der Vermieter für die Bezahlung des Maklers zuständig und muss dessen Provision übernehmen. In dem folgenden Artikel möchten wir Ihnen die Maklerprovision und die Änderungen näherbringen, die seit Dezember 2020 gelten. 

Wann ist es für einen Immobilienmakler erlaubt eine Provision zu verlangen?

Die Grundvoraussetzungen für den Anspruch des Maklers auf eine Provision sind im BGB unter §652 beschrieben. Dieser Paragraph besagt, dass

• ein wirksamer Maklervertrag geschlossen worden sein muss.
• der Makler die Maklertätigkeit nachweislich erbracht hat.
• ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag für die Immobilie abgeschlossen wurde.
• die Maklertätigkeit die Ursache für den Vertragsabschluss war.
• der Vertrag im Nachhinein aufgrund eines Mangels nicht unwirksam ist.

Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn der Verkäufer oder Vermieter einen Makler beauftragt oder wenn ein Kauf- oder Mietinteressent eine angebotene Immobilie besichtigen möchte und die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert hat. Der jeweilig vereinbarte Maklervertrag ist dann die Basis für den Provisionsanspruch.

Wer muss seit Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietung die Bezahlung des Maklers bzw. dessen Provision übernehmen?

Lange Zeit gab es keine Regelung, wer die Maklerprovision übernehmen muss, weswegen die Kosten meist vom Mietinteressenten bzw. vom Käufer der Immobilie  getragen werden mussten. Ausnahmen bestanden nur, wenn eine Immobilie schwer vermittelbar war und der Verkäufer/Vermieter dem Interessenten entgegenkommen musste. Durch Einführung des Bestellerprinzips am 01.06.2015 hat sich dies jedoch geändert. Seither bezahlt derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat, was meist der Vermieter ist.

Dies ist natürlich günstig für die Mieter im Allgemeinen, da sie ohne zusätzliche Gebühren eine Wohnung anmieten können. Gleichzeitig entsteht durch die Verschiebung der Kosten auf den Vermieter ein anderes Problem. Es werden seit Einführung des Bestellerprinzips weniger Wohnungen vermietet, was das Angebot verknappt. Meist werden Wohnungen direkt an einen Nachmieter vermietet ohne vorher auf dem offenen Markt gelandet zu sein. Manche Vermieter versuchen auch durch hohe Abstandszahlungen, z.B. für eine Einbauküche, die Kosten für den Makler auf den Mieter abzuwälzen, was gesetzlich allerdings nicht zulässig ist! Ein weiterer Grund für die Knappheit an freien Mietwohnungen liegt darin, dass viele Immobilienbesitzer ihre Immobilie lieber verkaufen statt zu vermieten. Dies hängt zum Einen mit den aktuell sehr hohen Verkaufspreisen am Markt und zum Anderen mit der Mietpreisbremse zusammen, die die Mieten nach oben hin deckelt.

In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg wird die Provision für den Makler aktuell hauptsächlich vom Käufer getragen. In den anderen Bundesländern teilen sich der Käufer und der Verkäufer die Maklerprovision. Durch eine Einigung auf das sogenannte "Wohnpaket" (August 2019) will der Gesetzgeber dafür sorgen, dass bundesweit eine einheitliche und faire Teilung der Maklerprovision erfolgt.

Wer hat bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie nach Einführung des Wohnpakets die Provision des Maklers zu tragen? (Stand 07/2020)

Ein reines Bestellerprinizip wie es manche Politiker gefordert haben, wird der Gesetzgeber nicht umsetzen. Während unterschiedliche Vorschläge (Deckelung der Maklerprovision auf unter 2 % des Kaufpreises oder über einen Freibetrag für die Kaufnebenkosten bei der Grunderwerbsteuer) diskutiert wurden, hat die große Koalition aus CDU und SPD die Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer in das sogenannte Wohnpaket aufgenommen. Mit der Einführung des Gesetzes zur "Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" soll vorallem den Immobilienkäufern geholfen werden, die in Bremen, Berlin, Hamburg. Brandenburg und Hessen bisher noch die gesamte Maklerprovision zahlen müssen.

Wann tritt die Neuregelung zur Maklerprovision in Kraft?

Das neue Gesetz gilt ab dem 23.12.2020.

Von wem muss die Maklerprovision ab dem 23.12.2020 zukünftig getragen werden?

Gemäß der gesetzlichen Neuregelung kommen künftig 3 Varianten in Frage:

• Variante1: Es wird ein Vertrag zwischen dem Makler, dem Verkäufer und dem Käufer geschlossen und dabei vorweg eine Doppelprovision vereinbart. (§656c BGB)

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  Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird dies zukünftig die am meisten genutzte Form einer Provisionsvereinbarung sein. Dabei tragen sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils 50 % der Maklercourtage beim Immobilienkauf. Hierbei kann ein Makler in einen Konflikt geraten, da er sowohl die Interessen des Käufers als auch die Interessen des Verkäufers vertritt und diese zum Teil entgegen gesetzt sind.
• Variante2: Es wird ein Vertrag zwischen dem Makler und einer Partei (i.d.R. mit dem Verkäufer) geschlossen. Darin verpflichtet sich der Verkäufer die volle Courtage zu übernehmen, aber holt sich einen Teil beim Käufer im Nachgang wieder. (§656d BGB)

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  Über den Kaufvertrag kann der Verkäufer mit dem Käufer eine Beteilung an der Provision des Maklers vereinbaren. Der Anteil des Käufers darf hierbei aber nur maximal so hoch wie der Anteil des Verkäufers sein. Der Verkäufer muss also mindestens 50 % (oder mehr) der Provision übernehmen.
• Variante3: Die komplette Maklerprovision wird nur von einer Partner übernommen.

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  Einen Zwang zur Doppelprovision gibt es auch nach dem 23.12.2020 nicht. Die Provision wird dabei von nur vom Käufer oder Verkäufer getragen. Bei dieser Variante bestehen zwei Möglichkeiten:
  • Wenn der Verkäufer einen Makler mit der Suche nach einem Käufer beauftragt, dann zahlt der Verkäufer die komplette Maklerprovision (Innenprovision).
  • Wenn der Käufer einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt hat, dann zahlt der Käufer die komplette Maklerprovision (Außenprovision). Dies gilt auch, wenn der Makler die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht aquiriert (an der Hand) hatte.

Die Abwälzung der Provision auf den Käufer wirkt sich negativ für ihn aus, da sich durch die anteilige Übernahme der Provision nicht nur die Notar- sondern auch die Grundbuchkosten erhöhen.

Welche Verträge sind von dem Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision betroffen?

Das neue Gesetz betrifft ausschließlich Maklerverträge, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist. Als Verbraucher werden natürliche Personen definiert, die einen Vertrag für den rein privaten Zweck abschließen möchten (§13 BGB). Die neue Regelung greift beim Kauf einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte, auch wenn diese bereits vermietet sind. Immobilienverkäufe unter Unternehmern sowie unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind von dieser Regelung befreit. Das Gesetz soll zur Entlastung der Verbraucher beitragen, die eine Immobilie für die Eigennutzung oder zum Vermögensaufbau erwerben möchten. Eine Privilegierung von Investoren und Unternehmen, die mit Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken handeln möchten, wird ausdrücklich vermieden. Verbraucher, die auf der Suche nach einem Grundstück für den Bau eines Eigenheims sind, wurden hierbei leider nicht bedacht, was nicht nur ein Kritikpunkt des neuen Gesetzes ist.

Gibt es neue Formvorschriften, wie ein Maklervertrag abgeschlossen werden muss?

Die Vereinbarung eines Maklervertrags, der im Zuge eines Verkaufs oder Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung abgeschlossen wurde, muss schriftlich in Textform erfolgen. Der Maklervertrag kann hierbei auch sowohl per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp abgeschlossen werden. Wichtig ist hierbei, dass der Name des Autraggebers zusammen mit dem Vertrag gut lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgelegt sein muss. Ein Abschluss durch schlüssiges Handeln oder mündlich ist nicht mehr möglich.

Existiert nach dem neuen Gesetz eine Regelung, die besagt, wer zuerst die Maklerprovision bezahlen muss? Käufer oder Verkäufer?

Wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, dann muss der Verkäufer zuerst die Zahlung an den Makler leisten und dies auch entsprechend nachweisen. (§656d BGB). Findet keine Abwälzung statt, muss der Verkäufer dies auch nicht nachweisen. Auch wenn eine Doppelprovision mit dem Makler vereinbart wurde, ist es irrelevant, wer zuerst die Provision bezahlt (§656c BGB).

Existieren im neuen Gesetz eine Regelung, die besagt, wie hoch eine Maklerprovision maximal ausfallen darf?

Das Gesetz gibt beim Verkauf einer Immobilie keine maximale Höhe für die Maklerprovision vor. Wie hoch die Provision ausfällt, ist letztlich vom Verhandlungsgeschick des Maklers und des Verkäufers abhängig. Die dem Käufer berechnete Provision darf jedenfalls nicht höher ausfallen.

Wie hoch darf die Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern ausfallen?

Wie zuvor beschrieben, ist die Höhe der Provision beim einem Immobilienverkauf in Deutschland noch frei verhandelbar. Es gibt dahingehend keinerlei gesetzliche Vorgaben. Bei der Vermietung darf die Maklerprovision allerdings nur maximal 2 Nettokaltmieten zzgl. Umsatzsteuer betragen und ist vom Auftraggeber des Maklers zu bezahlen.

Durch das in Kürze in Kraft tretende Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision findet für die Käufer bei der Begleichung der Courtage in vielen Bundesländern eine Entlastung statt, da diese nur noch 50 % statt wie zuvor 100 % der Provision übernehmen müssen. Bis dahin gilt noch nachstehende Tabelle, woran sich Eigentümer und Makler im jeweiligen Bundesland orientieren können.

Wie kann ich die Maklerprovision berechnen?

Für die Dienstleistung des Maklers fällt eine sogenannte Provision an, die vom Käufer oder Verkäufer oder beiden zusammen übernommen werden muss. Die Berechnung erfolgt auf Basis des im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreises. Wenn Sie also z.B. eine Provision von 7 % plus Umsatzsteuer vereinbart haben, dann müssen Sie bei einem Kaufpreis von 150.000 € einen Betrag von 10.500 € zzgl. Umsatzsteuer an Maklerprovision zahlen. Ein Rücktritt vom Maklervertrag ist in Deutschland grundsätzlich nach 14 Tagen möglich.

Kann über eine Maklerprovision verhandelt werden?

Handelt es sich um eine Vermietung, dann ist die Provision auf maximal 2 Nettokaltmieten gedeckelt, weswegen hier nur wenig Spielraum für Verhandlungen mit dem Makler besteht. Meist deckt der Betrag gerade die Kosten des Maklers ab.

Anders sieht dies beim Immobilienverkauf aus. Wenn die Immobilie leicht und zu einem guten Preis verkäuflich sowie der Aufwand bei der Interessentensuche eher gering ist, dann lassen die meisten Makler mit sich reden und vereinbaren eine niedrigere Provision. Ist eine Immobilie eher schwer verkäuflich, dann kann der Käufer davon profitieren und eine geringere Provision aushandeln.

Kann die Maklerprovision von einem Käufer oder Mieter umgangen werden?

In manchen Fällen kommt es vor, dass Miet- oder Kaufinteressenten sich direkt mit dem Verkäufer bzw. Vermieter in Verbindung gesetzt haben, um die Provision des Maklers zu umgehen. Beachten Sie, dass auch nach Auslaufen des Maklervertrags ein Zahlungsanspruch nicht erlischt. Wenn Sie also nach Ablauf des Maklervertrags den Eigentümer kontaktieren und die Immobilie erwerben, dann müssen Sie dennoch die Provision an den Makler bezahlen, sofern dieser nachweisen kann, dass er diese rechtswirksam vermittelt hat.

Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?

Wann eine Zahlung der Provision fällig wird, ist in den AGBs des Immobilienmaklers festgeschrieben. Meist muss diese nach Abschluss eines Miet- oder notariell beglaubigten Kaufvertrags bezahlt werden. In der Regel gilt ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tage nach Vertragsunterschrift. Verkäufer müssen die Provision erst nach Eingang der Zahlung des Kaufpreises bzw. dessen Fälligkeit entrichten.

Mit der Neuregelung im Dezember 2020 ist der Verkäufer bei Abwälzung auf den Mieter verpflichtet, seinen Anteil an der Provision als erstes zu zahlen und diese Zahlung beim Käufer nachzuweisen. Erst dann muss der Käufer seinen Anteil an der Provision begleichen. Wurde eine Doppelprovision mit dem Makler vereinbart, dann gibt es keine Vorgabe, die regelt, in welcher Reihenfolge die Bezahlung erfolgen muss.

Wann ist eine Maklerprovision nicht berechtigt?

Wenn die am Anfang genannten Bedingungen vom Makler nicht erfüllt worden sind, dann sind Sie berechtigt, die zuviel gezahlte Provision zurückzufordern. Wenn z.B. ein Makler den Verbraucher nicht rechtskonform über das Widerrufsrecht des Maklervertrags aufgeklärt hat, dann ist dieser Vertrag nicht wirksam zustande gekommen und der Verbraucher kann die gezahlte Provision einklagen bzw. Einspruch dagegen erheben. Liegt die Provision über der ortsüblichen Maklerprovision dann kann unter bestimmten Umständen ein Teil der Provision beanstandet werden ( OLG Frankfurt 19 U 61/99 vom 15.09.1999).

Durch die Neuregelung der Maklerprovision beim Immobilienkauf kann ab dem 23.12.2020 eine zwischen dem Makler und dem Verkäufer vereinbarte, provisionsfreie Tätigkeit nicht mehr nachträglich dem Käufer berechnet werden. Ab diesem Datum gilt: Wenn der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags vereinbart, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, dann kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen (§656c BGB).