Was ist ein Baulastenverzeichnis und was muss ich darüber wissen?

Wie der Name schon sagt, werden im Baulastenverzeichnis sämtliche Baulasten eines bestimmten Grundstücks festgehalten. Als Baulast werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegen über der Baubehörde bezeichnet. Dabei wird der Eigentümer verpflichtet, auf seinem Grundstück bestimmte Dinge zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen. Dies ist insofern wichtig, als dass sich die Baulast beim Immobilienkauf automatisch auf den Käufer überträgt. Das Baulastenverzeichnis wird in Deutschland von den Städten, Gemeinden bzw. Landkreisen geführt.

Im nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen erklären, was genau sich hinter dem Baulastenzeichnis verbirgt und wieso dieses beim Kauf oder bei der Bewertung einer Immobilie unbedingt beachtet werden muss. 

Was genau wird im Baulastenverzeichnis aufgenommen?

Im Baulastenverzeichnis werden sämtliche Baulasten eines bestimmten Grundstücks festgehalten. Als Baulast werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen bezeichnet, die immer dann eingetragen werden, wenn ein Bauvorhaben nach den gesetzlichen Vorgaben nicht realisiert werden kann. Damit das Vorhaben dennoch von der Baubehörde akzeptiert wird, können Sie sich als Bauherr mit Ihren Nachbarn kurzschließen und deren Grundstück in die Planung Ihres Vorhabens einbeziehen. Die häufigsten Baulasten sind:

• Abstandsflächenbaulast

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  Diese Art der Baulast kommt in Deutschland am häufigsten vor. Sie regelt, dass ein Grundstückseigentümer bestimmte Flächen seines Grundstücks nicht bebauen darf, um die Abstandsflächen zum Nachbar einzuhalten.
• Erschließungsbaulast

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  Die Erschließungsbaulast besagt, dass Baugrundstücke immer von einer öffentlichen Verkehrsfläche aus erreichbar sein müssen. Dies kann eine Zuwegung für Fahrzeuge aber auch die Netze zum öffentlichen Versorger für Abwasser, Gas oder Strom betreffen. Hat ein Grundstück keine Möglichkeit sich daran anzuschließen, dann kann eine Erschließungsbaulast auf dem Nachbargrundstück eingetragen werden, dem der Eigentümer dieses Grundstücks zustimmen muss.
• Stellplatzbaulast

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  Bei der Stellplatzbaulast wird ein Grundstückseigentümer verpflichtet, die Nutzung von Stellflächen für Fahrzeuge von Dritten auf seinem Grundstück zu akzeptieren. So können - vor allem in Innenstädten - die erforderliche Anzahl an vorgeschriebenen Stellplätzen nachgewiesen werden. Dafür, dass der Bauherr das fremde Grundstück nutzen darf, wird in der Regel ein Entgelt vereinbart.
• Vereinigungsbaulast

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  Mit der Vereinigungsbaulast werden mindestens zwei nebeneinander liegende Grundstücke im Baurecht als eine Einheit angesehen und behandelt. Die Eigentumsrechte sind dabei natürlich nicht betroffen.
• Anbaubaulast

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  Die Anbaubaulast schreibt vor, dass ein Bauherr sein eigenes Gebäude direkt an das Gebäude des Nachbarn anbauen muss.

Zu welchem Zeitpunkt sollten Sie das Baulastenverzeichnis einsehen?

Nicht nur bei einem Neubau spielt das Baulastenverzeichnis eine große Rolle. Auch beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags das Baulastenverzeichnis ansehen. Denn zum Einen gehen die Baulasten eines Grundstücks auf den Käufer über und zum Anderen kann sich eine Baulast möglicherweise wertmindernd auf eine Immobilie auswirken.

Um den Wert einer bestehenden Immobilie richtig einschätzen zu können, sollten auch Verkäufer noch einmal genau überprüfen, welche Baulasten für das zu verkaufende Grundstück eingetragen sind.

Wo kann das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?

Um das Baulastenverzeichnis einsehen zu können, müssen Sie sich an die Baubehörde der jeweiligen Kommune wenden. Diese führen das Baulastenverzeichnis und gewähren Einblick in dieses. Dabei sollte aber beachtet werden, dass jedes Bundesland seine eigenen gesetzlichen Regelungen hinsichtlich dem Baulastenverzeichnis besitzt. Wer in Bayern ein Grundstück auf Baulasten überprüfen möchte, der benötigt einen Auszug aus dem Grundbuch. Denn die dortigen Baubehörden tragen Baulasten als Grunddienstbarkeit im Grundbuch statt in ein Baulastenverzeichnis ein.

Wer hat das Recht das Baulastenverzeichnis einzusehen?

Neben den Eigentümern selbst kann auch ein Kaufinteressent ein berechtigtes Interesse haben, das Baulastenverzeichnis für ein bestimmtes Grundstück einzusehen. Nur so kann er Klarheit über mögliche Baulasten des zukünftigen Grundstücks erhalten. Deswegen erlaubt die Baubehörde auch Nicht-Eigentümern die Einsicht in das Verzeichnis. Voraussetzung hierfür ist meist allerdings eine Vollmacht des derzeitigen Grundstückeigentümers.

Alternativ können Sie auch mit dem derzeitigen Eigentümer vereinbaren, dass dieser für Sie die Einsicht beantragt und Sie einen Auszug des Lastenverzeichnisses erhalten. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie sollten Sie sich grundsätzlich nicht auf die schlichte Aussage des Vorbesitzers verlassen. Dies stellt keine Garantie dar, dass nicht doch eine Baulast besteht, die Sie als Käufer dann einhalten müssen. Sollte er Ihnen zu Unrecht versichert haben, dass keine Baulast besteht, dann können Sie zwar Mängelansprüche gegen den Verkäufer erheben, aber die Baulast gilt dennoch weiterhin. Um also Überraschungen (Nutzungseinschränkungen und die damit einhergehende Wertminderung) zu vermeiden, sollten Sie sich vor dem Kauf unbedingt einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis geben lassen.

Mit welchen Kosten muss ich für die Einsicht in das Baulastenverzeichnis rechnen?

Die Kosten für die Einsicht in das Baulastenverzeichnis werden von der jeweiligen Kommune festgelegt und können unter den unterschiedlichen Kommunen variieren. Wenn Sie vor Ort eine persönliche Einsicht vornehmen, dann ist dies oft gänzlich ohne Kosten verbunden. Auch für eine telefonische Auskunft werden von der Behörde meist keine Gebühren veranschlagt.

Wenn Sie allerdings einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern, dann fallen bei jeder Kommune Gebühren an. Die Anforderung eines Auszugs bei der Stadt Köln schlägt z.B. mit bis zu 150 € zu Buche. In Hannover sind es derzeit lediglich 20 € und in Stuttgart wird je angefangener Viertelstunde Bearbeitungszeit eine Gebühr in Höhe von 41,40 € berechnet.

Worin liegt der Unterschied zwischen dem Grundbuch und dem Baulastenverzeichnis?

Im Allgemeinen können Nutzungsrechte an Grundstücken sowohl im Baulastenverzeichnis als auch im Grundbuch eingetragen werden. Jedoch gibt es einen grundlegenden Unterschied zwischen den beiden Verzeichnissen.

Das Grundbuch dokumentiert primär die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist ein öffentliches Verzeichnis. Es wird vom Grundbuchamt geführt, welches dem Amtsgericht untersteht. Zusätzlich zu den Eigentumsverhältnissen werden im Grundbuch auch Nutzungs- und/oder Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte an einem Grundstück festgehalten. Auch werden Grundschulden bei finanzierten Immobilien sowie spezielle Rechte wie ein unter Nachbarn vereinbartes Wegerecht im Grundbuch dokumentiert.

Das Baulastenverzeichnis wiederrum dokumentiert nur die Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauhörde. Es wird von den Städten, Gemeinden und Landkreisen geführt und gibt Auskunft darüber was ein Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück durchführen darf oder zu unterlassen hat.