Was ist ein Mietkauf und worauf muss ich dabei achten?

Sie sind Mieter einer Wohnung oder einem Haus und Ihr Vermieter möchte die Immobilie verkaufen? Dann könnte der Mietkauf eine Alternative zur regulären Baufinanzierung für Sie sein, um sich so ein Eigenheim zu kaufen. Wie der Mietkauf funktioniert und worauf Sie dabei achten sollten, beschreiben wir im nachfolgenden Artikel.

Was ist ein Mietkauf und wie funktioniert dieser?

Ein Mietkauf bezeichnet einen Immobilienkauf, bei dem der derzeitige Mieter die gemietete Immobilie nach Ablauf einer vorab festgelegten Frist kaufen kann. Die monatliche Miete dient dabei als Anzahlung auf den Kaufpreis. Sobald die Frist abgelaufen ist und die (meist fällige) Restzahlung vom Mieter geleistet wurde, wird dieser dann zum neuen Eigentümer der Immobilie.

Der Mietkauf ist eine gute Möglichkeit wie Sie eine eigene Immobilie erwerben können ohne dafür Eigenkapital aufzuwenden oder eine Baufinanzierung abschließen zu müssen. Jedoch sollten Sie sich vor der Unterzeichnung genau informieren, damit Ihnen versteckte Kosten oder überteuerte Preis keinen Strich durch die Rechnung machen.

Doch wie funktioniert ein Mietkauf?

Bevor Sie in die Immobilie einziehen können, müssen Sie sich erstmal mit dem Vermieter/Verkäufer über den Kaufpreis und die Miete einigen. Festgehalten wird dies in einem sogenannten Mietkaufvertrag. In der Regel wird ein solcher Vertrag mit einer sehr langen Laufzeit (10 - 20 Jahre) geschlossen. Des Weiteren muss dieser Vertrag, wie auch ein regulärer Immobilienkaufvertrag, von einem Notar notariell beurkundet werden, um eine Rechtswirksamkeit zu erlangen. Meistens behält der Vermieter von den regelmäßigen Mietzahlungen des Mieters einen Teil als Mietzins ein, während der restliche Teil der Zahlungen beim späteren Kauf mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Es kann aber auch im Mietkaufvertrag vereinbart werden, dass die komplette Miete mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Hierbei fällt dann im üblichen Fall allerdings eine Anzahlung von ca. 20 % des Kaufpreises an.

Sobald der vereinbarte Mietzeitraum abgelaufen ist, kann der eigentliche Verkauf der Immobilie an den Mieter stattfinden. In der Regel wird hierbei eine Zahlung des Restbetrags fällig, der zu diesem Zeitpunkt noch offen ist. Es kann selbstverständlich auch vereinbart werden, dass keine Restsumme zu zahlen ist und dafür dann entweder die monatliche Mietzahlung höher oder der Mietzeitraum länger ausfällt. Wenn keine Zahlung einer Restsumme vereinbart wurde, geht das Eigentum direkt nach Ablauf der Mietzeit auf den neuen Eigentümer über. 

Wenn der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommen sollte und die Miete nicht mehr bezahlen kann, dann hat der Vermieter/Verkäufer nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht vom Mietkaufvertrag zurückzutreten und das Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen. Dies sollte unbedingt vermieden werden, da Sie als Mieter nicht nur die bereits angezahlten Beträge verlieren würden, sondern auch die Immobilie nicht mehr kaufen können und ggf. auch noch zusätzlich vom Vermieter auf Schadensersatz verklagt werden könnten. Wenn Sie sich entscheiden sollten, die Immobilie nach Abschluss des Mietkaufvertrags doch nicht zu kaufen und mit dem Verkäufer keine Rücktrittsklausel sowie eine Rückzahlung der geleisteten Anzahlung vereinbart haben, könnten die bezahlten Beträge verloren gehen. 

Welche Vor- und welche Nachteile hat ein Mietkauf?

Grundsätzlich klingt der Mietkauf nach einer guten Sache, da man zum Einen die Immobilie zuerst bewohnen und somit quasi erstmal testen kann und zum Anderen die bezahlte Miete (teilweise) auf den Kaufpreis angerechnet bekommt. Allerdings hat ein Mietkauf auch einige Nachteile, die es vor der Entscheidung zu beachten gilt.

Wann macht ein Mietkauf für mich Sinn?

Wie Sie in der Übersicht sehen können, überwiegen beim Mietkauf die Nachteile deutlich. Der Mietkauf ist in der Regel teurer als ein regulärer Immobilienkauf und mit einem höheren Risiko behaftet. Sie sollten sich also genau überlegen, weshalb der derzeitige Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte (schlechte Lage oder schlechter Zustand der Immobilie?) und abwägen, ob für Sie die Vorteile die gegenüberstehenden Nachteile ausgleichen. Des Weiteren sollten Sie prüfen, ob Sie die Kosten (monatliche Miete + mögliche Anzahlung +möglicher Restbetrag) sowie die Rücklagen für Instandhaltung wirklich stemmen können. Führen Sie hierzu am besten vor der Entscheidungsfindung eine Haushaltsrechnung durch und stellen Sie Ihre Einnahmen des zukünftigen Ausgaben gegenüber.

Es gibt aber auch einige Szenarien, in denen ein Mietkauf durchaus sinnvoll sein kann. Wenn Sie Ihr Einkommen durch eine selbstständige Tätigkeit verdienen oder als Freiberufler arbeiten, dann kann es mitunter schwierig werden wegen der schwankenden Einkommenshöhe einen Kredit von der Bank zu erhalten. Ohne einen Kredit von der Bank ist es jedoch fast unmöglich einen normalen Immobilienkauf zu stemmen.

Ein weiteres Szenario, worin ein Mietkauf sinnvoll ist, ist ein Mietkauf innerhalb der Familie (z.B. die Großeltern besitzen ein Haus und möchten dieses an die Enkelin verkaufen). Die Großeltern geben der Enkelin durch den Mietkauf quasi einen Privatkredit, der durch die regelmäßigen Mietzahlungen abgegolten wird. Ein Mietkauf kann sich aber auch für Familien lohnen, die kein Eigenkapital besitzen und keinen Kredit von der Bank erhalten. Jedoch sollten Sie sich diese an dieser Stelle grundsätzlich fragen, ob der Erwerb eines Eigenheims wirklich das Richtige für Sie ist, da neben der Miete am Ende meist auch noch eine Restsumme bezahlt werden muss.

Grundsätzlich kann man sagen, dass ein Mietkauf nur für diejenigen Käufer wirklich Sinn macht, die auch ein entsprechendes Einkommen mitbringen und mit der Doppelbelastung aus hoher Miete und dem Ansparen der Restsumme zurecht kommen.

Was muss ich bei einem Mietkauf beachten?

Grundsätzlich sollten Sie vor der Unterschrift des Mietkaufvertrags genau überlegen, ob die Immobilie zu Ihnen passt und ob diese Art des Erwerbs im Hinblick auf die Finanzierung das Richtige für Sie ist. Darüber hinaus sollten Sie auch folgendes beachten:

• Nach einem Urteil (8AZ XII ZR 352/00) des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2004 darf die Miete bei einem Mietkauf nicht mehr als 50 % über der ortsüblichen Miete liegen. Des Weiteren sollten Sie den gesamten Mietkaufpreis auch mit den ortsüblichen Immobilienkaufpreisen vergleichen und den Kauf lieber nicht tätigen, wenn der Kaufpreis exorbitant höher ausfällt.
• Wenn der Anteil der Tilgung bei Ihrer monatlichen Mietzahlung unter 80 % liegt, dann rechnet sich laut Verbraucherschützern der Mietkauf nicht.  Vereinbaren Sie also bei den Preisverhandlungen eine möglichst hohe Tilgungsrate mit dem Verkäufer.
• Vor der Unterzeichnung des Mietkaufvertrags sollten Sie auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen und prüfen, ob Belastungen oder Rechtsansprüche Dritter (Nießbrauchrecht, etc.) vorliegen.
• Nehmen Sie bei der Besichtigung einen unabhängigen Gutachter mit, der die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen kann. Ein Gutachter hilft Ihnen Mängel zu erkennen und kann Ihnen mitteilen, ob und welche Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen.
• Überlegen Sie sich genau, ob Sie die Summe aus Anzahlung, Restkaufpreis, monatliche Raten, mögliche Sanierungsarbeiten sowie die notwendigen Rücklagen wirklich leisten können.
• Auch sollten Sie genau überlegen, ob Sie die Finanzierung auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit weiterhin stemmen können und was Sie tun, wenn dies nicht der Fall ist.

Was sollte ich im Hinblick auf den Mietkaufvertrag beachten?

Wie der Name "Mietkaufvertrag" bereits impliziert, besteht der Vertrag zwischen dem Käufer/Mieter und dem Verkäufer/Vermieter aus zwei Teilen: Dem klassischen Mietvertrag und dem eigentlichen Kaufvertrag für die Immobilie. Um spätere Streitigkeiten oder rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten im Mietkaufvertrag folgende Fragen geklärt sein:

• Was passiert mit der Anzahlung auf den Kaufpreis, wenn der Käufer des Mietkaufobjekts die monatliche Miete nicht mehr begleichen kann oder der Kauf aus anderen Gründen nicht stattfinden sollte?
  
• Was passiert, wenn der Verkäufer des Mietkaufobjekts insolvent wird?
• Was passiert, wenn der Käufer oder Verkäufer vor Ablauf des Mietzeitraums sterben sollte?
• Wer muss die Kosten für mögliche Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten übernehmen?
• Welche Möglichkeiten gibt es, um aus dem Mietkaufvertrag auszusteigen?
• Ist eine Sondertilgung möglich, wenn dem Käufer unerwarteterweise mehr Geld zur Verfügung steht und er eine Zwischenzahlung zur Reduzierung des Restkaufpreises leisten möchte?

Aufgrund der vielen Möglichkeiten und Klauseln sollten Sie den Mietkaufvertrag unbedingt von einem Profi (z.B. einem Notar, der Verbraucherzentrale, o. ä.) überprüfen lassen. 

Ist der Mietkauf eine sinnvolle Alternative zur Baufinanzierung?

Grundsätzlich ist der Mietkauf zwar eine gute Sache, aber in der Regel nur für Personen geeignet, die über ein hohes und gesichertes Einkommen verfügen.

Durch die Vereinbarung zur Zahlung einer Schlussrate können Sie die monatliche Miete zwar reduzieren, aber dennoch bleibt die monatliche Zahlung relativ hoch. Des Weiteren müssen Sie zusätzlich zur Miete auch noch den Betrag für die Schlussrate ansparen. Zusammen mit dem Mietzins werden die monatlichen Kosten also relativ hoch ausfallen. Auch müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie erst Eigentümer der Immobilie werden, wenn der Kaufpreis vollständig an den Verkäufer beglichen wurde. Bei einem regulären Immobilienkauf (mit Hilfe einer Baufinanzierung) werden Sie direkt mit Zahlung des Kaufpreises zum Eigentümer der Immobilie und können so meistens einiges sparen.

Aus diesem Grund können wir Ihnen nur empfehlen, das Kaufangebot genau zu prüfen und es mit einem Immobiliendarlehen von der Bank zu vergleichen. Wenn Sie über Eigenkapital verfügen, sei es auch eher gering, dann lohnt es sich eher eine Baufinanzierung statt eines Mietkaufs. Mit einer Baufinanzierung könnnen Sie auch von den Zuschüssen der Kommune oder anderen Wohnungsbauförderungen profitieren, die Ihnen beim Mietkauf verwehrt bleiben.