Was muss ich über das Wegerecht wissen?

Wenn Sie eine Immoblie erwerben, die keinen eigenen Zugangsweg besitzt und nur über das Grundstück eines Nachbars erreichbar ist, dann werden Sie zwangsläufig mit dem Wegerecht konfrontiert. Mit dem Wort "Wegerecht" wird das Recht beschrieben, das Eigentum eines anderen Eigentümers zu betreten, um darüber zum eigenen Eigentum zu gelangen. 

Was bedeutet "Wegerecht"?

Mit "Wegerecht" wird das Recht bezeichnet, das Grundstück eines anderen zu betreten, um auf das eigene, anliegende Grundstück zu gelangen. Es entsteht, wenn z. B. ein Grundstück in zwei Grundstücke aufgeteilt wird und einer der beiden Grundstückseigentümer keinen eigenen Zugang zu einem öffentlichen Weg besitzt. Es wird dabei zwischen herrschendem und dienenden Grundstück unterschieden. Ein Grundstück wird als dienendes Grundstück bezeichnet, wenn dieses vom anderen Grundstückseigentümer durchlaufen werden muss und einen Zugang zum öffentlichen Wegenetz besitzt. Ein Grundstück ohne Zugang zu öffentlichen Wegen wird als herrschendes Grundstück oder auch Hinterlegergrundstück bezeichnet.

Das Wegerecht wird grundlegend in zwei Arten unterteilt: Das Gehrecht und das Fahrrecht. Liegt lediglich ein Gehrecht vor, dann darf das Grundstück nur zu Fuß überquert werden. Gilt stattdessen ein Fahrrecht, dann darf auch ein Fahrzeug wie ein Auto bei der Überquerung verwendet werden.

Die Begründung eines Wegerechts kann sowohl privatrechtlicher als auch öffentlich-rechtlicher Natur sein. Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht wird von der zuständigen Gemeinde oder der Stadtverwaltung festgelegt und besagt, dass ein Grundstückseigentümer beispielsweise einen Parkplatz für einen Nachbar bereitstellen muss. Es wird stets als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Die Begründung eines privatrechtlichen Wegerechts kann hingegen auf unterschiedlichen Wegen erfolgen:

• Schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Eigentümern

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  Die Vereinbarung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Sie gilt nur für die beiden unterzeichnenden Parteien. Wenn eine der beiden Parteien sich entschließt sein Grundstück zu verkaufen, dann erlischt diese Vereinbarung automatisch und der neue Eigentümer kann sich nicht mehr darauf berufen.
• Bestellung einer Grunddienstbarkeit

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  Mit der Bestellung einer Grunddienstbarkeit wird für das dienende Grundstück ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Die Grunddienstbarkeit hat so auch im Falle eines Verkaufs eines der beiden Grundstücke weiterhin Bestand und ist nicht an eine der beiden Parteien gebunden. Sie führt automatisch zu mehr Rechtssicherheit und kann im Streitfall eine Unerreichbarkeit des herrschenden Grundstücks verhindern.

In welchen Fällen kommt man mit dem Wegerecht in Berührung?

Nachfolgend haben wir Ihnen einige Fälle zusammengestellt, bei denen Sie mit dem Wegerecht in Berührung kommen können.

In welchem Zusammenhang steht das Wegerecht mit dem Gewohnheitsrecht und der Duldung?

Besitzt ein Grundstück keinen eigenen Zugang zu einem öffentlichen Weg, dann kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Notwegerecht beim Eigentümer des dienenden Grundstücks einfordern. Gemäß §917 BGB ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet, den Notweg zu dulden. Kommt der Eigentümer des dienenden Grundstücks seiner Pflicht nicht nach, dann darf das dienende Grundstück dennoch nicht einfach überquert werden. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks muss den Weg über das Gericht gehen und sein Recht einklagen. Nach §918 BGB erlischt die Pflicht zur Duldung, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks die bisherige Zufahrt zum öffentlichen Weg willkürlich aufgehoben hat. Liegt kein Notwegerecht vor, dann gilt keine Pflicht zur Duldung. Es steht beiden Parteien dann frei, wie und zu welchen Konditionen ein Wegerecht vereinbart wird. 

Das Gewohnheitsrecht reicht für das Verlangen nach Duldung nicht aus. Es muss eine entsprechende Vereinbarung zwischen beiden Parteien getroffen werden oder ein Notwegerecht vorliegen. Ein Gewohnheitsrecht entsteht, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Immobilie jahrelang nur über das dienende Grundstück erreicht hat und dessen Eigentümer dies geduldet hat. Der Eigentümer des dienenden Grundstück kann die Überquerung allerdings jederzeit untersagen und die Duldung entziehen.

Was sollte in einer schriftlichen Wegerechtsvereinbarung u.a. festgehalten werden?

Neben den Arbeiten zur Räumung und Pflege der Zuwegung fallen auch Kosten für die Instandhaltung an. Es muss unbedingt festgehalten werden, wer sich mit welchem Anteil an den Gesamtkosten für die Instandhaltung oder auch am Neubau der Zufahrt zu beteiligen hat. Des Weiteren sollte auch geklärt werden, wer von den jeweiligen Eigentümern wann für die Räumung von Schnee und Eis im Winter zuständig ist. Um generell spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zwischen beiden Parteien zu vermeiden, sollten alle Rechte und Pflichten stets schriftlich festgehalten werden!

Darüber hinaus sollten sich beide Eigentümer verpflichten, die gemeinsamen Wege pfleglich zu behandeln sowie die getroffenen Vereinbarungen über das Wegerecht einzuhalten. Ein eingeräumtes Wegerecht bedeutet nicht, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks dieses auf beliebige Weise ausüben darf. Er darf zum Beispiel sein Kraftfahrzeug nicht einfach auf der Zuwegung parken oder das auf der Zuwegung befindliche Eigentum des dienenden Grundstückeigentümers beschädigen oder beeinträchtigen. Etwaige Parkflächen sollten immer in der Vereinbarung festgehalten und entsprechend per Markierung gekennzeichnet werden.

Für die Einschränkung seines Grundstücks kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Geld- oder Notwegerente als Nutzungsentschädigung verlangen, die der Eigentümer des herrschenden Grundstücks entsprechend zu entrichten hat. Ein Notwegerecht kommt zustande, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Immobilie ausschließlich nur über das dienende Grundstück erreichen kann. Nach §917 BGB darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Freigabe des Weges nicht verweigern, ist aber berechtigt, dafür eine Notwegerente als Entschädigung vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu verlangen. Je mehr die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das eingeräumte Wegerecht eingeschränkt wird desto höher kann die Entschädigung angesetzt werden.

Wie erfolgt die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch?

Wenn eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen soll, dann spricht man von einer sogenannten Grunddienstbarkeit. Diese wird im Grundbuch unter Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgt über einen Notar, der die Eintragung für beide Parteien beim Grundbuchamt beantragt. Für die Eintragung benötigt der Notar unter anderem eine Bewilligungserklärung vom Eigentümer des dienenden Grundstücks sowie ein Lageplan, der den Verlauf des Wegerechts auf dem Grundstück aufzeigt.

In der Regel werden beim Notar auch die Vereinbarungen hinsichtlich der Art der Nutzung sowie des nutzenden Personenkreises genau festgehalten und notariell beglaubigt. Was in der individuellen Vereinbarung alles enthalten sein sollte, können Sie im vorherigen Absatz ("Was sollte u. a. in einer schriftlichen Wegerechtsvereinbarung festgehalten werden?") nachlesen.

Hat ein Wegerecht Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks?

Ja, in den meisten Fällen. Ein Wegerecht lässt den Wert eines dienenden Grundstücks in der Regel sinken, da dieses einen Teil seiner Fläche für das herrschende Grundstück bzw. für dessen Zuwegung bereitstellen muss. Die Bereitsstellung der Fläche für die Zuwegung schmälert die Nutzungsfläche des dienenden Grundstücks und somit auch dessen Wert. Aus diesem Grund muss das Wegerecht grundsätzlich bei der Bewertung eines Grundstücks berücksichtigt werden. Da der Wert des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht niedriger ausfällt, kann zum Ausgleich eine Nutzungsentschädigung in Form einer Wegerente vereinbart werden. Diese steht dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zu, die Höhe und die Zahlungshäufigkeit hängen jedoch von der getroffenen Vereinbarung ab, die beide Parteien unter sich ausmachen.

Der Wert des herrschenden Grundstücks (ohne eigenen Zugang) kann sich im Gegensatz zum Wert des dienenden Grundstücks bei einer Teilung des Gesamtgrundstücks steigern, da sich dieses zu dessen Gunsten auswirkt. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Wegerecht im Grundbuch eingetragen wird. Durch die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit erhält der Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine rechtliche Absicherung, so dass er immer zu seinem Grundstück gelangen kann. Dies ist ein Vorteil, sofern das herrschende Grundstück später mal verkauft werden soll. Wurde das Wegerecht lediglich durch eine privatrechtliche Vereinbarung vereinbart, dann wirkt sich das eher negativ auf den Wert des herrschenden Grundstücks aus, da die Vereinbarung beim Verkauf des Grundstücks erlischt und der neue Eigentümer diese dann neu verhandeln muss.

Zur Wertermittlung sollte stets ein Immobiliengutachter hinzugezogen werden, da dieser die Nutzung genau einschätzen und den passenden Wert ermitteln kann.

Gibt es neben dem Wegerecht noch weitere Grunddienstbarkeiten, die ins Grundbuch eingetragen werden?

Neben dem Wegerecht können noch weitere Grunddienstbarkeiten vereinbart werden. Aus der jeweiligen Grunddienstbarkeit geht hervor, welche Rechte der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks gewähren muss. Folgende Grunddienstbarkeiten können neben dem Wegerecht ins Grundbuch eingetragen werden:

Grunddienstbarkeiten werden stets privatrechtlich zwischen zwei Eigentümern geschlossen. Darüber hinaus können aber auch Baulasten existieren, die nicht wie die Grunddienstbarkeiten im Grundbuch sondern im Baulastenverzeichnis festgehalten werden.

Was kostet ein Wegerecht?

Wenn das Wegerecht im Grundbuch eingetragen werden soll, dann fallen hierfür Kosten an. Der Preis für die Eintragung richtet sich nach dem Bodenwert des zu belastenden Grundstücks. Angenommen das Grundstück besitzt einen Wert von 5.000 € , dann können Sie mit Ausgaben für die Eintragung des Wegerechts ins Grundbuch in Höhe von ca. 50 € bis 90 € rechnen. Hierin sind bereits die Kosten für einen Notar (unterscheiden sich je nach Bundesland) sowie weitere Kosten für Dokumente und Einsichten in bestimmte Papiere enthalten.

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann für die Einräumung des Wegerechts vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Entschädigung verlangen. Diese kann entweder durch eine Einmalzahlung oder durch eine regelmäßige Geldrente erfolgen, je nachdem was die beiden Parteien miteinander vereinbart haben.

• Notwegerente

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  Liegt ein Notwegerecht nach §917 BGB (herrschendes Grundstück kann nur über das dienende Grundstück erreicht werden) vor, dann hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks ein Anrecht eine Notwegerente vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu verlangen. Die Höhe der Notwegerente richtet sich danach, wie stark die Nutzung des dienenden Grundstücks durch die Einräumung des Notwegerechts beeinträchtigt wird. Liegt keine Beeinträchtigung vor, dann kann die Zahlung der Notwegerente auch entfallen.
• Freiwillig vereinbartes Wegerecht

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  Wird das Wegerecht freiwillig eingeräumt, dann besteht kein rechtlicher Anspruch auf eine einmalige Entschädigung oder einer Geldrente. Selbstverständlich kann diese dennoch zwischen beiden Parteien vereinbart werden. Die Höhe der Zahlung richtet sich dabei nach dem Verkehrswert des dienenden Grundstücks.

Grundsätzlich empfehlen wir an dieser Stelle die Grundstücksbewertung durch einen Immobiliengutachter durchführen zu lassen. Durch den Sachverständigen ist eine faire und angemessene Entschädigung am ehesten gewährleistet.

Wie ist das Wegerecht gesetzlich geregelt?

Gesetzlich wird das Wegerecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: BGB) geregelt. Unter §1018 BGB findet man den Rahmen für die Grunddienstbarkeiten und unter §1090 ff. BGB den Rahmen für die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. Als beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird z.B. das Nießbrauchrecht (§1030 BGB) angesehen, welches das Wegerecht für Personen regelt, die keine Grundstückseigentümer sind. In §1020 BGB werden die Grundstückseigentümer dazu angehalten, das Wegerecht in schonender Weise auszuüben. Unter §917 und §918 des BGBs wird das Notwegerecht definiert, welches bei Grundstücken ohne eigene Anbindung zum öffentlichen Wegenetz zum Tragen kommt. Mit dem Notwegerecht räumt der Gesetzgeber dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht ein, seine Immobilie auch ohne Zustimmung des Eigentümers des dienenden Grundstücks zu erreichen. Das Notwegerecht  findet aber nur Anwendung, wenn das Hinterliegergrundstück nicht auf anderem Wege erreichbar wäre.

Welche Auswirkungen hat das Wegerecht auf die Finanzierung?

Wie weiter oben beschrieben, hat ein Wegerecht Einfluss auf den Wert einer Immobilie bzw. dessen Grundstücks. Somit hat das Wegerecht auch direkten Einfluss auf die Baufinanzierung eines Käufers. Welchen Einfluss das Wegerecht auf die Finanzierung hat, ist abhängig, ob es sich um ein dienendes oder ein herrschendes Grundstück handelt:

• Dienendes Grundstück

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  Da durch das im Wegerecht ein Teil des Grundstücks nicht mehr nutzbar ist und dieses dadurch belastet wird, sinkt zum Einen der Wert des Grundstücks und zum anderen kann es auch den (Wieder-)Verkauf des Grundstücks beeinträchtigen. Die Bank wird bei einer Finanzierung folglich prüfen, ob sie einen Risikoaufschlag auf den Kreditzins vom Kreditnehmer verlangen muss.
• Herrschendes Grundstück

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  Ist das Wegerecht vom vorherigen Eigentümer nur über eine schuldrechtliche Vereinbarung getroffen und nicht im Grundbuch eingetragen worden, dann stellt dies für einen interessierten Käufer ein großes Risiko dar. Soll das Grundstück bzw. die darauf stehende Immobilie mit einem Kredit finanziert werden, dann wird die Bank wesentlich höhere Zinsen verlangen oder die Finanzierung sogar komplett verweigern. Anders sieht es aus, wenn es als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Dies wird von der Bank eher als Vorteil angesehen.